貝殼三季報，暗藏玄機

作者：炸天團

來源：地產大爆炸（ID:dichandabaozha)

2021年第三季度，絕對是可以載入中國房地產史冊的一個季度。

整個行業下行的速度之快、廣度之深，乃至戲劇性之強，都是任何一個季度都無法匹敵的。

首先是全國樓市下行，大部分城市沒有等到金九銀十，反而是遇冷普跌。

北上廣深四個一線城市二手房成交慘淡，即便是國慶期間的北京，成交量不足百套。而在廣大三四線城市，房企只能通過打折促銷來去化，導致整個新房市場價格普遍下跌。

其次是房企業績低迷，隨著調控深化，融資進一步收緊，資金鏈緊張成了常態，各種暴雷事件頻出，沒有幾家房企的三季度財報是漂亮的，歸母凈利潤同比減少都在10-20點左右。

整個行業的玩家都像夜路上的行者，都在渴望出現一個方向感極強的領路人，拾起火把，驅散悲觀情緒，帶“全村人”穿過下行周期的迷霧。 

新居住服務商，同時也是房地產中介的核心關鍵企業——貝殼找房于11月9日披露的三季報，大大超出了市場預期，提振了全行業的士氣，同時也暗藏了一些增長玄機。

如何在市場去化承壓時找到突圍點，以及如何在存量市場中表現超過預期，貝殼的這些韌性之舉，值得我們去細究一番。

01首先看整體數據。

1月至9月，貝殼營業收入達630億元，同比增長31.7%，調整后凈利潤為22.5億元總GTV達3.12萬億元，同比增長31.2%。

炸天團最大感覺就是三個字：穩住了！

雖然“下跌”是行業普遍趨勢，但貝殼還是有效控制住了下跌幅度。

其中，有兩大核心指標就透露了不一樣的發展態勢。 

首先是二手房新房的交易GTV，雖然雙雙下跌，但跑贏了整個市場！

財報顯示，貝殼三季度存量房交易GTV為3,782億元，同比下降34.3%，其中二手房交易GTV同比下降36.8%，跌幅小于市場水平的41.6%。

最令人驚喜的是，貝殼三季度實現新房交易GTV 4,101億元，同比下降2.5%，明顯低于市場跌幅的14.1%。

不僅是新房交易GTV，相較6月，貝殼9月合作銷售新房項目數提升13%之多，新房交易服務的凈營收也較去年同期增長了2.5%。

新房項目數量和營收水平的逆勢增長，一方面得益于開發商對渠道依賴度的上升，整體渠道滲透率在第三季度觸底反彈。

另一方面，更能凸顯出貝殼的新房銷售渠道抗壓能力極強。

在新房領域，貝殼手握超5萬家門店、50萬+經紀人，在品質服務、消費者維護能力、經紀人調動能力三方面俱佳。

底子厚，就是不怕周期。

貝殼還在新房項目準入標準和風控體系上作了進一步的完善措施，以保證整體回款的及時性和健康度，進而促使其能夠在行業下行之際穩而不倒。

還有一組數據讓人眼前一亮，那就是門店和經紀人數量在不斷攀升。

截至2021年9月30日，貝殼連接的門店數量為53946家，較去年同期末增長20.2%，期內經紀人人數為515486人，較去年同期末增長7.9%。

受行業不斷收緊的“緊箍咒”影響，今年以來，許多城市的中介門店開始收縮，經紀人離職率顯著增加，中介行業面臨“洗牌”成為不可避免的事。

在艱難周期背景下，貝殼堅持做了一系列經紀人留存舉措，第三季度，貝殼已經完成超過3.1萬門店的經紀人分崗，覆蓋超過30萬經紀人，一二手經紀人合作比例由上季度14.4%提升至29.6%。

第三季度，鏈家北上流失率僅3.9%，好于2020年同期的4.7%。 

貝殼在團隊組織方面一直不忘初心、以人為本、自我更新，始終堅持“對用戶好，幫助服務者對用戶好”。

這樣一只專注于品質服務的團隊，一旦組織起來，下行是難不倒的。

02除了新房二手房這兩大主戰場，貝殼的三季報還透露出一個隱秘信號，即家裝業務的崛起。

數據顯示，2021年第三季度貝殼新興及其他業務收入為6.1億元（約1.0億美元），其中裝修服務收入同比增長高達29.4%。

貝殼自營業務被窩家裝和擬并購的圣都家裝均穩步推進。

圣都在1月至9月實現累計合同收入同比增長超過35%，被窩家裝三季度在北京竣工1,127單，環比提升35%。

很多人會有疑問，新業務營收占比才占3.4%，值得貝殼去探索嗎？

答案是，值得的。

縱觀整個中國房地產行業，毫無疑問在逐步進入存量時代，服務交易只是服務流程的一個環節，中介行業的“蛋糕”未來只會越來越小。 

房屋的使用、處置、維護、保持以及改善居住體驗的全鏈條服務才是未來真正的藍海。

從前，我們理解貝殼是中國最大的房屋交易代理商，如今，這家企業的角色已經轉變為美好居住服務商。

復盤貝殼過往幾年的業務布局——自營業務被窩家裝和擬并購的圣都家裝，也是以這個邏輯延展。

相比于交易受周期牽制，居住服務則不同，這是一個跨周期的行業，居住服務也是一個更廣袤的市場、一個毛利更高的市場。 

在貝殼Q3業績報表中我們也可以看到，目前新業務雖然僅占其營收的3.4%，卻占了毛利的9%。

貝殼未來的營收增長驅動并不是倚仗于開發體量的增長，而是基于更好的居住體驗的需求的增長。

而貝殼的此次轉向，很有可能蘊藏著行業的未來。

03 穿越周期，貝殼并不是新手。

事實上，貝殼能在如此壓力下交出這份超出預期的財報，還有一大亮點值得一說——其在科技研發上大量投入正在慢慢兌現。

根據財報，貝殼2019年研發費用15.71億，2020年研發費用大幅提升至24.78億，而在2021年上半年，貝殼研發費用14.5億元，繼續同比增長約45%。

要知道，新能源龍頭企業——寧德時代，其2021上半年研發費用也才12.98億元！

如此真金白銀的投入，體現了貝殼的決心，引領一個傳統行業走向數據科技時代的決心。

過去整個地產行業依舊還處于前工業化時代，標準化程度低，從業機構都是小公司，小品牌，人員流動大，惡性競爭多，服務水平低，交易效率和體驗都被消費者持續詬病！

從誕生之初，貝殼就決定走產業互聯網這條路，并把自己定位為“科技驅動的新居住服務商”。

其確定了要圍繞人、房、客三個主要方向建立全新的數據交互技術核心，先后開發并上線了SaaS系統、樓盤字典、如視VR等產品，實現了大數據、VR、AI等技術在居住服務領域的規模化落地應用。

VR、AI、IOT、激光拍房……貝殼很多前沿黑科技，都是行業首創的，也是應用落地規模全國最大的，比如貝殼構建了中國乃至全球最大的VR房源數據庫！

另一方面，貝殼能確保房源的真實性，背后靠的是SaaS系統。

貝殼通過數據策略驗真測算，SaaS推送維護任務、經紀人維護舉證、店長審核舉證、品控SSC抽檢監控體系建立了循環驗真體系，能夠對42類房源特征策略識別，對全量房源精準打分，驗真模型7X24小時監控，90多項指標對全量房源生命周期檢測。

貝殼這些科技成果，不是天馬行空，或者純粹炫技，而是更務實地服務于提效降本、提升用戶體驗。 

科技賦能，成了貝殼抵御市場下行最好的護城河。 

04品質服務、新業務加持、科技賦能，有這三大法寶對抗周期下行，未來市場會對貝殼有怎樣的期待呢？

貝殼的三季度財報一經披露，超預期的數據表現立馬提振了市場信心，其股價兩日均漲超10%。 

同時，知名投行摩根大通已將貝殼的評級從中性上調至增持，目標價從21美元上調至30美元，而中銀國際繼續維持貝殼買入評級，定目標價為32.74美元。

資本的鼻子是最靈敏的，隨著行業政策觸底，市場企穩，貝殼長期增長的價值將越發被青睞。 

貝殼的財報里有兩個詞讓人印象深刻——行遠自邇，登高自卑。 

意思是說，想走很遠的路，到達遠大的目標，就必須從近處開始；想登上高山之顛，一覽眾山小，就必須從山腳起步。

品質時代這一周期才剛剛開始，貝殼能走多遠，我們拭目以待。

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 貝殼三季報，暗藏玄機