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    焦慮的地產(chǎn)債主們

    地產(chǎn)大爆炸 地產(chǎn)大爆炸
    2021-07-29 11:00 2757 0 0
    債主提前“抽貸”,可能會(huì)成為壓垮房企的最后一根稻草。

    作者:炸天團(tuán)

    來源:地產(chǎn)大爆炸(ID:dichandabaozha)

    前陣子,恒大和廣發(fā)扯了幾天的皮。

    為了“區(qū)區(qū)”1.32億,廣發(fā)銀行宜興支行不惜放下體面,在公開場(chǎng)合與恒大撕破臉皮。廣發(fā)行宜興支行邊上訴法院,邊高喊情況緊急:
    這1.32億是救命錢。
    恒大也惱了,明明還未到還款期限就被要求提前還貸,他對(duì)圍觀群眾說:
    我要起訴廣發(fā)宜興支行“濫用”訴前保全的行為。
    銀行和房企,曾是一對(duì)最好的朋友,如果真因?yàn)橐粋€(gè)項(xiàng)目就反目成仇,那么不管是廣發(fā)銀行,還是恒大,都別想混了。
    債主提前“抽貸”,可能會(huì)成為壓垮房企的最后一根稻草。
    果然廣發(fā)一出手,恒大系股票的投資者們,一下子就被嚇懵了。當(dāng)天,恒大債股雙殺,市值蒸發(fā)約700億港元。
    在此情況下,恒大的回應(yīng)算是客氣的了。
    提前收回貸款這個(gè)操作,對(duì)廣發(fā)來說早已是輕車熟路,據(jù)說前幾年,廣發(fā)行宜興支行就被氣不過的其他公司用幾車石子堵住了門。
    試問,如果其他金融機(jī)構(gòu)都參考廣發(fā)的做法,有幾家房企能承受這樣的現(xiàn)金流考驗(yàn)?
    好在,3天之后,雙方握手言和,兩者都維護(hù)了該有的體面。
    鬧成這樣,本質(zhì)上還是因?yàn)殄X,恒大現(xiàn)金流緊張我們知道,但廣發(fā)作為債主也如此缺錢,卻是我們想象不到的。
    01
    廣發(fā)的壓力
    廣發(fā)銀行2020年年報(bào)披露,全年累計(jì)營業(yè)收入805.25億元,凈利潤138.12億元。
    在金融行業(yè),廣發(fā)只比招商銀行晚一年成立,經(jīng)過30多年發(fā)展,招商銀行已經(jīng)坐上了股份制銀行老大哥的位置,廣發(fā)還是個(gè)弟弟。
    數(shù)據(jù)顯示, 2020招商銀行的凈利潤973.42億元:
    光是凈利潤就超過了廣發(fā)銀行的營業(yè)收入。
    并且,廣發(fā)銀行還面臨著補(bǔ)充資本的壓力。
    去年,廣發(fā)銀行核心一級(jí)資本充足率、一級(jí)資本充足率、資本充足率分別為7.8%、9.85%、12.50%。對(duì)照現(xiàn)行監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn),廣發(fā)銀行每一條數(shù)據(jù)都逼近“紅線”。
    和恒大鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)時(shí),有業(yè)內(nèi)相關(guān)人士猜測(cè),是因?yàn)閺V發(fā)銀行的上市計(jì)劃再次擱淺,資金壓力驟增,才引發(fā)了這場(chǎng)“逼債”大戲。
    因?yàn)榻衲?月27日,廣發(fā)銀行再度立下上市的flag。
    一個(gè)月后,據(jù)廣東證監(jiān)局日前發(fā)布的最新一期已報(bào)備擬上市公司輔導(dǎo)工作進(jìn)度表顯示,中信證券輔導(dǎo)的廣發(fā)銀行狀態(tài)更改為“輔導(dǎo)備案終止”。
    廣發(fā)銀行趕緊解釋,這次狀態(tài)更改是對(duì)2011年輔導(dǎo)工作狀態(tài)的確認(rèn)及更新,不會(huì)影響后續(xù)的發(fā)行上市計(jì)劃。
    有時(shí)候,解釋就是掩飾。廣發(fā)的上市夢(mèng)已經(jīng)做了10年了。
    目前國內(nèi)12家股份制商業(yè)銀行中,至今還沒有實(shí)現(xiàn)IPO的只有兩家,一家是恒豐,另一家是廣發(fā)。
    當(dāng)債主也被錢壓得喘不過氣時(shí),只能把債務(wù)人往死里逼。
    對(duì)于陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企,早一步動(dòng)手還能早一點(diǎn)止損。
    正是因?yàn)槊恳粋€(gè)債主都這么想,輪番逼債時(shí),房企更容易走進(jìn)死局。
    02
    平安的博弈
    平安,是地產(chǎn)圈最大的地主、金主。
    早些年,平安陸續(xù)通過持倉碧桂園、融創(chuàng)、旭輝等房企的股票,獲得了豐厚的回報(bào)。
    近兩年卻頻頻踩雷翻車。特別是華夏幸福,只要危局一日未解,平安的540億就是一筆沉沒資金。
    后來,面對(duì)藍(lán)光資金鏈承壓時(shí),平安就不是那么客氣了。
    哪怕平安創(chuàng)新資本曾作為“二股東”重倉過藍(lán)光,在2016年減持1億股,還套現(xiàn)逾8億元,但時(shí)移世易,藍(lán)光在調(diào)控下危機(jī)逐漸顯露。
    2020年底,藍(lán)光佛山項(xiàng)目有十幾億晚還了十幾天,平安立馬不干了,他們非常不高興的在內(nèi)部對(duì)藍(lán)光的融資進(jìn)行了限制。
    當(dāng)消息傳到外界,所有金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)控聞聲而動(dòng),藍(lán)光融資難度驟然加大,就這樣一步步被逼進(jìn)了死胡同里。
    5月,當(dāng)藍(lán)光陸續(xù)將項(xiàng)目打包擺上貨架,身為債主,平安又及時(shí)出手,對(duì)藍(lán)光上市公司子公司藍(lán)光和駿進(jìn)行了司法凍結(jié)。
    7月,當(dāng)看到泛海老板盧志強(qiáng)多次變賣資產(chǎn)依然無法償還債務(wù)時(shí),中國平安旗下的平安信托也及時(shí)追債,致使中國泛海所持的民生銀行3.888億股股份被司法拍賣。
    可見,對(duì)待爆雷的房企,平安是沒有任何情分可講的。
    一邊是對(duì)投資爆雷的房企毫不留情,另一邊平安又開啟買買買模式,凱德集團(tuán)出售旗下6個(gè)來福士項(xiàng)目時(shí),平安豪擲330億接手。
    除了繼續(xù)重倉優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)外,在地產(chǎn)布局上,中國平安重點(diǎn)布局養(yǎng)老地產(chǎn)、公租房、人才房等新型不動(dòng)產(chǎn)。
    深陷困局,還要逆勢(shì)而行,這或許也是來自二級(jí)市場(chǎng)和股東對(duì)平安的焦慮。
    今年以來平安的股價(jià)跌跌不休,截止7月28日收盤,僅在53.11元,市值蒸發(fā)逾5000億。
    面對(duì)股東和投資者,對(duì)爆雷的房企果斷逼債,或許是平安能給到的最好的交代。
    03
    泰禾的債主們
    深陷流動(dòng)性困局兩年,泰禾還沒走出泥潭。
    黃其森可憐,泰禾的債主們更可憐。
    曾經(jīng),金融機(jī)構(gòu)是泰禾最要好的小伙伴,當(dāng)泰禾資金鏈承壓,黃其森將所有的金融機(jī)構(gòu)捋了一個(gè)遍,再也沒人能雪中送炭。
    2019年,泰禾的債主們一擁而上逼債,申請(qǐng)對(duì)泰禾項(xiàng)目的司法凍結(jié),泰禾想要自救,卻因?yàn)闆]有流動(dòng)性徹底步入死局。
    債務(wù)頻頻爆雷后,2020年7月,泰禾終于等來了萬科。據(jù)說,祝九勝翻了翻泰禾的財(cái)務(wù)報(bào)表,語重心長地說了句:
    金融機(jī)構(gòu)要么集體沉船,要么共同上岸。
    泰禾的債權(quán)人主要有6個(gè),分別是華融資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、信達(dá)資產(chǎn)、東方資產(chǎn)、興業(yè)資產(chǎn)、浙商資產(chǎn),前四家是擁有金融全牌照的四大AMC,其中,長城是泰禾最大債權(quán)方。
    2020年底,當(dāng)長城和華融同意將債務(wù)展期時(shí),他們與泰禾之間已經(jīng)扯了一年多的皮。
    泰禾的債權(quán)方各自為戰(zhàn),搶奪房產(chǎn)、土地等泰禾融資時(shí)提供的抵押物,最終把局勢(shì)鬧到不可收拾的地步。
    他們這么鬧也是有原因的,泰禾部分子公司已經(jīng)到了資不抵債的地步,債權(quán)方債轉(zhuǎn)股已經(jīng)無利可圖。
    一年以后,當(dāng)炸天團(tuán)看到河北省政府對(duì)華夏幸福采取司法集中管轄,才知道有政府托底的好處。
    泰禾,恰是失去了這一層庇護(hù),導(dǎo)致項(xiàng)目資產(chǎn)被輪候查封以及、股權(quán)被全數(shù)輪候凍結(jié),最終引發(fā)了系列問題。
    據(jù)說,前陣子有機(jī)構(gòu)申請(qǐng)司法仲裁,馬上就要保全了,泰禾頗有點(diǎn)躺平的意思,毫不抵抗,連律師也不派一個(gè)。
    按照這樣的局勢(shì),泰禾想要進(jìn)行債務(wù)重組,真的很難!
    而對(duì)債權(quán)方來說,撒手就意味著拿出去的錢直接打了水漂,甚至于滑到破產(chǎn)的懸崖。
    牽涉其中的泰禾業(yè)主們更難順氣,辛辛苦苦奮斗大半輩子,只想有個(gè)中式院子裝點(diǎn)門面,幾千萬就這么賠進(jìn)去,也看不到相關(guān)部門出面托底。
    結(jié)語:
    這幾天,股市恐慌情緒蔓延,讓炸天團(tuán)想起了一個(gè)故事。
    樹上有十只鳥,名為教育的鳥被打下來,你覺得還剩幾只鳥?
    在這樣一個(gè)飽受流動(dòng)性困擾、信心極端脆弱的地產(chǎn)大環(huán)境里,地產(chǎn)債主們?cè)絹碓较耋@弓之鳥,略微有些風(fēng)吹草動(dòng),就奪路而逃,以至于發(fā)生踩踏悲劇。
    債主們的緊張心態(tài)不難理解,欠債還錢也是天經(jīng)地義的道理。
    但說到底,開發(fā)商和債權(quán)方其實(shí)都在一條船上,房企要是困于流動(dòng)性危機(jī)最終破產(chǎn),債主們的資金也就成了潑出去的水。
    風(fēng)聲鶴唳之中,只要有一個(gè)債主慌不擇路,樹上就真的一只鳥都不剩啦。
    還沒上車的,抓緊了??!

    注:文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn),不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。

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    本文由“地產(chǎn)大爆炸”投稿資產(chǎn)界,并經(jīng)資產(chǎn)界編輯發(fā)布。版權(quán)歸原作者所有,未經(jīng)授權(quán),請(qǐng)勿轉(zhuǎn)載,謝謝!

    原標(biāo)題: 焦慮的地產(chǎn)債主們

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產(chǎn)界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務(wù)所高級(jí)合伙人,盈科粵港澳大灣區(qū)企業(yè)破產(chǎn)與重組專業(yè)委員會(huì)副主任。中山大學(xué)法律碩士,具有獨(dú)立董事資格,深圳市法學(xué)會(huì)破產(chǎn)法研究會(huì)理事,深圳市破產(chǎn)管理人協(xié)會(huì)個(gè)人破產(chǎn)委員會(huì)秘書長,深圳律師協(xié)會(huì)破產(chǎn)清算專業(yè)委員會(huì)委員,深圳律協(xié)遺產(chǎn)管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調(diào)解中心調(diào)解員,中山市國資委外部董事專家?guī)斐蓡T。長期專注于商事法律風(fēng)險(xiǎn)防范、商事爭議解決、企業(yè)破產(chǎn)與重組法律服務(wù)。聯(lián)系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現(xiàn)為河南乾元昭義律師事務(wù)所律師。華北水利水電大學(xué)法學(xué)學(xué)士,中國政法大學(xué)在職研究生,美國注冊(cè)管理會(huì)計(jì)師(CMA)、基金從業(yè)資格、上市公司獨(dú)立董事資格。對(duì)法律具有較深領(lǐng)悟與把握。專業(yè)領(lǐng)域:公司法、合同法、物權(quán)法、擔(dān)保法、證券投資基金法、不良資產(chǎn)處置、私募基金管理人設(shè)立及登記備案法律業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團(tuán)、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團(tuán)有限公司、鄭州高新產(chǎn)業(yè)投資基金有限公司、光大鄭州國投新產(chǎn)業(yè)投資基金合伙企業(yè)(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰?、 蘭考縣城市建設(shè)投資發(fā)展有限公司、鄭東新區(qū)富生小額貸款公司等企事業(yè)單位提供法律服務(wù),為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發(fā)行股票、股權(quán)并購等提供法律服務(wù)。 為鄭州信大智慧產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)發(fā)展基金、鄭州市科技發(fā)展投資基金、鄭州澤賦北斗產(chǎn)業(yè)發(fā)展投資基金、河南農(nóng)投華晶先進(jìn)制造產(chǎn)業(yè)投資基金、河南高創(chuàng)正禾高新科技成果轉(zhuǎn)化投資基金、河南省國控互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)投資基金設(shè)立提供法律服務(wù)。辦理過擔(dān)保公司、小額貸款公司、村鎮(zhèn)銀行、私募股權(quán)投資基金的設(shè)立、法律文書、交易結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì),不良資產(chǎn)處置及訴訟等業(yè)務(wù)。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業(yè)務(wù)、不良資產(chǎn)處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發(fā)行、股權(quán)并購項(xiàng)目法律盡職調(diào)查、法律評(píng)估及法律路徑策劃工作。 專業(yè)領(lǐng)域:企事業(yè)單位法律顧問、金融機(jī)構(gòu)債權(quán)債務(wù)糾紛、并購法律業(yè)務(wù)、私募基金管理人設(shè)立登記及基金備案法律業(yè)務(wù)、新三板法律業(yè)務(wù)、民商事經(jīng)濟(jì)糾紛等。

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