房地產(chǎn)的市場小陽春卻被疫情剿滅了。盡管官方釋放出最大的善意，但負(fù)面情緒依然籠罩著房地產(chǎn)行業(yè)。
作者：炸天團(tuán)
最近，小陽春了。
但，房地產(chǎn)的市場小陽春卻被疫情剿滅了。盡管官方釋放出最大的善意，但負(fù)面情緒依然籠罩著房地產(chǎn)行業(yè)。樓盤大量停工，項(xiàng)目無法交付、購房者維權(quán)、供應(yīng)商商票兌付、農(nóng)民工討薪，隨便報(bào)道哪一個(gè)都?jí)蜷_發(fā)商喝一壺的。炸天團(tuán)在網(wǎng)絡(luò)上收看央視315晚會(huì)時(shí)，注意到評(píng)論區(qū)里出現(xiàn)大片的業(yè)主維權(quán)的信息。01
每月的15號(hào)，也是國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的日子。不過，這次發(fā)布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，爭議有點(diǎn)大。比如，1-2月份，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長3.7%；其中，住宅投資同比增長3.7%。是的，你沒看錯(cuò)，開年2個(gè)月，在7成百強(qiáng)房企未拿地，大量項(xiàng)目停工的背景下，房開投資居然還是保持了正增長。比如，1-2月份，房企房屋施工面積同比增長1.8%；其中，住宅施工面積同比增長2.0%；房屋新開工面積同比下降12.2%；其中，住宅新開工面積同比下降14.9%。是的，你也沒看錯(cuò)，在新開工面積下降超過10%的背景下，施工面積卻同比正增長。比如，1-2月份，商品房銷售面積同比下降9.6%，其中住宅面積下降13.8%；商品房銷售額下降19.3%，其中住宅銷售額下降22.1%。是的，你還是沒看錯(cuò)，絕大多數(shù)房企都跑輸了統(tǒng)計(jì)局的官方數(shù)據(jù)。 此前，百強(qiáng)房企公布自家1-2月份銷售額時(shí)普遍都是腰斬行情，而據(jù)克而瑞公布的行業(yè)數(shù)據(jù)顯示，1月份，百強(qiáng)房企操盤銷售金額同比降低39.6%；而2月份環(huán)比1月份又降低了23.5%，同比降幅47.2%，是2021年月均水平降低56.5%。
或許，有關(guān)部門希望房地產(chǎn)行業(yè)能夠從泥潭里快點(diǎn)走出來，于是多注入了點(diǎn)信心。
02
昨天，地產(chǎn)股又上演了慘烈的跳水行情，這次的跳水與此前都不同。港股中，旭輝下跌22.35%；龍湖下跌15.40%；中海下跌9.79%；A股中，招商蛇口跌停了；保利發(fā)展跌停了；金地集團(tuán)跌停了。
無論是民企中的優(yōu)等生，還是央企中的佼佼者，無差別的陷入了“股災(zāi)”之中，他們都成為了領(lǐng)跌股。
當(dāng)然，那些帶病房企早就趴在地板上了。
比如恒大，一年時(shí)間股價(jià)從17塊跌到了1塊2，市值158億元；
比如融創(chuàng)，一年時(shí)間股價(jià)從32塊跌到了3塊錢，市值165億元；
世茂好點(diǎn)，一年時(shí)間股價(jià)從24塊跌到了3塊多，市值130億元。而行業(yè)老大哥萬科同樣也沒有被資本市場放過。跌跌不休的股價(jià)正在陸續(xù)擊穿萬科合伙人賬戶的平倉線，郁亮必須做出黑鐵行動(dòng)了。請(qǐng)注意，他們都還是年銷售額幾千億的TOP10房企。至于那些腰部房企，他們的市盈率已經(jīng)只剩下小數(shù)點(diǎn)之后的數(shù)字變化了。數(shù)字還能有變化，當(dāng)然也算是好事情了，至少說明這些房企的心臟還在跳動(dòng)。 在房地產(chǎn)的ICU病房里，擠滿了百強(qiáng)房企，搶救室外還有一些百強(qiáng)房企在排隊(duì)。
而在百強(qiáng)之外的房企，大概率只有躺平或者自救了。
3月初，克而瑞發(fā)布了2022年1-2月房企新增貨值TOP100榜單。很多地產(chǎn)老炮們都會(huì)有種才疏學(xué)淺的感覺：這份百強(qiáng)榜單上的大多數(shù)房企居然都都是第一次聽說。在這份榜單上，房地產(chǎn)銷售排行榜榜首的碧桂園也僅位列19位，龍湖位列24位，旭輝位列51位，新城位列63位。至于以前我們熟知的閩系房企、粵系房企、西南房企、北派房企，大都只派了代表來，湊不出一支隊(duì)伍，或者說，他們?cè)撜铣梢恢ш?duì)伍，民企代表隊(duì)。與之相對(duì)應(yīng)的，則是地方國企的強(qiáng)勢崛起，各種城開、城投、建設(shè)、投資公司魚貫而來，只是尚無法分清他們是來托底客串，還是趁機(jī)抄底的。“今天的土儲(chǔ)，就是明天的規(guī)模；有了規(guī)模，才有話語權(quán)”。如今這房地產(chǎn)行業(yè)，新桃換舊符，不止游戲規(guī)則變了，連選手也都變了。
于購房者而言，這未必是壞事，至少不必為樓盤爛尾而擔(dān)憂了。
的確，保交付都已經(jīng)成為了有關(guān)部門對(duì)所有房企的硬性要求。無論有沒有出險(xiǎn)，是不是躺平，都必須完成這件事情。而要完成這件事情，目前看來，只有一條路行得通：國家隊(duì)出手收購兼并。昨天，黃奇帆的文章在地產(chǎn)圈里大量傳播。在他看來，房地產(chǎn)是支柱行業(yè)，必須要穩(wěn)住。
為此，他提出了穩(wěn)住房地產(chǎn)的五條建議：第一種，大型的房產(chǎn)商，出了問題的房產(chǎn)商自救，自我重組壯士斷臂，砍胳膊砍腿，保存最主要的一個(gè)肌體，不使得整體上癱瘓。第二種，優(yōu)勢的房產(chǎn)商，沒出問題的房產(chǎn)商，去收購、兼并、重組出問題的房產(chǎn)商。第三，我們國家隊(duì)、國有資本運(yùn)營公司也可以拿出它的資本金，戰(zhàn)略性的資金，他不一定自己直接重組房產(chǎn)，他可以入股成為戰(zhàn)略投資者，入股到那些優(yōu)勢房產(chǎn)商去收購兼并，他只要一介入，會(huì)在社會(huì)上產(chǎn)生巨大的影響力和信心。
第四種，地方政府也可以拿出一定的錢把過去10年5年批租給房產(chǎn)商的地，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情打個(gè)折回購而不是沒收，因?yàn)檫@個(gè)地事實(shí)上已經(jīng)是債權(quán)人的了，你無權(quán)去沒收它，你應(yīng)該回購。回購以后這個(gè)資金封閉運(yùn)行，就用來還債，也是一種重組。
第五，房產(chǎn)商庫存的房屋，政府也可以回購一部分，回購的中低端的成為保障房，中高端的成為人才房。客觀來說，五條建議都很中肯，對(duì)于解決當(dāng)下的問題也有很強(qiáng)的實(shí)操性，但核心的問題他并沒有給出答案：失去了造血功能，救活了當(dāng)下又能活的了幾時(shí)呢？
最近，俄烏戰(zhàn)爭、疫情反撲、中美脫鉤，對(duì)于眼下的時(shí)局而言，可能是我們一輩子都未曾遇到的艱難。在如此艱難的時(shí)刻，房地產(chǎn)不該躺在ICU的病房里，是不是該好好地考慮如何讓它盡快站起來，成為穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)基本盤的支柱，成為穩(wěn)定社會(huì)的穩(wěn)定器。寫到這時(shí)，炸天團(tuán)突然被一條消息刷屏了：劉鶴主持金融委會(huì)議研究當(dāng)前形勢。慎重出臺(tái)收縮性政策
對(duì)市場關(guān)注的熱點(diǎn)問題要及時(shí)回應(yīng)歡迎長期機(jī)構(gòu)投資者增加持股比例
不難看出，全都是利好，而且是重磅利好。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，劉鶴指出，
要及時(shí)研究和提出有力有效的防范化解風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施。
受此消息影響，A股、港股騰空而起，久旱逢甘霖的地產(chǎn)股也上演了絕地反擊，集體瘋漲。
典型的如融創(chuàng)中國，上午還下跌了19個(gè)點(diǎn)，下午就一路攀升上漲到14個(gè)點(diǎn)，一天之內(nèi)劇烈震蕩33個(gè)點(diǎn)。接下來，中國的房地產(chǎn)市場，也會(huì)如此V型反轉(zhuǎn)嗎？
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場。
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