從“長租公寓”到“租賃住房”，發(fā)生了什么丨睿和沙龍第22期筆記

在這場公寓沙龍，參與的嘉賓來自于華潤有巢、旭輝瓴寓、方隅、魔方、窩趣、上海城投寬庭、輕松寓、寓言不止等，從國企到民企、從全國型到區(qū)域型、從開發(fā)商系到第三方系，基本涵蓋行業(yè)各個(gè)細(xì)分階層的玩家，整場活動(dòng)的關(guān)鍵詞包括“政策”、“R4”、“租賃社區(qū)”、“輕重模式”、“REITs”、“趨勢”等，我們希望就行業(yè)的一些前沿變化進(jìn)行探討，在行業(yè)持續(xù)變化的過程中，大家能夠在思維碰撞中洞察到新的趨勢。

作為本次睿和沙龍的主持人之一，通過本次沙龍活動(dòng)，我匯總了7個(gè)要點(diǎn)：

從2015年底，中央政府提出“租購并舉”以來，租賃住房市場的發(fā)展已經(jīng)有六年，關(guān)于租賃住房的政策也在六年間陸續(xù)不斷推出，梳理一下，這些政策背后有兩條主要的邏輯線：

其一是發(fā)展，發(fā)展租賃住房，從政府角度來講，需要大力發(fā)展的是保障性租賃住房，滿足老百姓“房子是用來住的”這一民生訴求；

其二是規(guī)范，規(guī)范的原由主要在于前些年長租公寓市場出現(xiàn)的不規(guī)范現(xiàn)象，導(dǎo)致了負(fù)面的社會(huì)輿論，暴露了各種各樣的關(guān)于租住的問題。

關(guān)于政策背后的邏輯，在沙龍現(xiàn)場，一位協(xié)會(huì)專家給出了解讀。

從發(fā)展角度來看，政府的支持主要來自于三方面，一是稅收優(yōu)惠，以及直接的補(bǔ)貼；

二是土地支持，諸如集體土地和租賃用地入市；

三是金融方面，推出公募REITs。

政府希望保障性租賃住房能夠成為整個(gè)市場的壓艙石，但目前來看體量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。以上海為例，整體租賃市場大概有500萬套~600萬套，按40%的比例測算，需要200萬套的保障性租賃住房，而目前的R4地塊體量是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。

R4地塊是上海推出的租賃住房專用地，正是政府推進(jìn)保障性租賃住房的具體舉措之一。

據(jù)睿和智庫統(tǒng)計(jì)，自2017年首次推出30多個(gè)項(xiàng)目以來，目前上海共計(jì)有133塊租賃地塊推向市場。

但從具體實(shí)踐來看，還是存在著三個(gè)問題：

一是進(jìn)度慢，2021年有多個(gè)R4地塊項(xiàng)目正式入市，但相比于最早在2017年就獲得的土地，開發(fā)時(shí)間周期達(dá)到4年以上，相比于傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目，開發(fā)進(jìn)度顯然不及預(yù)期；

二是總體量仍然不夠，根據(jù)睿和智庫計(jì)算，4年以來，133個(gè)R4項(xiàng)目總房間數(shù)約15萬套左右，遠(yuǎn)不及前面計(jì)算的200萬套的需求；

三是模式還在探索，包括戶型的結(jié)構(gòu)、客群的定位、資金的來源、運(yùn)營商的選擇等，都需要在實(shí)踐的過程中去優(yōu)化，但入市項(xiàng)目的周期還很短，模式遠(yuǎn)稱不上成熟。

R4地塊項(xiàng)目的一個(gè)典型特征就是單個(gè)項(xiàng)目體量大。北京推出的集體土地租賃住房項(xiàng)目也是如此，于是在租賃住房領(lǐng)域，行業(yè)提出了一個(gè)新的概念“租賃社區(qū)”，區(qū)別于傳統(tǒng)的長租公寓項(xiàng)目，我們定義租賃社區(qū)為1000套以上住房的租賃項(xiàng)目。

對于租賃社區(qū)的運(yùn)營，沙龍現(xiàn)場嘉賓們提出，相比于傳統(tǒng)長租公寓，租賃社區(qū)的門檻更高。

一是業(yè)態(tài)上，租賃社區(qū)包括商業(yè)配套等，需要不同的業(yè)態(tài)運(yùn)營能力；

二是物業(yè)上，租賃社區(qū)的物業(yè)管理更復(fù)雜，需要更專業(yè)的能力；

三是社群的運(yùn)營，租賃社區(qū)的成員體量大，更多元，社群運(yùn)營的專業(yè)能力要求更高。

在沙龍現(xiàn)場，可以感覺到大家對租賃住房市場更為樂觀的態(tài)度，一是政府的支持，來自于土地和金融，保障性租賃住房發(fā)展空間大；

二是資本市場的認(rèn)可，相比于辦公、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園等業(yè)態(tài)，資本市場認(rèn)為租賃住房更為穩(wěn)健，給予的估值更高。

但對于行業(yè)的未來仍舊存在著一些困惑，現(xiàn)階段，無論是土地層面，還是金融層面，租賃住房行業(yè)的資源越來越向國企聚集。

運(yùn)營層面，盡管前期一些入市的R4項(xiàng)目的運(yùn)營委托給民營，但現(xiàn)在更多的地方性國企不斷推出自己的公寓運(yùn)營平臺(tái)，將后續(xù)的項(xiàng)目收回自己運(yùn)營。

一個(gè)無法否認(rèn)的事實(shí)是，這些國企運(yùn)營商的運(yùn)營成本明顯高于市場化機(jī)構(gòu)。

在沙龍現(xiàn)場，一位國企背景的嘉賓坦誠，在得房率、硬裝、軟裝，以及運(yùn)營人員的成本上確實(shí)偏高，所以很多存量項(xiàng)目他們難以算賬，但可以通過土地、開發(fā)等方式分?jǐn)偝杀荆詴?huì)更聚焦于R4、集體土地等方向。這樣來看，盡管以R4地塊為代表的保障性租賃住房市場空間大，對于民營企業(yè)來說，想分一杯羹卻并不容易。

關(guān)于輕重模式的討論已經(jīng)持續(xù)了很久，自從長租公寓行業(yè)出現(xiàn)企業(yè)“爆雷”以來，輿論上都在說“二房東”模式即將消失。

在沙龍現(xiàn)場，嘉賓們也明顯對重資產(chǎn)模式、輕資產(chǎn)模式更加青睞，前者可以獲得資產(chǎn)增值的收益，有利潤空間，后者可以低風(fēng)險(xiǎn)地快速擴(kuò)大規(guī)模。

不過，也有一位企業(yè)嘉賓強(qiáng)調(diào)自己還在持續(xù)拿包租項(xiàng)目，原因就是包租項(xiàng)目有盈利空間，而且現(xiàn)階段競爭對手的退出，提升了自己的議價(jià)能力。

具體來看，企業(yè)定位在企業(yè)員工公寓，可以在空間和時(shí)間上最大化利用，進(jìn)而獲得包租的價(jià)差。其實(shí)在聯(lián)合辦公領(lǐng)域，也有一家堅(jiān)持包租模式的企業(yè)，原因就在于企業(yè)能夠最大化利用空間和時(shí)間，獲得了足夠的價(jià)差。由此來看，輕重模式并沒有優(yōu)劣之分，取決于企業(yè)的秉性和定位如何。

租賃住房屬于民生領(lǐng)域，從政府角度來看，既要大力發(fā)展，也要限制租金水平，這一點(diǎn)在《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》體現(xiàn)得更加明顯，“當(dāng)租金快速上漲，主管部門可以采取措施調(diào)控住房租賃市場。”而對于企業(yè)來講，盈利才是商業(yè)的本質(zhì)。

如何拓展租賃住房的盈利，也是沙龍嘉賓的主要探討的內(nèi)容，既然租金收益受到限制，那么就需要拓展非租金收益。有嘉賓提到，租賃住房有更好的場景優(yōu)勢，可以通過場景打造賺錢模式。

當(dāng)然，至少在現(xiàn)階段，非租金收益并未能成為主流，大家都還是更樂于在精細(xì)化運(yùn)營層面下功夫，提升單價(jià)外的租金收益。

不過，對于未來，大家還是認(rèn)為非租金收益空間較大，有嘉賓以美國市場為例，服務(wù)內(nèi)容就更加多元化，而國內(nèi)租賃住房市場還沒有成熟，只是在發(fā)展的初步階段。