原創l商品房銷售合同糾紛，是否必須由不動產所在地法院管轄？

摘要

《民事訴訟法》第二十三條的規定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。”

《民事訴訟法》第三十三條規定：“下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：（一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；

商品房銷售合同糾紛，是否必須由不動產所在地法院管轄？

實務要點

在實踐中，筆者發現對這一管轄問題的理解并不統一，通常認為按照買賣合同糾紛可以由被告住所地管轄，但是也有案例認為應按照不動產糾紛實行專屬管轄，筆者結合一起案例，對這一管轄問題進行探討，以期正確理解適用這一管轄規定進行起訴或應訴。

基本案情

原告郭某購買被告某地產公司開發的位于某市A區的商品房，被告公司住所地為B區，由于被告未按購房合同約定交房，原告起訴被告要求解除合同。

律師評析

本案是因房屋買賣合同引發的糾紛，根據《民事訴訟法》第三十三的規定，因不動產糾紛提起的訴訟，應由不動產所在地法院管轄；

但《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條僅規定了“政策性房屋買賣合同糾紛”按照不動產糾紛確定管轄，未規定一般房屋買賣合同糾紛按照不動產糾紛確定管轄。因此，一般房屋買賣合同糾紛仍然應當按照合同糾紛管轄的一般規定。

關于“政策性房屋”，參照《宿遷市人民政府辦公室關于印發《宿遷市促進中心城市房地產消費六條意見實施細則》的通知》，“政策性住房是指經濟適用房、拆遷安置房、定銷商品房、藍領公寓等房屋。”

《深圳市安居型商品房建設和管理暫行辦法》規定，“政策性住房是指各類帶有政策優惠性質的住房，包括準成本房、全成本房、社會微利房、全成本微利房、經濟適用住房、安居型商品房等。” 

可見，政策性房屋買賣合同糾紛僅局限于經濟適用房、拆遷安置房、定銷商品房等糾紛引起的訴訟，對于一般的商品房銷售合同糾紛應當不適用《民事訴訟法》及《解釋》關于“專屬管轄”的規定。

參照《北京市高級人民法院關于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導意見（試行）》（2010.12.21生效）第二十九條規定：“因房屋買賣合同糾紛提起的訴訟，原則上按照《民事訴訟法》第二十四條關于合同糾紛管轄的規定確定管轄權。”即由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

(備注：該北京高院解釋中關于民事訴訟法第24條的規定，系民事訴訟法修訂前的2007版本，該24條為現行生效《民事訴訟法》的第23條，即“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄”。)

根據《民事訴訟法》第三十三條、《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國民事訴訟法〉的解釋》第二十八條規定，只有因不動產糾紛引起的不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛，以及政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。除此之外，一般的商品房銷售合同糾紛應當按照合同糾紛管轄的一般規定，即由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

因此，筆者認為，在上述判例中，B區法院裁定駁回管轄權異議的理由不能成立，也可以說適用法律錯誤。

（備注：上述案例為：郭XX、許XX等與XX房地產發展股份有限公司商品房銷售合同糾紛一審民事裁定書 (2017)冀1091民初1278號）

總結

房屋買賣合同糾紛其實質就是一種合同糾紛，應當適用合同糾紛的管轄原則，即《民事訴訟法》第二十三條的規定：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。”，不應當按照專屬管轄來確定管轄法院。

相關法條

1、《民事訴訟法》

第二十三條  因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或者合同履行地人民法院管轄。

第三十三條  下列案件，由本條規定的人民法院專屬管轄：

（一）因不動產糾紛提起的訴訟，由不動產所在地人民法院管轄；

2、最高人民法院關于適用《中華人民共和國民事訴訟法》的解釋

第十八條  合同約定履行地點的，以約定的履行地點為合同履行地。

合同對履行地點沒有約定或者約定不明確，爭議標的為給付貨幣的，接收貨幣一方所在地為合同履行地；交付不動產的，不動產所在地為合同履行地；其他標的，履行義務一方所在地為合同履行地。即時結清的合同，交易行為地為合同履行地。

第二十八條  民事訴訟法第三十三條第一項規定的不動產糾紛是指因不動產的權利確認、分割、相鄰關系等引起的物權糾紛。

農村土地承包經營合同糾紛、房屋租賃合同糾紛、建設工程施工合同糾紛、政策性房屋買賣合同糾紛，按照不動產糾紛確定管轄。

不動產已登記的，以不動產登記簿記載的所在地為不動產所在地；不動產未登記的，以不動產實際所在地為不動產所在地。

3、最高人民法院關于印發修改后的《民事案件案由規定》的通知

82、房屋買賣合同糾紛

（1）商品房預約合同糾紛

（2）商品房預售合同糾紛

（3）商品房銷售合同糾紛

（4）商品房委托代理銷售合同糾紛

（5）經濟適用房轉讓合同糾紛

（6）農村房屋買賣合同糾紛