保全與執行 
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作者：李舒、唐青林、龔炯
【最高人民法院】
以租賃權排除不動產執行且查明抵押/查封在先租賃在后的，法院應按照民事訴訟法第232條進行審查
編者按
在執行程序中，租賃物的執行至少涉及申請執行人、被執行人、承租人三方法律主體，有時候還會涉及抵押、轉租、執行程序中的出資、先抵后租和先租后抵等復雜情況。本期，我們結合最高法院近三年來處理此類案件的裁判觀點，以期幫助讀者理清此類案件主要爭議焦點問題和相應裁判規則。
裁判要旨
非當事人主張對案涉不動產享有租賃權可排除強制執行的，若法院查明案涉不動產抵押/查封在先而租賃在后的，屬于利害關系人異議，執行法院應當按照民事訴訟法第225條規定進行審查。
案情簡介
一、2014年4月14日，關于城投公司訴廣源米業公司企業借貸糾紛一案，鄂州中院作出（2014）鄂鄂州中民二終字第00015號民事判決書，廣源米業公司償還城投公司400萬元借款。
二、2015年2月9日，經城投公司申請，鄂州中院作出（2015）鄂鄂州中執提字第00001號執行裁定書，將該案提級至鄂州中院強制執行。
三、2014年9月15日，關于農發行鄂州分行訴廣源米業公司等借款合同糾紛一案，湖北高院作出(2014)鄂民二終字第00085號民事判決，維持鄂州中院一審判決，廣源米業公司償還農發行鄂州分行借款本金600萬元。
四、2015年12月15日，經農發行鄂州分行申請，鄂州中院執行立案并作出（2014）鄂鄂州中執字第00065-4號執行裁定書，裁定對廣源米業公司名下已向農發行鄂州分行設定了抵押的案涉土地使用權予以拍賣。
五、2016年3月1日，鄂州中院對上述兩案合并執行，且在淘寶網司法拍賣廣源米業公司名下案涉土地使用權。一次流拍后，良龍公司在二次拍賣中以1731.8萬元競買取得，但因未交清余款，鄂州中院于2016年3月21日作出（2014）鄂鄂州中執字第00065-5號執行裁定書，裁定對案涉土地使用權重新拍賣。
六、良龍公司提出執行異議，稱其與廣源米業公司已于2012年簽訂為期20年的場地租賃合同，鄂州中院拍賣行為侵害了良龍公司的租賃權優先購買權。
七、2016年7月20日，鄂州中院作出（2016）鄂07執異7號執行裁定，駁回良龍公司的執行異議。
八、良龍公司提出執行復議。2016年9月19日，湖北高院作出（2016）鄂執復103號執行裁定，駁回其復議申請。
九、2016年9月30日，案涉土地使用權在淘寶網以1620.8萬元拍賣成交。
十、良龍公司提出申訴。2017年5月31日，最高法院作出（2016）最高法執監429號執行裁定書，駁回其申訴請求。
裁判要點及思路
本案爭議在于良龍公司以租賃權為由主張阻卻執行法院對案涉土地使用權的執行拍賣行為，法院應適用民事訴訟法第225條（利害關系人異議）還是第227條（案外人異議）進行審查的問題。
首先，良龍公司的租賃權在法院拍賣時早已到期，其無權就拍賣行為提出異議。根據被執行人廣源米業公司的工商登記檔案資料的記載，在執行法院于2016年裁定拍賣案涉土地使用權時，良龍公司的租賃合同早己到期（2012年-2015年），已不再是案涉土地使用權的承租人。
其次，良龍公司提交的雙方之間2012年簽訂為期20年租賃合同，并未備案，真實性存疑。且案涉土地使用權在2007年和2008年期間就設置了抵押，早于該租賃權設立。根據物權法、擔保法及執行解釋等相關法律規定，抵押在先，租賃在后的，在后的租賃關系依法不能產生阻卻執行法院對案涉不動產拍賣行為的效力。
最后，良龍公司基于其對案涉土地使用權的所謂租賃權對拍賣行為提出的異議，屬于利害關系人異議，執行法院可適用《民事訴訟法》第225條的規定進行審查。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
前事不忘，后事之師。現結合最高法院裁判觀點，針對非當事人以租賃權為由主張阻卻案涉不動產的強制執行行為，法院應適用民事訴訟法第232條（原為第225條）（利害關系人異議）還是234條（原為第227條）（案外人異議）進行審查的相關問題，總結要點如下，供實務參考。
一、非當事人提出證據證明租賃權在案涉不動產設立抵押或被法院查封之前成立，主張強制執行會侵犯其租賃實體權益為由請求排除案涉不動產的強制執行的，屬于案外人異議，法院應當依照民事訴訟法第234條（原為第227條）規定進行審查。
二、法院查明案涉不動產抵押/查封在先，非當事人提出異議并主張的租賃在后的，其租賃權并不能產生阻卻執行法院對案涉不動產的強制執行行為如拍賣行為等的效力。執行法院可依法解除該非當事人對案涉不動產的占有或者排除妨害，屬于利害關系人異議，法院應當依照民事訴訟法第232條（原為第225條規定進行查。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
《民法典》
第四百零五條 抵押權設立前，抵押財產已經出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。
《民事訴訟法》（2021修正）
第二百三十二條 當事人、利害關系人認為執行行為違反法律規定的，可以向負責執行的人民法院提出書面異議。當事人、利害關系人提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定撤銷或者改正;理由不成立的，裁定駁回。當事人、利害關系人對裁定不服的，可以自裁定送達之日起十日內向上一級人民法院申請復議。
第二百三十四條 執行過程中，案外人對執行標的提出書面異議的，人民法院應當自收到書面異議之日起十五日內審查，理由成立的，裁定中止對該標的的執行;理由不成立的，裁定駁回。案外人、當事人對裁定不服，認為原判決、裁定錯誤的，依照審判監督程序辦理;與原判決、裁定無關的，可以自裁定送達之日起十五日內向人民法院提起訴訟。
《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》（2020修正）（法釋〔2020〕21號）
第二十八條 拍賣財產上原有的擔保物權及其他優先受償權，因拍賣而消滅，拍賣所得價款，應當優先清償擔保物權人及其他優先受償權人的債權，但當事人另有約定的除外。
拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》（2008年）（2020修正）（法釋〔2020〕21號）
第二十四條 被執行人就已經查封、扣押、凍結的財產所作的移轉、設定權利負擔或者其他有礙執行的行為，不得對抗申請執行人。
第三人未經人民法院準許占有查封、扣押、凍結的財產或者實施其他有礙執行的行為的，人民法院可以依據申請執行人的申請或者依職權解除其占有或者排除其妨害。
人民法院的查封、扣押、凍結沒有公示的，其效力不得對抗善意第三人。
《物權法》（已失效）
第一百九十條 訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。
《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》【法釋〔2000〕44號】（已失效）
第六十六條 抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。
法院判決
以下為最高人民法院在裁判文書 “本院認為”部分就此問題發表的意見：
本院認為，四、關于良龍公司對拍賣裁定所提異議是否屬于利害關系人異議的問題。
首先，根據被執行人廣源米業公司的工商登記檔案資料的記載，良龍公司租賃廣源米業公司房產的期限為3年，自2012年2月27日起至2015年2月26日止，即在2015年12月15日作出的（2014）鄂鄂州中執字第00065-4執行裁定，裁定拍賣涉案財產，以及在2016年3月20日裁定重新拍賣該資產時，租賃合同早己到期，申訴人已不再是涉案資產的承租人。據此，良龍公司無權就涉案資產的拍賣提出異議。其次，本案中，申訴人向人民法院提交其與廣源米業公司2012年3月6日訂立的期限為20年的租賃合同，未經備案，該租賃合同的真實性存疑。退一步講，即便該租賃合同是真實的，根據農發行鄂州分行針對涉案的拍賣資產抵押登記信息的記載，涉案資產在2007年和2008年期間就設置了抵押，在抵押期屆滿后，又辦理了續押手續，抵押行為一直處于不間斷狀態。這意味廣源米業公司對涉案資產的抵押在先，租賃在后。《中華人民共和國物權法》第一百九十條規定：訂立抵押合同前抵押財產己出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。《最高人民法院關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》六十六條規定：“抵押人將已抵押的財產出租的，抵押權實現后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任；如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的，抵押權實現造成承租人的損失，由承租人自已承擔。”《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第三十一條第二款規定“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅，但該權利繼續存在于拍賣財產上，對在先的擔保物權或者其他優先受償權的實現有影響的，人民法院應當依法將其除去后進行拍賣。”根據上述規定，鄂州中院在對城投公司與農發行鄂州分行兩個申請執行主體合并執行的案件中，所拍賣的兩案被執行人廣源米業公司名下的資產，在其租賃給良龍公司前已經抵押給農發行鄂州分行。申訴人與廣源米業公司之間成立在后的租賃關系，依法不能產生阻卻執行法院對涉案資產拍賣行為的效力。本案中，良龍公司基于其對涉案資產的所謂租賃權對拍賣行為提出的異議，屬于利害關系人異議，鄂州中院適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規定進行審查，有事實依據且適用法律正確。
案件來源
《鄂州良龍商貿公司與中國農業發展銀行鄂州市分行執行裁定書》【最高人民法院（2016）最高法執監429號】
延伸閱讀
關于非當事人以租賃權為由主張阻卻案涉不動產的強制執行行為，法院應按照民事訴訟法第232條（原為第225條）（利害關系人異議）還是227條（案外人異議）進行審查的相關問題，我們檢索到下述典型案例，以供讀者參考。
裁判要旨：非當事人以對案涉不動產享有20年租賃權為由提出異議，本質是阻卻案涉不動產的交付，屬于案外人針對執行標的提出的異議，執行法院應按照民事訴訟法第234條（原為第227條）進行審查。
案例一：《李建俊、趙文萍借款合同糾紛執行審查類執行裁定書》【最高人民法院（2017）最高法執監335號】，本院認為，本案的爭議焦點為：案外人趙永明與被執行人鄭旭合之間的租賃關系是否合法有效以及是否能夠對抗抵押權。本案被執行人系鄭旭合，涉案房產登記在其名下，執行法院臨汾中院可以執行該房產。在該案的執行過程中，案外人趙永明向臨汾中院提出對涉案房屋享有20年租賃權，且20年租金已一次性支付給房產所有權人鄭旭合的異議。案外人于案件執行過程中對涉案房產主張租賃權，本質是阻卻房產的交付，屬案外人針對執行標的提出的異議，執行法院應對此進行立案審查，并作出裁定；當事人如對審查結果不服可提起案外人異議之訴，通過異議之訴程序解決涉案房產租賃權相關爭議。臨汾中院未針對趙永明提出的20年“以債抵租”合同作為案外人異議立案審查，而直接認定租賃關系成立并可對抗抵押權，屬程序違法，應予糾正。同時，執行法院由此擬“帶租拍賣”的行為亦會對涉案房產的評估拍賣價格產生較大影響，不利于李建俊、趙文萍債權的順利實現。故，李建俊、趙文萍主張執行法院應對趙永明提出的20年租賃合同問題，作為案外人異議，適用《中華人民共和國民事訴訟法》第二百三十四條（原為第二百二十七條）的規定進行審查的申訴理由成立，應予支持。
裁判要旨：執行法院未否定承租人享有租賃權，承租人只是對法院要求其騰退房屋的執行行為有異議，法院應按照民事訴訟法第232條（原為第225條）規定予以審查。如果法院否定承租人租賃權的成立或存續的，系涉及實體權利的爭議，承租人主張其享有足以排除強制執行的租賃權的，法院應按照民事訴訟法第234條（原為第227條）規定予以審查。
案例二：《合肥共前貿易有限公司、中國信達資產管理股份有限公司安徽省分公司再審民事裁定書》【最高人民法院（2018）最高法民再352號】，本院再審認為，根據“買賣不破租賃”的原則，承租人租賃的標的物被人民法院強制執行時，并不必然導致承租人租賃權的消滅。因此，如果人民法院在強制執行過程中未否定承租人享有租賃權，承租人只是對人民法院要求其騰退房屋的執行行為有異議，屬于《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條規定的執行行為異議，應當通過執行復議程序解決。但如果人民法院否定承租人租賃權的成立或存續的，系涉及實體權利的爭議，承租人主張其享有足以排除強制執行的租賃權的，在其執行異議被駁回后，可以提起執行異議之訴。本案中，一審法院于2016年4月27日作出的（2015）合執字第00276號通知載明：對共前貿易公司提交的2012年8月1日《房屋租賃合同》的真實性不予認可；共前貿易公司在收到通知后二十日內遷出涉案房產。在共前貿易公司提出執行異議后，一審法院又于2016年10月19日作出（2016）皖01執異42號執行裁定，認為由于共前貿易公司在工商部門備案的租賃合同簽訂時間為2013年9月1日，是涉案房產抵押權設立之后，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權；共前貿易公司異議稱其與張倫的租賃合同是于2012年8月1日簽訂，不僅與共前貿易公司在工商部門備案的租賃合同不符，也與張倫在授信業務抵押核保書的簽字相悖，其異議理由不能成立。可見，一審法院雖然沒有否定共前貿易公司與張倫之間存在租賃關系，但否定了共前貿易公司提出租賃合同系于2012年8月1日簽訂的主張，對認定共前貿易公司所享有的租賃權能否對抗已登記的抵押權產生實際影響。故共前貿易公司提起本案訴訟，請求確認2012年8月1日《房屋租賃合同》的效力，保障其租賃權，涉及實體權利的爭議，屬于執行異議之訴的受案范圍。至于2012年8月1日《房屋租賃合同》與2013年9月1日《商鋪租賃合同》的效力、涉案房屋租賃權和抵押權設立的時間順序等問題，均屬實體審理的內容，需要進一步審理、認定。二審法院根據《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條的規定，駁回共前貿易公司的起訴不當，應予糾正。
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