樓市加息背后的危險信號

作者：炸天團

來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）

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首先要澄清一點，此次房貸利率上漲并非只發生在5月，其實早就持續了4個月。

很清楚地看到，在今年1月份之前，一二套房房貸利率連續下降；在今年1月份之后，一二套房房貸利率連續上行。

為什么會出現1月這個轉變的節點呢？還得從宏觀經濟角度剖析。

去年疫情席卷百廢待興，需要拉動消費來重振經濟，因此銀行擴張信貸規模，讓熱錢流入各行業，從而導致房貸利率一度下降到歷史低位，年底的樓市格外熱鬧。

今年疫情完全控制，信貸和貨幣政策回歸常態，各地房價漲勢兇猛，樓市火熱的狀態亟待降溫，進而銀行通過上抬房貸利率、收緊房貸環境，以此收縮信貸規模，最后就造成了大家看到的局面。

由此可見，房貸利率作為一個控溫器，直接調控樓市冷熱，雖然不能讓房價硬著陸（也不科學），但對于抑制過快上漲的房價作用很明顯。

另外，結合去年一系列的調控組合拳，這次突如其來的加息實則是防范金融風險的又一壓艙石。

先是去年10月，金融管理當局推出了房企融資的“三道紅線”， 從借款方進行約束。

再是年底，央行和銀保監會又聯手祭出針對銀行的“兩道紅線”，對貸款方進行管理控制。

之前剛收拾了“經營貸”和“消費貸”違規進入樓市，現在輪到房貸利率了。

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那這輪房貸利率的上漲，對于樓市各方玩家博弈影響幾何呢？

首當其沖，被“誤傷”的還是那些剛需購房群體。

房貸利率和月供息息相關，同樣的貸款金額，利率上浮也就意味著利息的增加，而對于眾多想買房卻沒買的剛需自住群體來說，這無異于加大成本，購房門檻的再一次提高。

舉個例子，以目前蘇州5.15%的利率貸款200萬（純商業貸款），30年等額本息，每月供10920元。

如果上調至5.65%，那么每個月的月供將增加624元，總利息將增加22.5萬。

20多萬的額外利息，在30年的還款周期里或許并不算多，但對于一個剛需購房者來說，這個數值已經大到足以影響他整個購房決策了。

那么利率上浮，對于已經在還貸的人，會有影響嗎？

答案是不受影響。

銀行的房貸主要分為兩種方式：一種是簽署的固定利率，不管基準利率、銀行貸款利率如何調整，都不會受到影響，一直按照這個標準直到還清貸款。

另一種則是浮動利率（LPR），當初轉換LPR的原則是：轉換后的房貸利率 = 當期的LPR（5Y） + 加減點數（可為負值）。

而加減點數=（您當時的固定利率-4.8%）*100，為一個固定值，之后的房貸利率只會隨著五年期以上LPR而變化，顯然LPR已經13個月沒變化了，故對存量房貸沒有影響。

至于那些加杠桿的炒房客，加息無疑讓他們備受沖擊。

去年信貸寬松，投資客炒房炒得歡，接下去信貸收緊了，如果又是炒幾年之后交付的期房，資金周轉會成大問題。

加上各地銀行貸款審核越發嚴格、放款周期也在拉長，變相遏止炒房的效果也會慢慢凸顯。

想起央行副行長李波在今年舉行的博鰲亞洲論壇上說過一句話：我國現在的居民儲蓄大量集中于銀行賬戶和房地產上，這不夠健康。

央行這樣毅然決然地給樓市“放水”，收緊信貸環境，從長遠看有助于房價回歸合理水平，對于購房者來說，這算的上是通往甜蜜的必經之痛了。

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利率由降轉升，通常是一輪行情接近尾聲的標志，房企在這波輪轉中該何去何從呢？

自從“兩道紅線”出臺后，與房企相關的開發貸受到嚴格監管，房企想從銀行拿到錢更難了，或者說更貴了。

目前，境內銀行貸款、公司債、委托貸款、信托貸款和中期票據也已受到強監管限制。

一旦加息，尤其對那些融資渠道相對較窄的中小房企，房企的融資成本會飆升，利息支出也會加大，財務費用極速上升，凈利潤也會有大幅下滑風險。

濱江董事長戚金興前些時間就爆出驚人言論，聲稱在杭州獲取的5塊土地，項目能賺取1%-2%的凈利潤已經很不錯了！

由此可見，房企拿地根本就賺不到多少錢，利潤已然如此稀薄，加息來臨之時，想賺錢難上加難。

此外，加息會使一些購房者的支付能力下降，增加其觀望心態，這變相地削弱了市場需求的活力，進一步影響房企銷售去化，回款困難，現金流也會面臨風險。

對于任何一家房企來說，經營的核心是現金流，其次才是凈利潤。

在行情好的過去幾年，哪怕現金流枯竭，只要凈利潤數據好，依然可以叱咤江湖，如今今非昔比，任何一絲債務風險，都會成為那最后一跟稻草。

2021開年，廣西的地產一哥，也是全國百強房企彰泰集團就因經營問題被旭輝并購，2020年更是有高達257筆房企收并購，不僅是小魚被大魚吃，有些大魚都自身難保了。

結語

那么，未來房貸利率到底是漲是跌呢？

就5年以上的中長期而言，利率遵循的仍舊是下行的大趨勢。

要知道10多年前，房貸利率曾經高達8%以上，目前已經降到5%左右，隨著投資回報率降低、人口紅利消退、自然增長率下滑，未來還有可能進一步下行，這是經濟增長趨勢決定的。

而短期來看，全球持續放水，通脹形勢日益嚴峻，加息就不會停歇，畢竟它能調整產能、促進出口、壓抑通貨膨脹。

最值得注意的一點是，種種跡象已經表明：金融管理部門已經開始對樓市杠桿下狠手了。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 樓市加息背后的危險信號