懸崖之上的融信

作者：炸天團

來源：地產大爆炸（ID：dichandabaozha）

2011年國慶節，莆田歐氏家族二代們乘坐A380去了趟迪拜。

7天的旅程很是奢華，每天住的酒店風格不同，比如皇宮酒店、亞特蘭蒂斯酒店、帆船酒店，還有衛生間里全部是愛馬仕用品的酒店。

彼時，融信董事局主席歐宗洪的兒子歐國飛剛去人大讀書，豪華的迪拜家族游也是他人生第一次見大場面，他指著偶遇的法拉利Enzo說，兩顆眼珠都不夠用了。

8年后，見過大場面的歐國飛被推向臺前，接替李宏耕成為融信第二事業部總裁。

據融信內部人透露，與父親外形酷似的歐國飛，性格內斂、做人低調，未來將肩負起家族傳承的擔子。

不過，歐國飛想要撐起的這副擔子，并不輕松。

01

7月26日，融信中國旗下2023年到期債券每1美元下跌1.6美分至95.1美分，創2020年4月以來最低水平；2023年到期7.35%債券創出逾3個月來最大跌幅。

這次的融信中國美元債大跌，領跌了中國企業美元債市場。

將時間拉長看，融信中國美元債早已經給投資者重重一擊。

2月，融信中國2023年6月到期票息8.1%的債券、2024年8月到期票息6.75%的債券、2025年1月到期票息7.1%的債券普跌。

4月，其2024年到期債券每1美元跌5.3美分至87.5美分，創下2020年7月以來最大單日跌幅。

美元債持續波動、大跌之外，融信的盈利能力備受質疑。

4月12日，標普將融信中國控股有限公司的展望從“穩定”調整至“負面”。

標普認為，融信中國有大量未交付的低利潤項目，其盈利能力將在未來12個月內持續走弱。

此外，融信中國的土地補充需求使其難以在未來12個月內減少絕對債務，或至少將債務總額保持在目前水平。

隨后，惠譽將融信中國長期外幣發行人違約評級(IDR)展望調至“負面”，并確認其“BB-”評級。

惠譽的擔憂同樣源于融信的盈利問題。

不過，擔憂的是評級機構，而未必融信。

02

在評級被下調后不久，融信就現身杭州的首次集中土拍，并一口氣拍下了7宗地塊。

市場上一致認為那個兇猛的融信回來了。

融信不以為然，他們非常有儀式感的每拍一宗地塊就奉上一封情書。

據說，融信一共準備了7封情書，在一心一意、梅開二度、三生有幸、志在四方四封情書之后，朋友圈就沒再見到融信的情書系列了。

狂秀戰果的融信杭州公司，被集團罵慘了。

融信杭州公司斥資142.3億拿下的7宗地塊，代價不低，溢價率全部封頂，自持面積最高達到了17%。

更重要的是，這次杭州土拍，是融信幾乎賭上了集團所有資金來搶地。

但現在，面對這些地塊，融信只能把牙咬碎了往肚子里咽。特別是融信獨立拿下的三宗地塊，更成了燙手山芋。

為了減輕資金壓力，融信尋求了一個又一個“友商”。遺憾的是，沒有開發商相信融信不惜代價競得的項目能賺錢，哪怕是微利。

03

雪上加霜的是，7月，杭州叫停商墅。

商墅，簡而言之就是商鋪改建成的有40年產權的別墅。是在限墅令加碼，以及住宅限價后，開發商利用商業產品不限價的優勢，把他們打磨成高溢價產品，從而提高整盤的貨值和利潤。

這類商墅產品因為擁有小區最好的景觀和位置，往往能賣出比商鋪更高的價格。

許多房企在對杭州首輪出讓的土地進行項目規劃設計及盈利測算時，商墅幾乎就是盈利的關鍵所在。

受此影響，融信錢江文化單元地塊、寧圍地塊等規劃方案相繼回爐重造，融信想借此來提升利潤的如意算盤只能成了一場空。

在2020年的業績發布會上，融信信誓旦旦的表示今年開始利潤率觸底反彈了。

或許，融信的管理層當時真的相信，自己正在爬出上一輪“地王”埋下的深坑，只是沒想到，又跳進了另一個更大的深坑里。

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原標題： 懸崖之上的融信