減租、退租！常態防疫下商辦運營的應對術

在本文發布之時，上海終于結束了長達3個月的靜默，上海居民也終于可以走出家門，正常上班了。與此同時，北京也基本實現社會面清零，主要區縣逐漸恢復正常的工作和生活。

而對于商業辦公市場，解困剛剛開始。毫無疑問，很多企業會在疫情稍緩后，囿于經營困難，會選擇退換辦公空間，節約成本。這對于本已困難的商辦運營商來講，減不減租金，是個問題。

睿和智庫于5月20日舉辦的題為“化‘困’為夷育先機”的睿和公開課上，中海商業、木棉中國等企業給出了切實可行的自利利他的建議。

2022年一季度A股公司實現收入164936.38億元，實現凈利潤15157.24億元。A股上市公司一季度收入增速10.97%，與疫情前的增速相當；一季度營業利潤增速3.09%，低于疫情前的水平。

圖1：上市公司營業利潤增速情況

從小微企業經營狀況來看，2022年一季度公司制小微企業季度營收環比下降9.5%，凈利潤率僅為1.6%，與2021年三季度和四季度相比回落明顯。公司制企業凈利潤率環比下降達44.3%，作為商辦物業的主力客戶群，中小微企業接下來要求將租金、減面積的需求撲面而來。

圖2：連續7季度對比2019年小微企業同期經營恢復比例

商辦及產辦市場是經濟晴雨表，對于宏觀環境的反應直接體現在數據上。根據睿和智庫產辦業態季度報告，一季度四大一線城市寫字樓市場租金下行壓力增大，空置率走高的情況。

營銷沒有一招鮮。目前，中海采取整合營銷策略，用VR樓書、線上直播、短視頻、專業講解、大咖聯動等方式全線發力線上營銷，線上直播轉化率達到0.48、客戶轉化率達到0.09。

而由木棉睿合運營的北京朗詩大廈，木棉睿合則通過全員新項目推廣、包括代理群發、重點代理推介等方式，在一周時間，完成項目北京區域90%以上渠道覆蓋。

如何用最低的成本，打造最好的體驗，提升租金溢價/抗跌能力？在空間和設備方面，需要運營商根據客戶敏感度和空間敏感度不同進行分級打造：

在防疫方面，運營商通過制定標準的防疫的管理辦法，建立模擬樓內的防控排查體系，并進行防疫知識宣傳，利用智能化監測技術，建立起全流程的防疫體系。例如中海通過技術實現APP與健康寶關聯，保障樓宇內外人員健康，并采用智能化配送機器人，實現物流零接觸，杜絕員工感染風險等。

幫助企業租戶也是在幫助自己。運營方在配合政府進行防疫管理的同時，積極幫助企業準備復工復產方案，梳理申請幫扶政策，無償為客戶建立信用貸款渠道，為租戶爭取到更多抗疫暖心優惠福利，用實際行動幫助客戶。

在此次公開課上，行業嘉賓提出通過代金券的形式對中小企業進行紓困。木棉睿和合伙人閔杰、優客工場&共享際創始人毛大慶，均針對目前一二線城市商辦樓宇及產業園區運營困難的問題，提出多種因地制宜的解決方法。

達三年反反復復的線上辦公，一方面讓大家已經非常習慣于線上開會，線上簽到、甚至線上簽約等高頻辦公形式；一方面，辦公人群更清晰的認知到線下辦公對溝通的重要性。

而隨著Z世代辦公人群的增多，對于辦公環境有更多個性化需求，如辦公環境舒適度，食堂、桌椅、辦公休閑場景等需求。所以未來遠程加傳統的辦公組合形式可能成為一個新常態。

2辦公市場分化，敏捷辦公更受青睞

此次疫情之后，敏捷辦公將被更多企業接受：一方面，敏捷辦公一般提供精裝修，可以使企業實現拎包入住，減少經營和現金流壓力；另一方面敏捷辦公的辦公空間、支付方式和租期選擇更加靈活使得更多使用傳統辦公空間的企業開始考慮敏捷辦公方式。

所以未來寫字樓市場可能會出現分化現象，依然選擇甲級寫字樓的企業對于樓宇品質、空間、配套等將會有更高的要求，另外一部分企業將更多地考慮敏捷辦公這種更靈活的辦公方式。

未來的辦公服務將會明確地向企業服務轉變。

目前，中國有著大量存量寫字樓面臨著去化壓力，如何抓住企業成長中真正的需求點，需要專業化的運營公司不斷根據市場去判斷，與第三方形成有效的合作關系和收益關系，增加企業對運營服務的依賴性，實現租戶、客戶價值的再挖掘。例如公開課上中海商務分享的商辦資管賦能平臺，能為企業客戶提供三類十項賦能功能。

商辦、產辦地產在不動產領域中是一個非常年輕的業態，還處于不斷發展變化的階段，未來還有很大的發展空間。不論是在疫情還是經濟波動影響下，商辦、產辦業態都將向前發展，更好地服務于產業的發展和社會的需求。