地產前融放款新路徑：融資性售后回購的運用

地產項目融資性售后回購的操作邏輯是解決融資款的輸入問題，以我們的項目操作為例，我們與開發商簽訂《物業買賣合同》或《項目轉讓合同》，并向開發商支付價款（實際為融資款），約定融資到期日由開發商按“本金+利息”的總價款回購物業或項目。該種方式對于我們來說主要是解決兩個問題：一是通過物業轉讓款的支付達到發放融資款的目的，也即解決放款通道的問題；二是在風控層面，我們可以選擇直接過戶物業到自己名下（相當于代持物業），亦可選擇不過戶而直接辦理抵押，比如國內一部分城市都允許物業買賣雙方簽訂《物業買賣合同》后將物業辦理抵押至買受人名下，由此解決買受人（前融機構）的抵押權人資質的問題（具體操作需因各個城市而異）。

根據《企業會計準則》的相關規定，售后回購中原銷售方負有回購義務且回購價格不低于原售價的，應當視為融資交易，在融資性售后回購的交易安排中，開發商是以“本金+固定利息”的對價回購物業，因此融資交易的定性也非常明顯。實務中，盡管很多市場交易方仍舊十分擔憂售后和回購兩個環節的稅費成本和稅務風險，但因融資層面經常通過不過戶（只辦理抵押）或讓與擔保的代持邏輯來處理，且稅局在融資交易的定性上偏差不會太大，因此融資性售后回購的前融模式在解決放款路徑和抵押問題方面的優勢就顯得異常突出，以下我們就在建工程或其他物業進行融資性售后回購的前融操作做詳細介紹和說明。

如果不是地產融資監管政策的收緊，可能很少開發商會注意到融資性售后回購的具體操作方式，以我們常規的操作為例，該融資方式所涉融資要素的情況大致如下：

1. 授信及融資金額：一般按照物業評估價值的70%-80%來確定融資金額，其中根據我們財富中心的募集經驗，部分國企及外資類機構更偏好開發商單個項目10億或以上的融資需求，只是抵押物價值不能太小，當然也可以幾個項目打包處理。

2. 融資期限：一般在3-5年不等，相比經營性物業貸款在期限設置上會更加靈活。

3. 融資成本：一般為年化12%-15%不等，具體需根據資產情況和開發商資質、實力情況綜合判定。

4. 擔保措施：一般以資產抵押或過戶為主，開發商所屬集團提供擔保，或提供其他項目擔保等輔助風控措施。

從上述融資要素的說明來看，前融機構操作融資性售后回購業務不僅能解決放款通道的合規性問題，并能更為順利地通過資產過戶或抵押解決風控擔保措施問題，因此就融資和放款本身的操作優勢也非常明顯，具體有如下幾點：

1. 授信額度（或融資金額）大：相比銀行的經營性物業貸，我們前融機構的融資性售后回購模式的融資額度遠遠大于銀行可以給到的授信額度。

2. 適用范圍廣：相比銀行、信托類機構只盯著百強或地方龍頭房企的業務，很多資質比較弱的開發商或者無法在銀行或信托機構找到開發貸或經營性物業貸的中小開發商都可以選擇這種融資性售后回購模式，也即這個方式剛好能彌補中小開發商的融資需求。

3. 資金使用靈活：開發商通過融資性售后回購的方式獲得資金后，可以用到集團補流、土地前融或其他項目開發建設費用等用途，相比持牌機構放款的投后監管，融資性售后回購模式能更好地解決經營的需求。

4. 出表的功能：相比抵押貸款等常規的貸款品種，融資性售后回購更能解決資產較重開發商的盤活資產和增加流動資金的需求，其中在融資層面的出表功能也特別明顯。

根據我們操作融資性售后回購業務的相關情況，就該類業務的準入要求簡要總結如下：

1. 主體要求：對開發商主體及資信、評級等沒有硬性要求，主要看資產質量，不過項目或物業體量不宜太小，開發商運營能力和經驗需較為成熟，比如融資期限內不會出現運營風險和倒閉風險。

2. 準入區域：大部分機構偏好大灣區（特別是深圳）物業或省會城市等強二線城市物業，其中深圳物業一般可以在全市范圍內，其他城市物業原則上要求位于核心地段的優先。

3. 業態要求：商業為主，比如商務公寓、商業廣場、寫字樓等大宗物業，具體操作標的可以是整棟，可以是部分，總的來說是起到抵押擔保作用，貨值足夠覆蓋融資金額即可。

4. 放款準入階段：432階段后的封頂階段項目、準預售階段或已經具有產權證的項目都可以進行融資性售后回購的操作，原則之一就是一定不會出現工程爛尾情況。

5. 還款來源：需要有明確的還款來源，比如其他項目的銷售回款、租金收入等。

前文有提到，融資性售后回購本質上屬于融資行為。實務中，一部分開發商并非真的需要回購物業，因此上述操作基本不用考慮稅費負擔的問題；另外一種情況是前融機構只是為了辦理資產的抵押登記或代持產權，因此更多地是服從于放款的風控處理，甚至市面上有不少機構純粹是為了解決放款通道或抵押的問題，而直接以陰陽合同等方式規避稅費的風險。不管如何，因稅務層面對售后回購的融資交易特征已給出明確定性，因此稅費問題及稅務風險很多時候對融資本身的影響可能比較有限。

依據新收入準則（2018年1月1日開始實施的《企業會計準則第14號——收入》），售后回購業務要區分為：1.企業因存在與客戶的遠期安排而負有回購義務或企業享有回購權利的業務；2.企業應客戶要求回購商品的業務。對于第一類業務，回購價格不低于原售價的，應當視為融資交易；回購價格低于原售價的，應當視為租賃交易。對于第二類業務，客戶具有行使該要求權重大經濟動因的，參照第一類業務應當將售后回購作為租賃交易或融資交易，否則，企業應當將其作為附有銷售退回條款的銷售交易。

在前融業務中，開發商回購物業的價格是不低于原售價的（回購價為原售價+利息），且開發商無法避免回購義務，其業務實質是開發商以物業作為抵押取得借款的融資行為。具體操作上，開發商在出售物業時要承諾回購物業，該物業的使用、獲利及實際控制也仍屬開發商，因此開發商不應該確認“售后”收入，也即應將該出售款項確認為一筆金融負債，并將出售款項和回購價格的差額在融資期限內確認為利息費用等。

會計處理層面，簡單來講，在不考慮相關稅費影響時，開發商在“出售”物業時，應借記“銀行存款”和“未確認融資費用”，貸記“長期應付款”，并同時結轉成本借記“發出商品”，貸記“庫存商品”。融資期間計量融資費用時應借記“財務費用”，貸記“未確認融資費用”。融資期滿，開發商回購物業時應借記“長期應付款”，貸記“銀行存款”，并同時借記“庫存商品”，貸記“發出商品”。具體會計處理應視合同交易安排和實際情況而定。

1. 增值稅：由于開發商通過售后回購協議對已銷售的物業仍具有控制管理權，不符合收入確認條件，參照融資性售后回租業務中承租方出售資產的行為不屬于增值稅征稅范圍，不繳納增值稅，所以開發商出售和回購物業的環節也無需繳納增值稅，但前融機構方收取的利息是提供貸款服務需要繳納增值稅。

2. 企業所得稅：依據國稅函〔2008〕875號《國家稅務總局關于確認企業所得稅收入若干問題的通知》第（三）項：采用售后回購方式銷售商品的，銷售的商品按售價確認收入，回購的商品作為購進商品處理。有證據表明不符合銷售收入確認條件的，如以銷售商品方式進行融資，收到的款項應確認為負債，回購價格大于原售價的，差額應在回購期間確認為利息費用。開發商銷售物業不確認收入，無需繳納企業所得稅，前融機構收到利息后就利息收入需繳納企業所得稅。

3. 土地增值稅：由于沒有明確條文規定，根據土地增值稅征稅原則，參考房產抵押來看，開發商出售物業時，如果沒有發生物業權屬的轉移就無需繳納土地增值稅，如果物業權屬發生轉移，即發生了房地產轉讓行為就應該繳納土地增值稅。部分情況下我們會要求開發商將物業產權過戶給我們，所以要交土地增值稅。

4. 契稅：依據《契稅法》，契稅主要是以境內轉移房地產權屬為征稅對象，向產權人征稅的一種財產稅。所以發生了物業產權轉移就需要繳納契稅。

5. 印花稅：依據《印花稅暫行條例》規定，開發商和前融機構簽訂的《物業買賣合同》應按“產權轉移書據”計稅貼花。如果雙方簽訂了《融資性售后回購合同》，應按“借款合同”計稅貼花。