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作者 | 王婷婷
中交地產(SZ000736)又雙雙叒叕漲停了。5月10日收盤漲超10%，這已經是該股近期第20次漲停。
近日一份紅頭的“中交地產股份有限公司文件”廣為流傳，文件題為“關于2022年5月份金融機構到期借款無法償還的報告”，署名簽發人為公司董事長李永前，文件號“中交地產融發[2022]94號”。
風財訊獲悉，文件向大股東說明了公司主要的金融借款和資金情況，5月壓力集中釋放無法償債。從內容看，這份報告似乎更像一份尋求償債支持的“求救信”。但中交地產方面未向風財訊證實該文件真實性，稱到期債務能償還。股東有借款和擔保支持
而在1月21日，風財訊小道曾獨家報道，中交地產扣發管理層及總部員工2021年度年終獎。公司資金承壓的狀況，將是今年的最大難題。
01 今年數百億借款到期 資金缺口超80億
中交地產2021年報顯示，公司截止期末的融資額為629.4億，一年之間增加了40%，而這是在中交地產2020年融資額同比已經翻了一番的基礎上。
這三年中交地產的借款，中短期借款占比超70%，還款期限在1-3年內，尤其189.74億元1年期借款，這是2022年公司償債壓力巨大的直接原因。
(中交地產2021年債務數據，單位元)
雖然隸屬央企，但中交地產的融資優勢不突出，銀行貸款平均融資成本在3.8%-6.5%，債券平均融資成本在3.52%-4.99%，信托融資平均成本6%-8.5%。
據風財訊了解，依靠大股東背書，中交地產已經將今年的35.8億元股東借款做了展期，同時還向大股東陸續增加了45.8億的借款。
02 二股東臨陣撤退大股東付出遠超回報
中交地產原本是由中國重慶經濟技術合作公司、重慶市建設投資公司、重慶市華泰實業總公司共同發起，以定向募集方式設立，并在1997年掛牌上市，股票名稱重慶實業，代碼000736。
2008年底，中房集團經過定向增發入主，并與中國交建在2011年完成重大重組后，000736改名中交地產，并成為中國交建房地產業務國內上市平臺公司。
隨之，中交房地產對中交地產的主導權、連帶責任更無法動搖。不過中交集團旗下“中交房地產、中交地產和綠城中國”三個地產平臺，長期存在同業競爭的問題。
中交集團曾要求中交房地產將地產資產交給中交地產托管經營，首期《托管協議》為2017-2020年。但直到2021年，中交地產的新增土地儲備約370萬平，剩余可開發土地1787.7萬平，規模增長速度遠遠低于預期。
中交房地產的資產遲遲無法如期注入，一方面受體制內程序影響，也或因為中交地產利潤指標連續三年負增長，“個位數”的營收和銷售成績增幅也不如預期。
(中交地產近年業績數據，單位億元)
中交地產作為2022年地產板塊的“第一妖股”，雖然股價最高漲幅突破300%異常炫目，但游資無法撐起經營，中交地產依然要警惕債務這條“導火索”。
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