還得繼續煎熬

4月15日（上周五）傍晚，央行宣布降準，普遍降準幅度在0.25%，部分城商行和農商行可以達到0.5%，共計釋放長期資金約5300億元。因當天早上MLF按兵不動，降息落空，加上降準也不及預期，市場方面倍感失望。

央行在答記者問中提到，當前流動性已處于合理充裕水平，央行將繼續實施穩健貨幣政策，并密切關注物價走勢變化、美聯儲貨幣政策（中美利差）等的影響。簡單來說，央行后續的寬松基本都沒有什么可期待的了。

早在前一天（4月14日），央行金融市場司司長在新聞發布會上表示，3月份以來，全國已經有一百多個城市的銀行根據市場變化和自身經營情況自主下調了房貸利率。在樓市政策的調整方面，今年第一季度已有60余城發布了超百次的房地產相關政策，4月份以來又有17城松綁了樓市政策，包括上海臨港、南京市溧水區、安徽淮北等區域都大幅松綁或取消了限購政策。

截止當前，受通脹壓力和歐美國家進入加息周期的影響，中國貨幣政策的繼續寬松已沒有多大的空間，對于今年穩增長的目標，即便有基建這個底牌，但市場更為指望的始終還是房地產行業的表現，而上海此波疫情防控出現的各種意外情況以及對長三角這個經濟大動脈造成的影響已讓市場各方充滿擔憂。

央行稱，當前流動性已處于合理充裕水平，可問題在于，居民信心不足，尤其對就業和收入預期變得更為悲觀，企業的信心也很不足，因此央行提及的流動性充裕并無法解決問題。居民不愿買房或無力買房，開發商無法實現銷售回款，債務無法償還，新開工、復工、推盤、交樓均有心無力，甚至更愿意選擇躺平，又何來房地產行業的良性循環。

現在最好的解決思路，估計只有對樓市的限購、限貸、限售、限價等進行更大范圍、更大程度的松綁，銀行對一手、二手房貸利率也繼續給予更大程度的讓利，由此刺激樓市需求，因為只有需求端的真正回暖，房地產行業才有望企穩回升，產業循環也才能恢復正常，今年GDP5.5%的增長目標也才有希望實現。

4月15日，某國駐上海總領事在發送給市政府領導的報告中提到，“由于封控不知持續到何時，導致無法告知客戶交貨期，也無從制定事業計劃，生產、供貨得不到保障致使銷路和市場被其他地區的同行擠占，隨之而來不得不將生產制造開始向其他地區和國外轉移等等，在大范圍內產生了嚴重影響。此外，持續了1個多月的停工停產等引起的損失和對員工造成的影響以外，對今后預期的不確定性也成為制約企業活動的重大因素”。

自出現新冠肺炎疫情以來，每個城市疫情防控水平對當地樓市的長遠影響已越來越明顯。就上海的此波疫情而言，長時間無法復工復產已導致供應鏈斷供停產，后續引起的產業轉移將給當地居民的就業、收入造成巨大的影響；而上海此次防疫的各種魔幻表現，亦將引起人口輸入的減少和向外移民的大量增加，加上封控引起的居民收入減少和斷供、斷貸的影響，至少上海樓市的復蘇時間還需要更長的時間去觀察。

很多上海的朋友告訴我們，預計疫情會持續到5月底至6月份，疊加廣州、深圳等一線城市間歇性的疫情影響，全國一二線等重點城市原來預計5、6月份就能回暖的房地產市場很可能要推遲到9月、10月才能回暖，而就目前房企債務到期的情況來看，除國央企和小部分優質的民營房企外，其他大部分房企都沒有辦法撐到那個時候。當然，我們并不希望情況會糟糕到這種地步，因為這種情況下我們所有地產投資類機構也將難以獨善其身。

我們最近看地產項目的時候一直都非常糾結和矛盾，如果去投，則風險遠超以往，比如城市更新項目無法順利推進、招拍掛項目銷售去化遲緩等問題，尤其是后端項目公司拿不到銀行的更新貸、開發貸，開發商也沒有其他還款來源的情況下，地產前融資金根本無法退出，而且在機構端也很難找到下家接盤，而如果一直保持觀望，團隊又該怎么養，甚至我們現在做城投非標也開始更加擔心城投平臺的違約問題，比如上周重慶能源集團申請破產重整就是個讓人倍感擔心的問題。

總之，大家都還得繼續煎熬。