形勢遠不及預期

疫情對房地產(chǎn)行業(yè)復蘇造成的影響超出了我們的預期。

輝哥說，從目前他們監(jiān)測的幾個城市來看，廣州主城區(qū)一手房市場回暖跡象明顯，但二手房市場信心仍處于恢復當中；東莞新房成交有所向好，但不太明顯，二手房也仍舊還沒緩過來；深圳、佛山、珠海等城市一二手房市場均還未見明顯的回暖跡象，另外惠州也看不到轉(zhuǎn)暖的跡象。讓人感到安慰的是，深圳3月31日上午發(fā)布了今年第一批集中供地計劃，本批次商品房限售價的上調(diào)非常明顯，一時引得市場躁動無比，很多開發(fā)商都大喊要全力向小陽春沖刺。

前幾天看到了一組數(shù)據(jù)，3月1日至24日，60個典型城市的新房銷售面積同比降低了50%（2月份同比降低了28%），18個典型城市二手房成交面積同比降低了39%（2月份同比降低了38%）。盡管3月16日的金融委會議以及銀保監(jiān)會、證監(jiān)會、財政部、外管局當天的表態(tài)給房地產(chǎn)行業(yè)注入了強心劑，此后全國范圍內(nèi)的住房信貸政策和限購限貸限售限價政策也都有不同程度的放松，但3月份以來全國各地的疫情反復還是引起了典型城市地產(chǎn)銷售的持續(xù)惡化。

3月16日以來，又有頭部房企尋求債券展期，本以為能扛過這波低潮的剩下幾家民營百強房企又出現(xiàn)了理財產(chǎn)品無法兌付、股債雙殺、評級下調(diào)等情況。除了個別非常優(yōu)質(zhì)的民營房企外，對于普通的民營房企來說，當前公開市場的再融資已基本斷裂，銀行、信托都風聲鶴唳，隨時準備著抽貸或斷貸，民營房企原本寄予厚望的樓市回暖后的銷售資金回籠，目前來看面臨著更大的不確定性，而且這還沒有將預售資金監(jiān)管的壓制考慮進去。

輝哥和阿政都在強調(diào)，普通民眾對失業(yè)和收入下降的擔憂已越來越重，且不說有沒有錢買房，斷供的已開始越來越多，比如今年法拍房的數(shù)量就遠超同期。我們有一個很大的擔心，如果疫情仍舊大范圍發(fā)生，蕭條的樓市銷售數(shù)據(jù)仍在持續(xù)，那投資人和金融機構(gòu)的擠兌會更加頻繁，房企的自有資金以及房企老板的家底都消耗掉后，債券、非標的違約和展期面積將會越來越大，如果繼續(xù)發(fā)生踩踏，那房地產(chǎn)行業(yè)進入良性循環(huán)的目標將更難實現(xiàn)。

從近兩周的情況來看，在自救無望又看不到行業(yè)回暖的情況下，一些房企已開始有意無意地躺平，甚至有些房企已覺得即便躺平也不再需要承受像以往那么強烈的道德譴責，畢竟已經(jīng)多撐了那么長的時間。市場情緒方面則更加憂慮，目前各方對民營房企償債意愿的擔憂已更加濃厚，比如從上周開始，對地產(chǎn)債券的拋售已經(jīng)蔓延到了所有的優(yōu)質(zhì)房企。

我們現(xiàn)在也處于很困惑的階段，比如跟所剩無幾的沒有爆雷的房企談好了投資方案、產(chǎn)品架構(gòu)，可能第二天交易對手就因為其他違約或負面輿情導致交易被迫中止。在目前的形勢下，誰都無法預測哪一家會是明天倒下的房企，甚至有同行跳起來說，你說的很牛逼的A房企都違約了，你覺得B房企還能撐多久。客觀地說，現(xiàn)在所剩無幾的優(yōu)質(zhì)房企也都面臨同樣的問題，銷售還在大幅下滑，再融資已基本斷裂，樓市何時復蘇，靠房企自己到底還能扛上多久，這些答案目前都不是特別明朗。對于投資機構(gòu)來說，存量項目的風險就在那里，到底要不要跑，不跑的話別人先跑了該怎么辦，難道就賭這家房企客戶不會發(fā)生擠兌？

一直都說“信心比黃金還寶貴”，盡管我們預計今年5、6月份樓市能真正企穩(wěn)回暖，房企的拿地、開工、銷售也能逐漸進入正常循環(huán)，但在經(jīng)濟下行、大國對立導致的反全球化以及疫情反復的影響下，普通民眾對就業(yè)、收入的預期仍舊很悲觀，購買力何時能恢復、房地產(chǎn)何時能復蘇，目前來看已經(jīng)面臨更大的不確定性。

這半年以來，越來越多的同行暫停或放棄了地產(chǎn)投資業(yè)務，好幾家投資機構(gòu)的朋友都覺得民營房企的爆雷潮將在今年上半年結(jié)束，但就是不敢繼續(xù)開展投放業(yè)務。相比之下，我們可能還算比較幸運，至少沒有踩進大坑，今年春節(jié)后開始操作的城投平臺的非標融資也都比較順利。盡管如此，在絕對收益面前，我們還是更熱衷于民營房企的前融業(yè)務，比如投劣后級份額的收益都可以去到年化13%以上，而國央企類房企、城投平臺對年化9%左右的融資成本都存在著很大抗性。可最大的問題是，在目前的形勢下，樓市的企穩(wěn)回暖還得等多久？民營房企還得等多久才能迎來春天？

很多同行問我們到底對房地產(chǎn)行業(yè)還有多大的信心，現(xiàn)實一點地說，當前的樓市已經(jīng)成為了拖累整個經(jīng)濟的最大因素，加上目前國內(nèi)根本無法找到可替代房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟增長引擎，因此今年的穩(wěn)經(jīng)濟與穩(wěn)樓市已形成捆綁，房地產(chǎn)行業(yè)的企穩(wěn)回暖也就刻不容緩，甚至在樓市無法企穩(wěn)回暖的情況下今年GDP的5.5%增長目標也可能遙不可及。

值得慶幸的是，3月29日，俄烏談判迎來了重大進展，市場方面預計，俄烏局勢緩和后人民幣升值將引發(fā)外資回流中國的預期，中資房企的巨額美元債償付也能迎來壓力的緩釋。我們注意到，盡管疫情沖擊下3月份的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)可能更令人失望，但市場各方已更加強烈地期待中央在4月份陸續(xù)出臺政策以穩(wěn)經(jīng)濟，包括可能來臨的降準降息及減稅降費。

或許，我們現(xiàn)在只需要靜靜等待，等政策、等春天、等風來。