債務訴訟 l 簽訂抵押合同未辦理抵押登記，抵押人如何承擔責任？

作者：鄭宏宇 王懷志

來源：明辨律法（ID:trzlaw）

債務訴訟簽訂抵押合同未辦理抵押登記，抵押人如何承擔責任？

核心問題

由于各地對于民間借貸等債權債務能否辦理抵押登記存在不同的做法，以及由于當事人自身的原因，導致一些當事人雖然簽訂抵押合同，在合同中約定以房屋作為借款的擔保，但沒有辦理抵押登記手續。

在這樣的情況下，債權人能否對抵押房屋主張權利？抵押人應當承擔什么樣的法律責任？

案例來源

海南省高級人民法院 （2016）瓊民終20號《民事判決書》

最高人民法院   （2017）最高法民申1350號《民事裁定書》

案情摘要

2012年3月2日，張某越與李某波簽訂一份《借款協議》，約定：李某波向張某越借款人民幣1182.5萬元，借款期限自2012年3月2日起至2012年6月2日止，李某波如到期不能歸還張某越借款，則每逾期一天按借款總額的1%計算滯納金；李某波將其所有的位于海口市龍昆北路十一號房產（海口市房權證海房字第××號）、海口市海甸區伊甸園別墅四號房產（海口市房權證海房字第××號）作借款擔保等。落款處李某波署有“已收到現金50萬元整，轉賬款1050萬元整。”

合同簽訂的當日，張某越向李某波支付現金50萬元，并向李某波在民生銀行武漢光谷支行的賬戶支付借款1050萬元。2012年6月2日，張某越與李某波又簽訂一份《借款協議》，對雙方上述簽訂的借款協議中借款1050萬元進行展期，期限自2012年6月2日起至2012年8月2日止，其他條款相同。落款處李某波署有“已收到轉來款1000萬元整。”

因李某波未能償還借款，張某越與李某波又分別于2012年8月3日、9月4日、10月4日、11月4日、12月4日簽訂一份《借款合同》，對借款1025萬元進行展期，各份合同的展期均為1個月，直至2013年1月4日止，并約定若逾期還款則按借款金額的2%計算滯納金，其他條款相同。

張某越提交一份“李曉薇”向其出具的《擔保承諾書》，主要內容載明：本人承諾以本人名下所有的海口市海甸區伊甸園別墅四號房產（海口市房權證海房字第××號）對應的房產權益內為李某波向貴方借款1025萬元債權提供一般性擔保，本擔保承諾在李某波履行完與貴方借款合同前不主張上述房產權益，且放棄對上述債權抗辯權。承諾人處加蓋“李曉薇”印章，落款時間為2012年8月3日。

爭議焦點

張某越一審的訴訟請求：……5、判決李某波償還所欠張某越的借款本金人民幣1000萬元及利息316.67萬元（計算：1000萬元×2.5%×12個月＋1000萬元×2.5%÷30天×20天=316.67萬元）。…8、判決李曉薇對李某波償還1025萬元借款承擔連帶責任。9、李某波、德興公司、泰鑫公司、李曉薇承擔本案的全部訴訟費用。

一審二審觀點

一審判決：未支持“判決李曉薇對李某波償還1025萬元借款承擔連帶責任”。

二審法院改判：“李曉薇在其名下海口市沿江三東路11號伊甸園小區4號別墅（海口市房權證海房字第××號）價值范圍內對李某波向張某越償還借款本金人民幣1000萬元承擔連帶責任。”

二審法院認為，認定李曉薇應否對李某波償還1025萬元承擔連帶責任的關鍵在于2012年8月3日出具的《擔保承諾書》上的印章是否為李曉薇所蓋，是否是其真實意思表示。本院認為，張某越主張李曉薇對李某波欠其1025萬元債務承擔連帶責任，提供了《擔保承諾書》原件，該承諾書上有“李曉薇”的簽章，但李曉薇一審未出庭參加訴訟，二審出庭主張該其從未刻過私章，《擔保承諾書》中的“李曉薇”的印章并非其所蓋，但并未提供任何證據證明其主張。本院認為，李曉薇為靜安公司法定代表人，其曾用“李曉薇”的私章在公司年檢以及簽訂商品房買賣合同中使用，以上事實表明，李曉薇刻有私章，且在對外的民事行為中一直使用私章，因此，其否認未曾刻過私章的主張不能成立。另外，其認為《擔保承諾書》上“李曉薇”的印章為他人偽造，非其本人所蓋，但并未提供任何證據證明，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規定》第七十條第（一）項“人民法院對于當事人提交的書證原件，對方當事人提出異議但沒有足以反駁的相反證據的，人民法院應當確認其證明力”的規定，加上張某越持有《擔保承諾書》中約定李曉薇為其提供擔保的房產證原件等相關事實，本院認為，《擔保承諾書》是李曉薇的真實意思表示，李曉薇主張印章非其本人所蓋，本院不予支持。因此，李曉薇應按照《擔保承諾書》承擔法律責任，即在其名下海口市沿江三東11號伊甸園小區4號別墅（海口市房權證海房字第××號）價值范圍內對李某波向張某越借款本金1025萬元承擔擔保責任，但鑒于李某波對張某越的借款金額為1000萬元，故李曉薇僅對該1000萬元承擔擔保責任。

最高法院再審觀點

再審法院（最高人民法院）認為，李曉薇再審主張《擔保承諾書》約定其僅提供一般性擔保，二審法院判決其承擔連帶責任屬于適用法律錯誤，即使承擔連帶保證責任，也因超過半年保證期間而應免除其保證責任。本院認為，《擔保承諾書》主要內容載明：“本人承諾以本人名下所有的海口市××區伊甸園別墅××房產（海口市房權證海房字第××號）對應的房產權益內為李波向貴方借款人民幣壹仟零貳拾伍萬元債權提供一般性擔保。本擔保承諾在李波履行完與貴方借款合同前不主張上述房產權益，且放棄對上述債權抗辯權。”可見，李曉薇系以其名下的房屋作為抵押物為李波的債務向張越提供抵押擔保，其在本案中的地位系抵押人，并非保證人。《中華人民共和國物權法》第九條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但法律另有規定的除外。”第十五條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。”因此，雖然該《擔保承諾書》簽訂后，李曉薇并未為張越辦理該房產的抵押登記手續，抵押權不成立，但抵押合同成立并生效，李曉薇應按該承諾的約定，履行抵押擔保義務。當債權人要求抵押人承擔抵押合同上的擔保義務時，抵押人應以抵押物的價值為限承擔責任。況且，《擔保承諾書》還明確約定了“本擔保承諾在李波履行完與貴方借款合同前不主張上述房產權益，且放棄對上述債權抗辯權。”至于《擔保承諾書》中約定的“一般性擔保”并不能否定李曉薇實質上系提供抵押擔保的性質，不能構成阻礙張越向其主張在其提供抵押擔保的房產價值范圍內承擔責任的理由。

律師總結  

本案系一起常見的因未辦理不動產抵押登記而引發的糾紛。其中主要涉及兩個法律問題：一是不動產抵押權登記的效力；二是不動產抵押登記對抵押合同效力的影響以及抵押人如何承擔責任的問題。

《物權法》第9條規定：“不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅經依法登記發生效力未經登記不發生效力但法律另有規定的除外。”據此規定我國物權法顯然是以不動產物權登記生效主義作為不動產物權變動的原則。不動產登記生效主義要求不動產物權的變動必須進行登記如果未進行登記則不發生不動產物權變動的效果，即登記具有決定不動產物權設立、移轉、變更或者消滅能否生效的效力。而本案中《擔保承諾書》當事人未辦理抵押登記故不動產抵押權并未設立，原告自然也無權要求對該商品房行使抵押權。但不動產未辦理抵押登記不影響《擔保承諾書》的效力。

《物權法》第15條規定：“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同除法律另規定或者合同另有約定外自合同成立時生效未辦理物權登記的不影響合同的效力。”由此可以看出我國物權法將不動產物權變動的原因與結果進行了區分。不動產物權變動的基礎關系即設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同是否生效應該依據合同法來判斷而不能以不動產是否已經辦理物權登記為標準進行判斷。

如果合同具備法律規定的生效要件，則應該認為合同關系已經生效當事人應受合同的約束。違約者應該承擔違約責任。至于物權變動能否成就不影響合同的效力。本案中李曉薇的《擔保承諾書》體現了其真實的意思應當認定該承諾書合法有效，未進行抵押登記不影響該《擔保承諾書》的效力。

通常情況下，不動產抵押合同當事人會對辦理抵押登記事項進行約定此時辦理抵押登記即成為一項合同義務。即使雙方當事人沒有約定須辦理抵押登記，基于誠實信用原則的要求不動產抵押人也應當協助辦理抵押登記，此時辦理抵押登記即成為一項附隨義務。首先，借款合同是合法有效的；其次，他們雙方是在合意下訂立的合同;再次，他們之間訂立的合同符合法律的相關規定；最后，原告履行了合同借款義務，而被告借款人在還款期限內不履行還款義務應承擔相應的合同責任，同理，原告與被告李曉薇之間的擔保合同（《擔保承諾書》）也是合法有效的，即使沒有房屋抵押登記，只是不可對抗善意第三人，登記只是對抗要件不是生效要件。

因此，雖然該《擔保承諾書》簽訂后，李曉薇并未為張越辦理該房產的抵押登記手續，抵押權不成立，但抵押合同成立并生效，李曉薇應按該承諾的約定，履行抵押擔保義務，當債權人要求抵押人承擔抵押合同上的擔保義務時，抵押人應以抵押物的價值為限承擔責任。

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