城市更新改造與資產證券化

年關將至，整個街道都熱鬧了起來，寫字樓里也張燈結彩，一張張福字貼的“虎虎生威”，仿佛預示著來年的股市“生龍活虎”。暮色降臨，加班之余看著窗外車水馬龍的夜景，也是感慨萬分，工作這么多年，好像從來沒有認真的看過這座“年輕的城市”，這座城市也在“不經意”間變得越來越好。

我們生活邁向現代化的同時城市也在不斷的更新，城市更新不僅是經濟快速發展的產物也是城市建設的主題。西方發達國家由于城市化進程比較早，城市更新改造興起也比較早，大家熟悉的城市更新更多的是集中在個體建筑上的，比如說芬蘭鐵路線改的自行車道和步行道還有波蘭集貿市場改的博物館和手工藝品交易市場。

城市更新改造一直都在進行中，而城市更新的主題也逐漸豐富，從單一提升城市效率到社會價值、人民利益及可持續發展的全面結合，改造目的更加精細、更加多元也更加人文。

我國不動產存量的時代早在幾年前已然開啟，尤其是對于一二線城市來說，如何讓存量地產重新煥發“生命力”也是城市更新的重要課題之一。而與其相關的地產行業近幾年不可謂是不艱難，在房住不炒的主題、去杠桿的大背景下，從多家房企債務違約到百強房企暴雷；從降薪裁員到房子降價出售；從地產稅試點到八部門聯合整頓，地產行業迎來了真正意義上的寒冬。房地產企業融資愈加困難，從以前的中小房企融資難到“家家”融資難。但是高杠桿、高負債運作已經成為了房地產企業的“標配”，如何增加資金的流動性，如何加強風險防控能力，轉型刻不容緩，而如何與城市更新改造有機的結合也是一個發展契機。

講到城市更新改造就馬上會想到地產，而提到地產就不得不提到融資，提到融資就不得不提到資產證券化，資產證券化是近幾年地產融資的主要方式之一。從購房尾款到供應鏈，從類REITs到CMBS，再到公募REITs都是大家的老朋友了。

要想弄明白這個問題，我們首先要來看一下城市更新資產的分類：

（1）按底層物業分

下表列舉了幾種常見的物業轉化形式

2、按持有資產模式分類

主要分為重資產和輕資產兩大類，重資產也就是持有物業，通過直接買入或者股權模式收購需要更新改造的物業，通過變更物業類型或者重新規劃定位進行改造。輕資產就是租賃，通俗點說就是“二房東”最典型的例子就是長租公寓，這種模式對團隊的運營管理及改造能力要求很高。

3、資產證券化的優勢

資產證券化在融資規模、融資期限方面具有優勢，不僅可以為商業地產項目帶來長期的資金支持，也有助于從簡單的出售模式進行轉型與升級，是城市更新促流動的重要路徑之一。

（1）工業與藝術的798

在北京的打工人應該沒有人沒去過798吧，錯落有致的工業廠房，縱橫交錯的管道，斑駁的紅磚瓦墻，在那里可以暫時忘卻工作的煩惱。周末約上三倆好友，一路走走停停，可以看看火車頭、看看形形色色的藝術展，走累了在街邊的小店休息一下，喝點東西，自在而愜意。

798原身是由蘇聯援建、東德負責設計建造、總面積達110萬平方米的重點工業頂目718聯合廠，城市中央的老舊廠房，是一個城市工業經濟的遺留下來的，他們見證了這座城市發展的腳步，直接拆掉不免惋惜，而利用舊廠房進行更新改造，賦予了這個園區新的生命。

（2）藝術與辦公的1929 ART Space

1929 ART Space的前身是上海感光膠片廠廠房，2006年改造為臨潼賓館，現又被改造為現代化精品寫字樓。主樓（企業辦公）總建筑面積6300平方米，小樓（企業會所）總建筑面積950平方米。

項目改造后的建筑格局有效地區分了私密空間和公共空間，其運營特點在于酒店式物業管理實現租戶拎包入駐。為了打造改造方“工作、生活與娛樂”一體的理念，改造方在一樓原大門處擴建酒吧/咖啡屋，并開設拳擊室供租戶解壓。這些人性化的設計處處體現在對整棟樓的改造過程中，包括酒店式物管風格、頂層花園、副樓金融俱樂部、現代與歷史結合的外立面等方面。