保全與執行 
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作者：李舒李元元李營營
來源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：《關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》（以下簡稱“執行異議和復議規定”）第二十八條規定了無過錯買受人有權排除法定優先權人的申請執行，既然稱之為“無過錯買受人”，那么，此類買受人必須滿足的條件是對于案涉不動產未能辦理過戶登記手續不存在過錯。如何認定買受人是否無過錯呢？本篇文章通過檢索最高法院近三年來關于這一問題的裁判觀點，梳理、分析最高法院處理這一問題的裁判思路，歸納實務經驗總結，并為買受人提供降低此類法律風險的建議。
裁判要旨
預告登記并非買受人必須履行的法定義務，網簽、備案系房屋行政主管部門為規范商品房銷售行為對房地產開發企業提出的管理性要求，買受人未申請辦理預告登記、網簽或備案與所購不動產未辦理權屬轉移登記并無必然聯系，不存在過錯。
案情簡介
1. 2016年2月24日，買受人宋春梅自銀鷹公司購買案涉車位，約定銀鷹公司在一年內為買受人辦理產權過戶。購買時，案涉車位上有一年期限的抵押。之后，宋春梅支付合同價款并實際占有、使用案涉車位。
2. 2016年9月2日，銀鷹公司繼續以案涉車庫為農行渝北支行提供抵押擔保。之后，農行渝北支行將銀鷹公司等起訴。
3. 2017年5月5日，根據農行渝北支行申請，重慶一中院對案涉車庫予以保全查封。保全過程中，宋春梅提出書面異議，重慶一中院裁定中止對案涉車位的執行。農行渝北支行向重慶一中院提起申請執行人執行異議之訴。
4. 2018年6月13日，重慶一中院一審認為，買受人宋春梅對案涉車位未辦理過戶不存在過錯，判決駁回農行渝北支行的訴訟請求。農行渝北支行上訴至重慶高院。
5. 2018年12月27日，重慶高院二審認為，宋春梅并無義務就案涉車位申請網簽或預告登記，以防范之后案涉車位過戶登記的權利障礙，故并無過錯。判決駁回農行渝北支行上訴，農行渝北支行向最高法院申請再審。
6. 2019年9月26日，最高法院再審駁回農行渝北支行的再審申請。
裁判要點及思路
本案中，關于是否因買受人宋春梅自身原因未辦理案涉車位權屬轉移登記的問題，最高法院認為：
第一，出賣人以案涉車庫為第三人多次提供抵押擔保，每個抵押擔保合同都對應有獨立編號的《借款合同》，有獨立的抵押期。案涉《車位申購協議書》簽訂時車庫雖被抵押，但該抵押有期限，買受人對解除抵押有合理預期，不應認定買受人未盡基本的注意義務。
第二，預告登記并非買受人必須履行的法定義務，網簽、備案系房屋行政主管部門為規范商品房銷售行為對房地產開發企業提出的管理性要求，故買受人宋春梅未就案涉車位申請辦理預告登記、網簽或備案與造成案涉車位未辦理權屬轉移登記并無必然聯系。
第三，出賣人銀鷹公司未履行與買受人宋春梅關于1年內辦理車位產權證的約定，再次用案涉車庫提供抵押擔保，導致買受人宋春梅未能辦理權屬轉移登記，過錯方顯屬出賣人銀鷹公司一方。
綜上所述，買受人宋春梅對于案涉車位未辦理過戶，不存在過錯。宋春梅在滿足《執行異議和復議規定》第二十八條規定其他條件的情況下，有權排除執行。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
1. 買受人未及時辦理預告登記、網簽、備案的，不影響法院對其是否存在過錯的認定。最高法院認為，預告登記并非買受人必須履行的法定義務，網簽、備案系房屋行政主管部門為規范商品房銷售行為對房地產開發企業提出的管理性要求，故買受人宋春梅未就案涉車位申請辦理預告登記、網簽或備案與造成案涉車位未辦理權屬轉移登記并無必然聯系。因此，買受人未及時辦理預告登記、網簽、備案的，不影響法院對其是否存在過錯的認定。
2. 買受人購買已抵押的房屋，不必然認定存在過錯。一般情況下，買受人購買已抵押的房屋，法院將認為買受人在購買時未盡合理注意義務，忽略他人權利的障礙，認為買受人存在過錯。但是，如果買受人與出賣人在簽訂房屋買賣合同時明知所購房屋之上存在抵押，但是該抵押屬于一定期限的抵押，并且買受人與出賣人約定過戶期限和過戶條件，應當認定買受人對未來所購房屋能夠辦理過戶存在合理信賴。在約定的過戶期限內，即使所購房屋不存在客觀不能辦理過戶的情形，買受人未及時辦理過戶也不存在過錯。
3. 出賣人失信的情形下，應認定買受人不存在過錯。最高法院認為，如果出賣人與買受人約定限期辦理不動產權屬轉移登記的，出賣人在該期限內將該不動產為第三人設定抵押，買受人因所購不動產已對外設定抵押致使未能辦理過戶登記，買受人不存在過錯，相關風險應由出賣人自行承擔。
4. 法院在對未辦理過戶的原因進行審查時，應當從以下幾方面出發：根據當事人對于商品房買賣流程的約定，法律、法規或規章對于商品房交易操作規程的規定，并結合當地房地產管理部門的實際操作情況、交易慣例等事實，綜合判斷買受人是否對于未辦理商品房買賣合同備案登記、預告登記或者其他應由買受人履行的內容存在過錯，以及未辦理商品房買賣合同備案登記、預告登記或者其他應由買受人履行的義務對于此后未能辦理房屋產權轉移登記的影響。如果因應由買受人履行相應義務且不存在客觀履行不能，導致所購房屋未能辦理產權變更登記的，應認定買受人存在過錯。
5. 律師建議：在已抵押不動產買賣交易中，買受人應充分注意出賣人的失信可能，盡量減少或者避免抵押權人的優先受償權與買受人基于買賣關系而對物權轉移及物的交付的權益產生沖突。作為抵押權人，尤其是專業從事金融業務的金融機構，應注意對房地產開發企業提供的抵押物進行動態監管，避免已抵押不動產轉讓價款的流失和債權的損失。作為買受人，在簽訂合同及付款時應留意抵押權人權利保障的方式，注意留存合同簽訂、占有使用、價款支付的原始憑據，以防范因標的物上存在權利瑕疵而帶來的相應風險。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》
第二十八條 金錢債權執行中，買受人對登記在被執行人名下的不動產提出異議，符合下列情形且其權利能夠排除執行的，人民法院應予支持：
（一）在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書面買賣合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有該不動產；
（三）已支付全部價款，或者已按照合同約定支付部分價款且將剩余價款按照人民法院的要求交付執行；
（四）非因買受人自身原因未辦理過戶登記。
法院判決
以下為最高人民法院在判決書“本院認為”部分就此問題發表的意見：
關于是否因宋春梅自身原因未辦理案涉車位權屬轉移登記的問題，第一，銀鷹公司以案涉車庫為文杰京華公司向農行渝北支行的借款多次提供抵押擔保，每個抵押擔保合同都對應有獨立編號的《中國農業銀行股份有限公司流動資金借款合同》，有獨立的抵押期。重慶市綦江區國土資源和房屋管理局對抵押權進行了相應的登記、注銷，具有間斷性，故多個抵押擔保不能混為一談。案涉《車位申購協議書》簽訂時車庫雖被抵押，但該抵押有期限，買受人對解除抵押有合理預期，不應認定買受人未盡基本的注意義務。第二，預告登記并非買受人必須履行的法定義務，網簽、備案系房屋行政主管部門為規范商品房銷售行為對房地產開發企業提出的管理性要求，故宋春梅未就案涉車位申請辦理預告登記、網簽或備案與造成案涉車位未辦理權屬轉移登記并無必然聯系。第三，銀鷹公司未履行與宋春梅關于1年內辦理車位產權證的約定，再次用案涉車庫提供抵押擔保，導致宋春梅未能辦理權屬轉移登記，過錯方顯屬銀鷹公司。綜上，農行渝北支行關于未辦理車位權屬轉移登記系因宋春梅自身原因的主張，不能成立。
案件來源
《中國農業銀行股份有限公司重慶渝北支行、執行案外人）申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申3912號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
1. 買受人與出賣人約定過戶期限的，在該期限內即使所購房屋不存在客觀不能辦理過戶的情形，買受人未及時辦理過戶也不存在過錯。
案例1：《重慶市渝中區興農投小額貸款有限公司、曾昌東再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申766號】
最高法院認為，本案中，曾昌東的《房屋買賣合同》系2012年7月6日簽訂，并于同月依約支付了絕大部分購房款，早于王智勇與興農投公司之間簽訂的《抵押合同》。曾昌東提供的氣費繳納發票證實其至遲在2015年1月5日已占有使用案涉房屋，亦早于法院查封時間。王智勇于2013年1月15日取得案涉房屋產權登記后，于當年7月30日即辦理了抵押登記，此期間未超過曾昌東與王智勇約定交房后365個工作日內辦理房地權屬證書的期間，故未辦理過戶登記不是曾昌東自身原因所致。且根據2017年3月1日重慶市開州區不動產登記中心出具的無房證明，曾昌東在開州區無其他住房，其居住權依法應受到保護。曾昌東購買案涉房屋的行為符合《執行異議和復議規定》第二十八條規定的情形，屬于善意買受人，其物權期待權能夠排除擔保物權人興農投公司申請執行案涉房屋的權利，一、二審判決在適用法律上并無不當。
2. 法院應當根據當事人對于商品房買賣的約定、商品房交易操作規程的規定，并結合當地房地產管理部門的實際操作情況、交易慣例等事實，綜合判斷買受人是否存在過錯。
案例2：《平安銀行股份有限公司天津分行、孫素芹二審民事裁定書》【（2018）最高法民終945號】
最高法院認為，在對未辦理過戶的原因進行審查時，應當根據當事人對于商品房買賣流程的約定，法律、法規或規章對于商品房交易操作規程的規定，并結合當地房地產管理部門的實際操作情況、交易慣例等事實，綜合判斷當事人是否對于未辦理商品房買賣合同備案登記或者預告登記存在過錯，以及未辦理商品房買賣合同備案登記或者預告登記對于此后未能辦理房屋產權轉移登記的影響。
3. 房屋尚在租賃期間，出賣人以公告聲明的形式將房屋進行了交付，雖未辦理房屋產權變更登記手續，但并不影響買受人依法享有的合同權利，買受人無過錯。
案例3：《蔚縣農村信用聯社股份有限公司、常娜申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2017）最高法民申2075號】
最高法院認為，生效的張家口中院(2015)張民終字第773號民事判決，認定常娜與張林于2014年1月23日簽訂的房屋買賣協議是雙方真實意思表示，且經過張家口第三公證處的公證，該協議不違反法律強制性規定、合法有效。因所涉房屋尚在租賃期間，張林以公告聲明的形式將房屋進行了交付，雖未辦理房屋產權變更登記手續，但并不影響常娜依法享有的合同權利，常娜在這過程中并無過錯。
4. 買受人不能舉證證明存在不動產不能辦理過戶登記之客觀情形的情況下，應認定買受人對不動產未辦理過戶登記存在過錯。
案例4：《王榮、鄂爾多斯市華旌整車配件修理有限責任公司申請執行人執行異議之訴再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申3051號】
最高法院認為，對于案涉房屋未辦理過戶登記的原因，根據原審查明的事實，自江蘇省無錫市中級人民法院解除查封后，有兩年多時間，案涉房屋并未處于查封狀態，但在此期間雙方并未辦理過戶登記。王榮稱是弛恒公司原因不辦理過戶，但沒有提交證據證明其曾經就過戶登記向弛恒公司主張過權利；王榮稱案涉房屋一直處于被查封狀態，但并未提交證據證明自江蘇省無錫市中級人民法院解除查封后，案涉房屋隨即又被查封，故在此情形下，二審判決認定王榮對未及時辦理房產過戶登記存在過錯并無不當。
5. 買受人不能舉證證實所購房屋客觀不具備辦證條件或其在具備辦證條件有積極辦理產權變更登記的行為時，應認定買受人對所購不動產未辦理權屬變更手續存在過錯。
案例5：《朱紅、藍蓉申請執行人執行異議之訴二審民事判決書》【（2018）云民終631號】
最高法院認為，藍蓉與巨和公司在房屋認購書中對于產權辦理的義務沒有約定，辦證義務應當歸于藍蓉一方，根據一審查明事實，涉案房屋在查封前即已具備辦證條件，涉案小區已有部分業主辦理了房產證。藍蓉并未舉證證實涉案房屋客觀不具備辦證條件或其在具備辦證條件有積極辦理產權變更登記的行為，相反，從其一、二審陳述看，沒有及時辦證的原因系因藍蓉與巨和公司沒有及時簽訂用于辦證的正式商品房買賣合同，藍蓉沒有及時辦理二代身份證，工作忙怠于辦理，因房產限購無法辦理等，這些未能辦證的因素均應歸因與藍蓉自身。巨和公司在一審中稱因測繪和辦證政策調整原因造成未能辦證，但未舉證證實確實存在該原因且該原因造成了藍蓉不能辦理產權移轉登記，一審法院以此認為藍蓉對于未辦證沒有過錯不當。二審中，巨和公司又稱系部分業主反映房屋局部需維修，由于其工作人員自身原因未能通知業主辦證并轉交相關材料，登記機關暫停接件辦證等原因造成不能辦證，但均不能提供證據證實有該類情況發生。且即使這些情況存在，也沒有證據證實這些行為直接影響了藍蓉的辦證，造成其不能辦理。
6. 在未經行政批準變更土地用途之前，買受人購買工業用地屬于對能否辦理房屋產權過戶登記的后果采取忽視的態度，忽略他人權利障礙，應認定買受人對未辦理過戶登記存在一定過錯。
案例6：《楊曉東、中國長城資產管理股份有限公司貴州省分公司申請執行人執行異議之訴二審民事判決書》【（2018）最高法民終585號】
最高法院認為，工業用地的土地用途是被明確限定的。雖然案涉合同中約定楊曉東購買房屋的用途為：廠房，但基于金晨公司報批的用地規劃許可，案涉土地的產權登記只能是以整塊土地為單位予以登記，在未經行政批準變更土地用途之前，工業用地上分棟修建房屋的產權過戶是受限制的。對此，買受人楊曉東在明知房屋所占土地為工業用地的情況下，仍然簽訂案涉房屋購房合同，實質是對能否辦理房屋產權過戶登記的后果采取忽視的態度。其次，楊曉東在購買案涉房屋之前，該房屋上已經設定了他人的抵押登記。作為具有完全民事行為能力的購房人，在購買房屋時，有義務對所購房屋是否存在權利瑕疵做基本考察，否則應視為未盡到合理注意義務，忽略他人權利障礙，應認定買受人對未辦理過戶登記存在一定過錯。楊曉東上訴認為，辦理過戶登記手續買受人只有被動配合的義務，以及在購買房屋時沒有正常途徑查詢抵押情形的理由不能成立。
7. 買受人無錢支付辦理過戶登記的費用，屬于因買受人原因未辦理過戶登記的情形。
案例7：《齊有昌、潘兆林再審審查與審判監督民事裁定書》【（2019）最高法民申1269號】
最高法院認為，案中，齊有昌主張2010年與潘兆林簽訂了“以房抵債”協議，但是，直至2013年案涉房屋辦理抵押登記時，案涉房屋仍然登記在潘兆林名下，齊有昌的理由是無錢支付辦理過戶登記的費用，這顯屬于因齊有昌的原因未辦理過戶登記，原審不予支持齊有昌對于案涉房屋排除強制執行的訴請并無不當。
8. 規避行為或行業慣例，均不屬于非因自身原因未能辦理過戶的正當理由。作為專業的房產中介機構，應該明確知曉不辦理過戶登記而產生的風險，故其應承擔不辦理過戶登記而產生的法律后果，買受人無過錯。
案例8：《重慶市琴琴房地產咨詢服務有限公司、瀚華融資擔保股份有限公司再審審查與審判監督民事裁定書》【（2018）最高法民申3969號】
最高法院認為，關于案涉房產未辦理過戶登記是否屬于非因買受人自身原因，琴琴咨詢公司再審主張其作為房產中介，行業慣例為房源經公證再出賣，立即過戶再出賣則多交稅費而導致不經濟；且當時辦理該項業務的員工已辭職無法聯系以及左二妹不配合，導致案涉房屋未能辦理過戶。本案中，不論是其為了規避多產生一次稅費還是主張作為房屋中介慣例的不過戶，均不屬于非因自身原因未能辦理過戶的正當理由。作為專業的房產中介機構，琴琴咨詢公司應該明確知曉不辦理過戶登記而產生的風險，故其應承擔不辦理過戶登記而產生的法律后果。關于琴琴咨詢公司主張因員工無法聯系及左二妹有事未能及時配合問題，從其簽訂案涉包銷合同及后續協議，既有相關的授權亦有左二妹等房產權利人可以及時聯系的客觀事實，但經過多年其仍未辦理過戶登記，故其提出的上述理由均無事實和法律依據。原審判決認定琴琴咨詢公司的主張不符合《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第二十八條規定的要件并無不當，本院對其再審主張不予支持。
9. 買受人支付購房款后，房屋的銷售方負有向買受人開具購房發票的義務。因房屋銷售方未履行相應開票義務導致買受人未能辦理過戶登記，買受人對房屋不能辦理過戶不存在過錯。
案例9：《范開學、日照衡悅海曲商用設施經營管理有限公司二審民事判決書》【(2017)最高法民終378號】
最高法院認為，上述證據之間可相互印證，能夠證明因舒斯貝爾公司原因沒有給范開學出具購房發票，且即使在取得購房發票的情況下，舒斯貝爾公司亦無法為涉案房屋辦理過戶登記手續。關于住宅專項維修資金，根據《住宅專項維修資金管理辦法》第二條規定，是指專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。該項資金的繳納以購房發票為計算依據。因舒斯貝爾公司不向范開學出具購房發票，住宅專項維修資金亦無法繳納。綜上，范開學關于涉案房屋沒有辦理過戶手續非其原因所致的主張成立，本院予以支持。
10. 買受人明知案涉房屋產權證存在不能辦理過戶登記的重大風險，仍決定簽訂并繼續履行購房合同，具有過錯，不屬于非因買受人自身原因未辦理過戶登記的情形。
案例10：《楊春光、中國長城資產管理公司長春辦事處再審審查與審判監督民事裁定書》【（2017）最高法民申2688號】
最高法院認為，張玉萍與楊春光于2013年11月13日簽訂的《房屋出售協議》載明，合同雙方于2008年7月29日簽訂房屋出售協議，因房屋所有權證涉及到房證重置問題，市房產局限制案涉房屋更名過戶，致使雙方無法實現合同目的。雙方在知道房屋因房產證重置問題暫時不能更名的情況下，同意履行上述2008年房屋出售協議。可見，楊春光購買和入住案涉房屋的時間遲于吉林市中級人民法院查封時間，且其對未能辦理更名過戶的情況及原因亦屬知情。案涉房屋的產權證存在重復登記被行政主管部門行政查封，楊春光明知案涉房屋產權證存在不能辦理過戶登記的重大風險，仍決定簽訂并繼續履行購房合同，具有過錯，不屬于非因買受人自身原因未辦理過戶登記的情形。
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