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作者：Liz
2022年開年保障性租賃住房熱度不減。中央及地方政策頻出，不斷加大、完善對其支持力度，發展大勢已成定局。資本市場上，保障性租賃住房REITs破冰，成功打通退出渠道，深圳人才安居集團成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。
對比政策端和資本端的火熱，本季度租賃市場因受接二連三的疫情影響，整體較顯冷淡。
榜單排名
行業綜述
1、政策層面：推進保障性租賃住房加速落地
2022年第一季度，中央及各地方政府相繼發布發展保障性租賃住房的實施意見，明確保租房供應目標，加強金融支持，完善金融服務體系，強調工程質量重要性，加速推進保障性租賃住房的建設。
表1：2022年Q1國家層面租賃住房市場重點政策
資料來源：公開資料，睿和智庫整理
表2：2022年Q1北京、上海保障性租賃住房相關政策
來源：政府網站，睿和智庫整理
2、資本動態：保障性租賃住房REITs破冰，打通退出渠道
中國電建地產集團有限公司成功發行11.80億住房租賃專項公司債券，募集資金將投向上海、成都兩地保障性租賃住房，助力于當地保障性租賃住房市場發展。
保利發展98億元公司債注冊申請獲證監會同意，其中不超過35億元用于住房租賃項目。
首創集團擬發行5億元住房租賃專項公司債券,發行期限為3年。
保利集團與建設銀行簽署了《發展保障性租賃住房戰略合作協議》。雙方擬共同搭建住房租賃金融合作平臺，以私募股權投資基金為載體，廣泛吸引社會資本支持保障性租賃住房建設，探索保障性租賃住房從孵化培育、建設運營到公募REITs發行的全生命周期業務模式。
窩趣公寓聯合國有銀行推出“窩趣金融扶持計劃”。窩趣金融扶持計劃是由窩趣聯合國有銀行推出的租賃住房專項融資解決方案，為公寓投資人提供裝修或經營周轉的專屬租賃住房貸款產品，為長租公寓市場上的中小投資者，提供了無抵押的低成本資金
深圳市人才安居集團保障性租賃住房REITs項目，近日已經報送項目到國家發展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。
CCB建融家園全國首家投入運營的住房租賃REITs項目——“濟南泉世界公寓”項目在濟南正式啟動。
旭輝瓴寓出讓所持“上海浦江華僑城柚米社區”項目全部30%股權，正式實現從該租賃社區項目的資產退出。出讓股權后，旭輝瓴寓作為資管方，將繼續運營該項目。
榜單解讀
1、開業數量微增，增速放緩
2022年第一季度TOP30集中式公寓運營企業累計開業規模82.6萬間，環比增長3.6%。受多地疫情影響，本季度開業增速有所放緩。自如資管、城家公寓本季度開業規模持續增加，分別新增3510間、2518間，位列本季度租賃企業新開業規模前列，躋身運營力前十。
圖1：2022年Q1TOP10集中式長租公寓運營企業累計在營房間規模（單位：間）
數據來源：睿和智庫整理
2、國企系運營力穩步提升
本季度TOP30企業中國企系占比達30%，累計開業規模超9萬間。本季度上海城方樂城活力社區進入試運營階段，該項目是城方市場化拓展輕資產管理服務新項目，可提供334套租賃房源；招商伊敦進入合肥的首個項目-壹間公寓·城市主場店也正式交付使用；本季度除華潤有巢國際公寓社區瀛海店投入運營后被政府征用外，有巢公寓成都西部智谷店正式開業，項目規模500間并配備有健身房、桌球室、閱讀區等功能豐富的公共區域。
圖2：2022年Q1TOP30集中式長租公寓運營企業背景情況
數據來源：睿和智庫整理
3、一線城市仍為主力增
根據睿和智庫監測，2022年第一季度新開業項目仍主要集中在一線城市。二線城市中成都、蘇州、濟南、東莞等城市正在成為集中式長租公寓企業的發力目標，均有超過3個以上的項目開業。此外，在本季度投入運營的開業項目中，汕尾、鎮江等三、四線城市市場也出現了公寓品牌的身影，如城家公寓鎮江大港新區店、鉑頓國際公寓汕尾城區高鐵站店等項目，下沉市場的產品品質也在逐步提升。
圖3：2022年第一季度集中式長租公寓企業新開業項目布局情況
數據來源：睿和智庫整理
4、發展方向：大型租賃社區項目加速入市
產品類型方面值得注意的是，2022年第一季度有多個大體量的租賃社區項目入市。在政策紅利加持、土地供應加大、市場需求提升等多重因素的影響下，越來越多的集中式長租公寓運營企業加入到大型租賃社區這片藍海，成為行業發展的新航向。
表3：2022年Q1部分新開業大型租賃社區項目匯總
數據來源：睿和智庫整理
5、企業動態：產品多元化、業態復合化發展
貝殼租房與樂灣公寓達成合作，共建的首個青年公寓項目在上海徐匯區正式落地。該公寓項目占地近4萬平方米，由老舊廠房改造而來，項目總體量達2978套，月租金最低至2700元。同時，公寓實行集中式、服務式管理，將面向新青年、新市民提供可支付、職住一體的獨立居住空間
魔方生活服務集團與上坤集團正式達成戰略合作。合作主要涉及長租公寓市場開拓及運營。上坤集團租賃住房板塊的部分項目與魔方生活服務集團合作運營管理，所涉房源量達兩千余間(套)，主要集中于上海區域。
中富旅居旗下品牌樂璟生活社區成功簽約西安市浐灞生態區。該項目總體量共28.48萬平米，由3棟商業辦公、1棟酒店、1棟公寓及商業裙房組成，集商務、辦公、住宿、會務及商業于一體，可為外貿、電商、文創、金融及旅游等各類企業提供良好的商務辦公及住宿休閑環境。
樂乎旗下高端品牌“懷庭”首個項目—樂乎華世懷庭社區入市。項目位于朝陽區北五環來廣營地區，主要服務于周邊跨國公司地區總部、國際性組織和機構、領軍企業、產業園區、高端教育學府等，為探索多層次、多角度、多元化的租賃住房發展方向起到了示范性作用。
榜單說明
表4：集中式租賃住房運營企業運營力指標體系
備注：
1.榜單數據截至2022年03月31日。
2.數據來源為：
1）納入測評的上市公司年報、半年報、季報等各項公告；
2）睿和智庫自有數據庫；
3）其他公開渠道獲取的相關信息，包括但不限于官方網站、學術研究報告等信息渠道。
3.榜單中所引用數據，如有偏差，歡迎后臺留言或來電，睿和智庫研究部會在第一時間更正。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
題圖來自 Pexels，基于 CC0 協議
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