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    孫宏斌:無論你開什么價 目前都沒法并購

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    2021-08-31 18:17 2684 0 0
    融創無法回避一個問題:上半年到底拿了多少地?

    作者:神鎮的貓總

    來源:好貓財經(ID:haomaocaijing)

    融創無法回避一個問題:上半年到底拿了多少地?

    從中期報告主動披露來看,上半年融創新增權益土地儲備建筑面積1709萬平方米,權益貨值為2135億元。

    整個2020年,融創新增土地儲備是5877萬平方米。從數據來看,融創上半年拿地尚不及去年的一半,投資力度風險仍在可控范圍內。

    截至6月末的連續12個月里,融創累計權益拿地銷售比為28.5%;上半年的權益拿地銷售比為37.9%,符合40%的監管政策要求。

    從絕對值來看,融創上半年拿地金額確實高了一點,拿地的平均地價也有所上升。

    但從中報的陳述來看,融創有拿地的底氣,對潛在的市場風險,也做好了充分準備。

    首先是快速銷售。

    上半年,融創實現合同銷售金額3207.6億元,同比增長64%;實現銷售面積2194.5萬平方米,同比增長56.4%。

    銷售的快速增長,實質上讓融創有一定的“補倉”壓力。

    截至上半年末,融創的權益土地儲備建筑面積為1.64億平方米,僅略微高出去年末的數字。

    銷售快速增長,但融創的運營成本增速較低,銷售成本增速遠低于銷售增速,行政開支維持去年水平,利息開支降低21億元,并最終實現財務成本的正向收入。

    中期業績會上,融創董事會主席孫宏斌強調,未來三年第一目標是降低融資成本,利率要從8%降到5%,要把信用評級做到投資級,“不僅僅要降低負債率,還要降低負債規模?!?/p>

    其次,是嚴控下半年拿地。

    任何一家企業,不可能無視政策監管,融創為自己定下了清晰管控目標:下半年權益拿地銷售比控制在20%以內,全年權益拿地銷售比控制在30%以內。

    融創2021年銷售目標為6400億元,也就是說,融創下半年拿地權益總價應該要控制在700億以內,不排除拿地的節奏進一步放緩。

    孫宏斌強調,這個比較保守的目標和市場判斷有關。

    下半年市場壓力比較大,一方面是企業壓力大了后就會降價,另一方面是調控政策堅決,使得房價沒有上漲預期,購買力受到影響。

    第三個策略,是升級企業戰略目標。

    從2017年開始降杠桿,融創從“紅檔”企業降至“黃檔”,截至上半年末,已非常接近“綠檔”,凈負債率86.6%,現金短債比1.11,剔除預收款項后的資產負債率為76%。

    融創降負債最大的“功臣”有兩個,一個是銷售額增長,從3000億元規模翻倍至6000億規模;另外一個就是項目合作的增加。

    5月底的股東大會上,孫宏斌就解釋:“雖然這幾個月拿地數額看上去比較多,但很多項目都有合作伙伴,實際上融創需要投入的資金并不多?!?/p>

    在房地產上半場,融創憑借“更快速、更均好、更優質、更深耕”的優勢,躋身行業頭部。在規??焖僭鲩L的同時,不可避免地出現了階段性負債偏高。

    此次中報里,融創提出了”四更”經營準則:更安全、更從容、更長期、更有價值。融創坦言這一準則是團隊基本做事原則,是以利潤、客戶滿意度、安全穩健為核心,提升綜合競爭力。

    在孫宏斌看來,所謂企業安全有三個維度:符合國家政策導向;別人認為你安全;自己覺得真的安全。

    老孫的思路解釋向來清奇:別人認為你安全是從三條紅線指標和利息成本來看,所以要達成指標和提高信用評級,這是一個非常高的目標;但別人認為你安全也不一定是安全的,三條綠線的公司也不一定沒有風險,所以我們下一步要更安全、更從容、更長期、更有價值。

    在此背景之下,號稱“并購之王”的孫宏斌,首次透露出對并購的意興闌珊。

    “目前所有的企業無論你開什么價,我都是沒有辦法并購的,因為我還要同時并購你的債務?!?/p>

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“好貓財經”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 孫宏斌:無論你開什么價 目前都沒法并購

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國?;鸸芾碛邢薰尽? 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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