地產金融周報：山東重慶江西等城市房貸首付比例降至20%；房企進入償債高峰期，流動性壓力是否可緩解尚待觀察；北京土拍仍由國央企托底

2022年2 月 11 日，央行發布了 2021 年四季度貨幣政策執行報告。東海證券分析表示，（1）穩增長仍是重中之重。報告“堅持穩字當頭、穩中求進”，由“做好”改為“加大跨周期調節力度”，面對的穩增長壓力較大，政策方面也會更為積極。（2）寬信用的關注度提升。在下一階段主要政策思路上，重點在于擴大信貸投放。整體對寬信用的表態與1 月 18 日發布會上相一致，要避免“信貸塌方”。（3）杠桿率有提升空間。 “宏觀杠桿率穩中有降，為未來金融體系繼續加大實體經濟的支持創造了空間”，言下之意今年有加杠桿的空間，同樣指向寬信用。（4）貨幣政策仍將保持穩健偏寬松。四季度重提了“不搞大水漫灌”，我們認為不能簡單解讀為貨幣政策寬松的結束。（5）房地產政策邊際放松。報告中刪除了“保持房地產金融政策的連續性、一致性、穩定性”，保留“房住不炒”。（6）國內通脹方面，央行指出“未來 CPI 運行中樞或較上年溫和抬升，繼續在合理區間運行”對于海外輸入型通脹，央行仍將以“以我為主”來應對。

2022年2月17日，北京今年首輪供地的18宗土地拍賣落下帷幕，其中17宗以總價480.22億元成功出讓，最高溢價率為15%，僅石景山一地塊面臨流拍。本輪供地吸引22家房企（房企參與宗地不重復計算）及聯合體參與報名，絕大多數成交主體均為央企或地方國企。其中，綠城耗資98.4億元連落3子，中海、華潤置地、保利金地聯合體、興創置地各拿下2宗，廈門建發觸頂價競得1宗，另外旭輝也成功摘地，成為這一輪土拍中唯一拿地的民營房企。中信證券分析認為，地方性國企在土地出讓偏冷時，可以起到拿地托底的作用，但地方性國企拿地占比如果過高，則意味著土地市場相當冷淡。

根據克而瑞數據顯示，1月TOP100房企實現銷售操盤金額5256億元，單月業績規模同比降低近40%，較2021年月均水平降低43%。同時，今年1月實現銷售操盤金額超百億的企業僅11家，較去年同期減少12家；金額超50億的企業僅32家，較去年同期減少14家。

近九成百強房企1月銷售業績同比下降四成降幅超過40%。有分析認為，造成不少城市成交下滑的主要原因在于市場下行壓力加劇，購房者觀望情緒較濃，預計2月受春節假期影響供應縮量，成交或將持續下行。

三、2022年超36城釋放樓市寬松政策；多地因城施策“松綁”房貸首付

根據中原地產研究院統計數據顯示，2022年1月以來，全國房地產調控政策發布次數累積超過70余次，其中有36個城市發布了穩定樓市的政策。相比往年的收緊，2022年開年以來，房地產調控基本以穩定樓市、寬松政策為主。具體而言，調控政策大致可以分為四類，一是中央部委維持房地產市場資金鏈穩定。如2月8日，中國人民銀行、中國銀行保險監督管理委員會發布《關于保障性租賃住房有關貸款不納入房地產貸款集中度管理的通知》。二是給予購房補貼，包括三胎政策購房優惠等。目前，惠州、萊西、肇慶、瀘州、合肥、昆明、玉林、珠海、保定、湖州、亳州、瀘州等城市均有不同力度的購房補貼政策。三是放寬公積金相關政策。目前，福州、株洲、北海等10余城調整了公積金政策。四是吸引人才，放松落戶限制等，如嘉興、中山等城市。

根據上海證券報的報道，全國已經有一些城市默默降低了首套房貸利率及首付比例，日前有消息稱山東菏澤首套房貸款首付比例從此前的30%降至20%，此外，春節前后重慶、江西贛州的不少銀行已經將首套房貸首付比例降至20%。據業內透露，此輪調整城市均為非“限購”城市，是由當地地方住房、金融職能部門根據因城施策原則共同決定調整。

四、1月集合信托成立數量環比降逾三成，非標信托產品平均收益率又跌破7%

2022年2月10日，根據普益標準發布的1月集合信托市場月報數據顯示，1月共有54家信托公司發行2272款集合信托產品，發行數量環比減少246款，降幅為9.77%。從產品成立數量看，1月共有52家信托公司成立了2005款集合信托產品，成立數量環比減少1038款，降幅為34.11%，共募集資金1235.052億元（不包括未公布募集規模的產品），環比減少1064.940億元，降幅為46.40%。1月投資于基礎設施的平均收益率略有上升，投資于房地產、工商企業和金融機構的平均收益率略有下降。其中，房地產領域1-2（不含）年期產品平均最高預期收益率環比回落0.14個百分點至7.54%，2-3（不含）年期產品平均最高預期收益率環比回落0.01個百分點至7.87%，3年期及以上產品平均最高預期收益率環比回落0.12個百分點至8.72%。從資金運用領域看，投資于房地產領域的產品173款，環比減少106款，占比回落3.47個百分點。

對于集合信托發行市場開年遇冷，用益信托分析認為，主要受一是季節性因素，在年末沖規模后，信托產品投放有所下滑；二是監管持續收緊，融資類業務壓降再度被監管強調，融資類產品的投放依舊受限；三是標品信托產品的信息披露問題等影響。1月非標信托產品的平均預期年化收益率為6.99%，與前一個月同時點相比減少0.13個百分點。用益信托分析表示，非標產品的收益率受市場條件和風險的影響較大。從長期來看，國內宏觀經濟增速趨緩的大趨勢不變，去年12月的降準以及今年以來一系列政策的推出，資本市場預期將會保持“寬信用”的大環境，國內仍將會保持低利率的市場環境，非標產品的平均預期收益率上行受阻。

五、標普信評：樣本房企境內債2022年到期金額約2300億元，償債壓力集中于上半年；近期規范房企融資和預售資金使用的政策是否能及時緩解行業流動性壓力尚有待觀察

據標普信評發布的研究報告，2022年，116家樣本房企年內國內債券到期金額約2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰。如果考慮到海外美元債，房企面臨的債務重壓將更大。2022-2025年是房企美元債兌付高峰期，房企海外債到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元，2022年償債壓力集中于上半年。

房地產開發企業大部分的現金流和貨幣資金沉淀在子公司項目層面，本部貨幣資金量較低。標普信評認為，當前房企流動性壓力仍然較大，近期出臺的一系列規范房企融資和預售資金使用的政策體現了監管對于維護房地產行業長期健康發展的態度，一定程度上有利于房企再融資能力的恢復，但是否能夠及時緩解行業流動性壓力尚有待觀察。