杠桿地產 作者：桿姐
來源：杠桿地產（ID：Property-Market）
中原霸主建業(yè)地產，2021年初提出“大中原戰(zhàn)略”，成功與否，有待未來觀察。
雙冠王背后，其實也有一些細節(jié)值得說，建業(yè)也有壓力，且不小——這么多年都不主動走出河南的建業(yè)，啟動“大中原戰(zhàn)略”背后，顯然不那么簡單。
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2021上半年，建業(yè)地產銷售金額達到310.5億元，同比增長3.5%；銷售面積405.2萬平方米，同比增長9.9%——依舊是河南區(qū)域房地產市場雙冠王，但這個增速顯然讓人不夠滿意。
比較起來，建業(yè)2021上半年的表現(xiàn)，還是值得思考。下文會進一步寫，請期待。
營收方面，2021上半年，建業(yè)地產的營收從2020年同期的130.19億元，增長至203.57億元，增幅高達50%多。
2020年同期銷售成本不到100億元，2021上半年增長至167億元出頭——銷售成本的支出增速，顯然高于營收增速。
2020上半年，如下圖，歸母凈利潤為7.27億億元，2021年同期，7.29億元。
顯然，這也就是我們常說的增收不增利。
所以我們看每股盈利，基本的2020上半年還有2毛6多一點，2021年同期不到2毛6了。看攤薄后的，2020上半年接近2毛6，2021年同期也是不到2毛6了。
對了，如果細看，會發(fā)現(xiàn)，2020上半年，建業(yè)地產毛利率還超過23%，2021年同期掉到不到18%了，2020全年，尚有接近20%——杠桿地產回顧看了一下，過去好多年，建業(yè)地產的毛利率動輒30%多，最差也是20%，低到2020年的境地，特別是2021上半年的情況，真的是……
2020全年也是不到5個點——而過去一些年，如此低，極為罕見。總的來說，建業(yè)地產的盈利能2020年開始，受到了極大的壓力。
應收應付均增長，短債似乎無憂，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物大幅減少
總的來說，還是有不小比例的增長，如下圖。
同時，應付的也從2020上半年的500億元出頭，增長至2021年同期的小550億元。如下圖，我們看具體結構，也很有意思。
其中，截至2021年6月末，有息負債余額約為282.93億元，較2020年末下降了9.6%；
2021年上半年平均融資成本約為7.6%，與去年同期基本持平。
億元，2020年底為226.19億元——大幅下降，錢去哪了？
不過2021上半年，建業(yè)地產總的融資成本，由2020年同期的3.70億元，上升25.7%至
4.64億元。主要由于：
1) 本期人民幣兌美元匯率波動，令遠期外匯合約、外匯期權及外匯掉期合約等衍生金融工具的公允價值變動虧損約人民幣1.19億元(2020年同期：收益約人民幣0.96億元）;
2) 借貸利息支出減少約人民幣1.20億元抵沖所致。
另外杠桿地產注意到，建業(yè)地產的擔保還是不低。
截至2021年6月末，為合營企業(yè)及聯(lián)營公司的銀行借款及其他借款向金融機構的擔保金額還是不少，68億元出頭。
2020年末，這一數(shù)字為83億元。
本集團密切監(jiān)察該等合營企業(yè)及聯(lián)營公司相關借款的還款進度。于報告期末，董事認為本集團不大可能因該等擔保而面臨申索。
具體來說：
于2019年12月24日及2020年5月7日，本集團訂立兩項安排，就河南弘道商務信息諮詢有限公司（「河南弘道」）人民幣500,000,000元的五年期銀行貸款（年度擔保費用為未償還本金的1%）及嘉耀（國際）投資有限公司（「嘉耀國際」）于2021年到期的203,000,000美元已發(fā)行債券（年度擔保費用為債券本金的1.5%）分別向由胡葆森先生控制的實體河南弘道及嘉耀國際提供擔保。
截至2021年6月30日止六個月，財務擔保收入人民幣10,103,000元（ 2020年：人民幣5,755,000元）已確認。
綜上，建業(yè)地產的債務、資金情況蠻有意思的。
區(qū)域特征太顯著，出狀況了！
建業(yè)地產的中期業(yè)績公告說：
本公司積極促進房地產銷售，銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。
上文第一部分，杠桿地產也寫了，截至2021年6月末，合同銷售金額約310.53億元，合同銷售面積約405.15萬平米，同比分別增長3.5%和9.9%——文初，我沒寫面積增速高于總銷售金額，這意味著啥？
意味著，均價大概跌了。
此外，還有安陽、新鄉(xiāng)、濮陽、三門峽、南陽等城市，我們簡單一看銷售面積和金額變動可以發(fā)現(xiàn)，這些地方的均價似乎都是跌的。
對了，建業(yè)地產的中期業(yè)績公告還說：
2021年上半年，河南省商品房銷售面積6,224萬平方米，同比增長14.3%；商品房銷售額人民幣4,215億元，增長19.2%。房地產開發(fā)投資人民幣3,730億元，同比增長11.5%。
按合同金額計算，建業(yè)地產截至2021年6月末，在河南省市場占有率為7.3%。
我們可以設想，這樣的市場行情，未來這些房子交房后，建業(yè)地產的毛利、凈利指標會如何？
2021上半年，共有28個項目動工建設，新開工面積332.2萬平方米，較去年同期下降27%。
中期業(yè)績公告說：
本公司堅持以銷定產，確保供銷存匹配，根據(jù)客戶分布及預計銷售情況進行開工管理，有助于進一步提升本集團產品競爭力和市場表現(xiàn)，使本公司保持安全合理的庫存結構。
當然，杠桿地產也要說一句，也跑輸了全國。
對了，建業(yè)地產的中期業(yè)績公告說：
2021年下半年，本公司計劃共有81個項目動工建設，建筑面積約為663.2萬平方米。
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原標題： 中原霸主出狀況了|中報透視⑦
