新城控股的“黑鐵時代”

3月的最后一天，大量房企扎堆發布年度業績，推遲發報的更是多達幾十家，這個2021年的房企年報季寂寥得讓人心疼。

4月的第一天，杠桿地產2021年地產行業財報拆解“地產年鑒”欄目想說說新城控股，這家比較特殊，也具有代表性的千億房企。

01 營收增速5年最低，凈利潤下降

和有些千億房企開篇的自我檢討不同，新城控股的管理層討論與分析里強化的是公司在行業整體承壓的大背景下，穩中求進的信心。

具體到數據，2021年新城控股銷售額2337.75億元，同比2020年的2509.3億元下降了6.8%，離此前官宣2600億元銷售額還差260來億元，目標完成率為89.9%。

根據克而瑞統計，其銷售額位列行業第16位，銷售面積位列行業第13位。

圖片來源|克而瑞研究中心（特此感謝）

從行業整體排名來看，新城控股的位置近幾年一直在下滑。也是克而瑞數據，2020年新城控股上述兩個排名分別為第12位、第10位；2019年為第8位、第8位；2018年為第8位、第9位。

2019年是個分水嶺，對地產關注的桿友應該知道，2019年新城控股發生了一件大事：前董事長王振華猥褻幼童案。

有人說新城控股“因禍得福”，在房地產周期底部來臨之前提前收縮，也不無道理。畢竟翻開新城控股的成長史，你會發現速度快得驚人。

營收來看，新城控股保持了增長，為1682.31億元，同比增速15.64%。這個增速雖然是新城控股近5年來的最低增速，但在2021年的千億房企里不算低。

此外杠桿地產發現，分季度來看，新城控股上半年的營收情況要明顯好太多。2021上半年，新城控股實現營收791.05億元，同比增長了109.63%。但2021總的營收增速為15.6%，下半年的數據如何，桿友們可以自行腦補。

利潤方面新城控股表現沒那么好，2021年凈利潤137.6億元，同比下降16.4%；歸母凈利潤同比下降17.42%，為125.98億元，相比過去5年大幅滑坡。

增收不增利的情況在房企里已成普遍現象。

02 貨幣資金降低、短債上升

到底是什么導致了增收不增利？從新城控股合并利潤表，杠桿地產找到其2021年高于營收增速的名目，其中營業成本為1338.4億元，同比2020年的1112.9億元增加了20.26%；

資產減值損失48.37億元，為上年同期15.97億元的3倍出頭；

營業外支出1.67億元，2020年同期這一數據為7210.3萬元。營業外支出包括對外捐贈6125.9萬元，比2020年的2898.4萬元增加約3227.5萬元；賠償、罰款、違約金及其他增加了約6276萬元，攀升到1.06億元。

資產負債方面，2021年新城控股總資產約5343億元，比2020年末的5378億元略有降低，其中主要是流動資產的減少。

年報顯示，2021年新城控股流動資產中變動較大的是貨幣資金和預付款項。其中貨幣資金同比減少約72億元，為552.3億元。

總負債新城控股2021年同比減少184億左右，為4372億元。

其中合同負債同比減少了89億元為1933億元。這其中主要包括物業銷售預收款、預收商業物業管理費、其他預收款。新城控股2021年的銷售額同比是增加的，合同負債卻是減少。

預收款則是增加的，為9.81億元，這項主要是預收租金。2021年新城控股旗下物業整體出租率97.63%，雖然比龍頭還有差距，但維持在行業較高水平。

短債方面，杠桿地產看到，新城控股1年內到期的非流動負債293.5億元，比上年多了90億左右。2022年新城控股公開市場債務到期126億元，1-3月已到期償還或提前償還46億元，占比37%；其中3月份單月43億元為全年的償債高峰期。

從三道紅線來衡量，新城控股為綠檔房企，剔除預收賬款后的資產負債率為 69.95%, 凈負債率48.12%, 現金短債比1.07。

新城控股稱自己為“一家被危機感驅動，具備極強風險管理能力的企業”。

03 現金流異動，融資成本不算低

現金流方面，2021年新城控股幾項數據波動都較大。其中經營活動產生的現金流量凈額大增，為219.8億元，2020年這一數據僅3.8億元。杠桿地產看了下，主要是購買商品、接受勞務方面支付的現金相比上年減少了近200億元。

投資活動產生的現金流量凈額同比減少了約65億元，為-224.6億元；籌資活動現金流量凈額降幅較大，從2020年的147.2億元降到-113.4億元。

如下圖年報顯示，主要是償還債務支付的現金增加了76.7億到570.8億元；發行債券收到的現金減少了100億左右，為74.65億元；支付其他與籌資活動有關的現金466.3億元，比2020年增加了79億左右，主要包括支付少數股東往來款、償還關聯方計息資金往來、回購庫存股等。

融資成本新城控股不算低的，杠桿地產大致看了下，2021年整體平均融資成本大概在6.5%左右。

擔保方面，新城控股報告期內對子公司擔保發生額合計為319.5億元，直接或間接為資產負債率超過70%的被擔保對象提供的債務擔保金額為656.2億元，擔保總額超過凈資產50%部分的金額為321.42億元，擔保總額807.03億元，擔保總額占公司凈資產的比例為83%。

最后來看看土儲。2021年，新城控股共計新增土地儲備77幅，總建筑面積2157.66萬平米，平均樓面地價3555.37元每平米，這個樓面價格大概也知道新城控股拿地的主要分布區域了。

總的來說，新城控股雖然利潤低了，但財務尚還較穩。現階段，挺住就意味著一切！