地產大爆炸 作者：炸天團
來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）
2020年3月，地產界曾有一本書，一經出版就引起轟動，激發了無數民營老板那段篳路藍縷的創業記憶，它就是《藍光創業史》。
這本書講述了四川“房企一哥”藍光發展30年的發展經歷，創始人楊鏗如何從一家汽配廠起步，干到了如今排名全國30強、達成千億銷售額的房企。
如成都錦江般熠熠生輝，這樣關于民企榮光的故事不常有。
2005年，正好趕上成都舊房改造，從制造業切入房地產，展現了楊鏗非凡的想象力。
2008年，借殼迪康藥業上市。
2019年，跨越銷售千億門檻，也就是說，從百億到千億的突破，藍光發展僅用了4年時間，強如碧桂園、萬科等頭部房企也要5-6年。
因時代而生，與時代共舞。
藍光依賴極致高周轉、加杠桿擴規模，在這輪周期里狂飆突進，一度成為眾民企追捧的光環。
而時代，有時也會開個小玩笑。
19年之后地產明顯降速，三道紅線政策倒逼“去杠桿”，疊加疫情沖擊，不到兩年，藍光形勢急轉直下，從神壇跌落崖底。
2020年，藍光地產主業銷售僅增長2%，遠未及1500億元的預期目標。
2020年，藍光發展的經營活動現金凈流出61.27億元。這也是其上市以后首次現金流呈現凈流出狀態。
此外，還有700多億有息負債壓頂，三道紅線一度全部命中，內部人事動蕩，總裁級高管大批離職，裁員風波頻出，近期更是被爆出有3筆信托出現延期支付，9.19億股處于質押中…
藍光到底走錯了哪一步，才會落到如此絕境當中？這個昔日優等生的倒下，又究竟折射出行業哪些叢生亂象呢？
01
違約平安事件是藍光債務的最后一塊遮羞布。
據內部人透露，藍光有一個佛山項目找平安融資，因管理和溝通問題導致延期還款給平安，那筆錢金額達十幾億，晚還了十幾天。
這件事引起了平安方的不滿，因而在內部對給藍光的融資進行了限制，流傳到外部就被稱為是進了平安的合作黑名單。
平安此舉，外加媒體大量報道，引起更多資方的警覺，這年頭連銀行都在管控風險，更別提非銀行資本，這使得藍光融資難度驟然加大，危機一觸即發。
此前同為平安旗下的平安創新資本曾作為“二股東”重倉藍光，在2016年，平安最終減持1億股，套現逾8億元。
平安這幾年的舉動，炸天團認為并沒有傷到藍光的筋骨，而更重要的是對藍光的信心開始松動，藍光內部某一個環節必然出現了問題。
02
房企不顧債務，激進擴張，豪賭樓市的明天，結果讓戰略發展嚴重失衡，這類行業屢見不鮮的慘劇又在藍光身上上演。
2018年，楊鏗為了早日達成千億目標，提出了“東進南下”戰略，當年藍光新增土地儲備中有接近70%位于福州、南寧、湖州、揚州等三線城市。
要知道，當下中國樓市正處于調整期，三四線城市政策收緊及人口流失嚴重，頭部房企都在押寶北上廣深，而藍光卻劍走偏鋒。
“東進南下”戰略的代價之后很快顯露。
以2018年單區銷售過百億的區域而言，即成都、華東及滇渝區域，從2017年開始，每年增速均處于下滑狀態，截至2019年三季度，成都、滇渝區域同比出現負增長，到2020年上半年，成都及四川區域銷售額占比甚至從40.9%俯沖至17.33%。
藍光不斷失守大本營成都區域，區域發展失衡，撿起了芝麻，丟掉了西瓜在藍光的身上體現得非常明顯。
在2020年4月的業績會上，公司管理層意識到了發展失衡，開始撥亂反正，宣布加大對四川的投資力度，其實也變相地打臉了當年的擴張戰略。
03
2018年那一陣，圈子里刮起了多元化之風，孫宏斌忙于跟多個地方的政府官員談文旅、醫療康養，碧桂園開始進軍機器人行業，恒大準備“造車”。
多元化這條路，不管前路崎嶇與否，龍頭房企們都踩了下去。而彼時，剛進入TOP30的藍光追隨著龍頭大佬，一腳油門跟到底。
“在我看來，如果不做顛覆式的商業模式再造，只是一個純粹的地產商，今后很難生存，所以一定要嘗試新的商業模式。”2018年全國“兩會”期間，楊鏗對外界表示。
從2018年到2019年不到兩年時間，藍光文旅在全國跑馬圈地，簽約了包括都江堰、天津、昆明、濟南、揚州、邯鄲、新鄉等多地項目，合計規劃超過4000畝地，計劃投資超過425億元。
之后，除天津、昆明、重慶等地的三兩項目在建外，其余項目至今尚無進展，最出名的昆明水果俠項目，住宅區倒是修好了，而歡樂城卻一直大門緊閉，徹底淪為了住宅項目銷售噱頭。
之后，文旅板塊運營強撐了兩年，旋即在2019年底被整合進商業集團，文旅兩任負責人張強、唐軍也先后離職，具體財務數據就像一陣風吹過，了無影蹤。
有一句話說得好，“文旅只是地產公司拿地的借口，既然是借口就不會認真發展”，炸天團認為即便藍光真心想做文旅，單單需要持續不斷的現金流長期輸血這一點就無法滿足。
在房地產行業增量放緩的背景下，發展多元業務是保持增長的途徑之一，但成功跨界的還是少之又少，倒下的房企反而是因為轉型業務“擠壓”了主營業務，侵占了企業現金流，影響了正常經營。
04
千億戰略是一把雙刃劍，一方面把藍光推向神壇，一方面讓其在狂奔的同時忽略了健康的增長邏輯。
藍光內部奉行“3641”的高周轉模式，即拿地3個月內開工，4個月開盤，開盤當日去化率60%，1年內項目正現金流。
據公告顯示，2020 全年藍光發展新增房地產項目60多個，今年1月又新增5項目，此種拿地的速度堪稱激進，但拿地溢價率異常的高，僅去年11月的拿地額溢價率都在30%以上。
與拿地成本疊加而來的是，藍光發展在售項目均價的明顯下降。
據克而瑞數據顯示，2020年1-10月，藍光發展銷售均價8505.95元/平方米，與2019年末的14052.58元/平方米相比，下降39.47%。
一位藍光成都區域市場員工曾透露，由于自身負債和高融資成本，有些項目在積極擴規同時，沒有達到利潤和成本目標，包括成都、達州、天津等諸多項目存在虧損問題。
這是典型的“增收不增利”，不盡快處理存量銷售，而是不斷“流血式”補倉，等到最后，債務反噬的效果只會加深。
05
前有泰禾、華夏幸福，現在又出現了藍光，這個行業總有玩家前仆后繼，走同樣錯誤的老路子。
這些房企都從神壇跌落，他們都曾有過傲人的戰績，卻不得不通過暫停拿地、發債融資、大力促銷、裁員等方式自救，甚至做出債務違約的選擇。
他們身上都有著這些共性：
首先是盲目搞多元化，像泰禾當年推出“泰禾+”戰略，計劃五年內在醫療產業投資共計500億，最后毫無意外地黃了。
像這樣忽略自身實際情況，盲目跟風，90%的結果都很慘淡，要記得，頭部房企可以試錯，但腰部房企萬萬不行。
其次是激進擴張、債務壓頂。
當前的銀行受到諸多政策限制，不能夠為房地產企業提供流動資金貸款，這點限制了地產企業的債務擴張。
而信托公司提供前融融資，正好解決地產企業的這個痛點。
很多地產企業發行債券和ABS，獲得更高的更高的財務杠桿，而更高的財務杠桿，形成了更高的財務風險。
一旦債券到期而沒有及時償還，就會給市場發送企業違約的信號，引發市場恐慌，進而導致企業后續債券發行受到影響。
假使某房企的債券融資規模急劇縮減，在沒有外部力量支持下，沒有幾家企業能夠經受這種劇烈去杠桿的沖擊。
華夏幸福、泰禾和藍光，這是最好的流動性危機例子，他們在2016年前后，借助當年的債券牛市，大量發行債券及ABS融資來擴張規模，沒一個好結果。
本以為很高明，卻沒有想到聰明反被聰明誤。
此外，管理跟不上也是許多千億房企必須面對且非常嚴峻的問題。
而管理跟不上核心是老板有用百億的思維操縱一家千億的房企。企業規模變大了，而老板的思維卻停滯了，企業管理失控就極易發生。
藍光資金鏈狀態的確不好 ，但整個行業資金鏈都緊張，事實上有多家千億房企資金鏈的緊張程度比之藍光也是有過之而無不及，但出事的卻是藍光。
藍光此番危機的爆發，導火索是一筆貸款的意外逾期，事件發酵后整個管理團隊又缺乏應對能力導致事態不斷擴大，背后其實還是管理能力跟不上的問題。
06
可以預料的是，隨著房地產融資收緊、利潤空間收窄，行業的馬太效應明顯，容錯率也會越來越低，因債務重壓暴雷的房企只增不減。
炸天團奉勸各位老板一句，別以為中央的三令五申、房企三道紅線、土地兩集中、銀行兩道紅線都只是企業規模擴張的絆腳石，事到臨頭才知痛。藍光的奇跡可復制，但不值得。
房地產的金融寬松高杠桿時代已經結束，中小房企必須進行創新突破，以謀求更多生存發展的空間。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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原標題： 爆雷前，藍光到底走錯了哪一步
