還得繼續觀望

1. 要有效管控重點風險，守住不發生系統性風險底線。要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

2. 要及時回應市場關切，穩步推進股票發行注冊制改革，積極引入長期投資者，保持資本市場平穩運行。

3. 要促進平臺經濟健康發展，完成平臺經濟專項整改，實施常態化監管，出臺支持平臺經濟規范健康發展的具體措施。

本以為本次政治局會議會給樓市帶來巨大的信心，遺憾的是，五一假期期間中指研究院重點監測城市的新房成交規模同比仍下降了超過五成，也即購房者市場信心尚未明顯改善，政策層面的刺激效果或許需要更長時間才能顯現。

客觀地說，此次的政治局會議對房地產行業來說是個極為關鍵的轉折點，高層不僅在加強預期的管理，還針對性地解決了一些根源性的問題。具體來看，一是通過對平臺經濟的重新審視和支持，以及對資本市場的預期引導，解決居民購買端的穩就業和穩收入的問題（尤其是平臺經濟可以起到的穩就業作用）；二是通過支持剛性和改善性住房需求，比如近期越來越多的城市發布的針對改善性需求降低二手房貸利率、縮短增值稅免交年限、放松限售等加強二手房市場流動性的措施，用改善性住房需求撬動房地產市場好轉；三是優化預售資金監管，這在當下對房企來說至關重要，尤其是前期大部分爆雷房企都存在預售監管賬戶資金很難提取使用導致現金流惡化的問題，因此適當放松預售資金提取要求，適當減少預售資金提取審批流程，比如適當用銀行保函等方式替換預售資金等，對于房企流動性的恢復也至關重要。

不少同行問我們這次政治局會議定調之后，是否意味著房地產行業將真正實現觸底反彈，比如熱點城市的樓市是否會逐步拉升。我們認為，會議后的市場反應情況仍有待觀察，整體可能是緩慢回暖，不同城市間的分化會明顯加劇（熱點城市或熱點區塊會先行復蘇），但投資投機需求仍會被抑制（尤其是房地產稅的預期影響），爆炒則更不可能。從根源上來說，本次會議繼續強調了“房住不炒”，這意味著政策方面雖然“支持各地從當地實際出發完善房地產政策”，也即因城施策情況下政策方面雖然存在大幅松動和調整的空間，但監管層也不會縱容無底線地刺激樓市，因為當前樓市繼續下行很大程度上與疫情影響有關。簡單來說，監管層所提及的政策修復本身是以長效機制作為前提的，市場回暖和預期改善也需逐步完成，如果急轉彎、急剎車、急轟油，樓市的長效機制仍舊很難建立。

早在4月26日，大大主持召開了中央財經委員會第十一次會議，會議強調了“統籌發展和安全，要引導好市場預期，講清楚政策導向和原則，穩定市場信心”，并且重點研究了“全面加強基礎設施建設”的問題。政治局4月29日會議的核心內容屬于中央財經委員會第十一次會議精神的深化，大基建對今年經濟的托底功能仍在被強化，但大基建的核心是錢從哪來，發行國債？央行印錢？財政補貼？還是地方發行專項債？事實上，在目前地產、互聯網行業受挫、疫情反復的復雜背景下，因上述解決巨額大基建所需資金的方式都是“牽一發而動全身”，加上基建項目投資收益率偏低和投資回收周期過長帶來的天然短板（比如前幾年風風火火的PPP項目至今未激起水花），因此大基建的落地效果還是有待觀察。從我們近半年城投非標業務的投資情況來看，核心難點還是經濟下行引起的項目還款來源障礙問題，另外優質主體和優質項目其實并不容易遇到。

很多同行問我們如何預估房地產行業的回暖時間，我們認為，目前的居民購買力并無法支撐房地產行業的整體回暖，因此除了熱點城市或核心、熱點區域的項目外，對其他城市、區域的樓市回暖僅能保持謹慎地樂觀，比如即便是在政策大幅放松的當下，武漢大部分樓盤的降價拋售也仍未停止。普通居民的購買力恢復情況不容樂觀，尤其是對就業、收入、資產減值的預期并未好轉，按今年的形勢預估，經濟的全面向好仍舊面臨很多不確定的因素，尤其是時不時的疫情沖擊及封控管理。

我們注意到，在目前的國際、國內復雜局勢下，剛需型客戶仍舊面臨買不起，改善型客戶仍舊面臨購房門檻太高等普遍性的問題，因此當前樓市政策松綁的刺激效果仍有待觀察。事實上，對于房地產行業來說，居民端的穩就業、穩收入、穩預期才是解決問題的根本。有同行笑稱，窮人從來都不是購房的主力，在資產減值損失的預期下，富人的錢寧可存在銀行，也即房地產投資投機的需求下滑會根本上斬斷房地產行業的復蘇動力。

當然，我們對房地產行業倒始終充滿信心，我們認為行業回暖也是遲早的事情，因為房地產在全世界任何一個權重國家都屬于支柱產業。就最近的市場情況而言，優質房企（尤其是國央企開發商）在收并購方面的實質性動作已讓我們重新燃起了地產投資業務的熱情，盡管投資收益率已明顯走低，但至少看到了盼頭。