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    力撐樓市,五年之最

    地產大爆炸 地產大爆炸
    2022-03-10 16:47 2823 0 0
    去年3月2日,銀保監會郭樹清提到一句話,房地產是金融體系最大的灰犀牛。

    作者:炸天團

    來源:地產大爆炸(ID:dichandabaozha)

    去年3月2日,銀保監會郭樹清提到一句話,房地產是金融體系最大的灰犀牛。
     
    自此,幾百條密集調控頻出,規模房企頻頻出險,市場信心跌到谷底。
     
    一年后的3月2日,還是郭主席,但表態出現了180度逆轉,他說,“房地產的泡沫化得到根本扭轉,樓市不像以前那么活躍了,但是住房還是需要的。”
     
    這句話一出,實則是在給各地方政府背書,金融風險已經得到控制,地產該恢復活躍了。

    于是乎,短短幾天內已經有幾十個城市大腳踩油門,開啟了救市模式。
     
    包括佛山、南寧、鄭州、青島、重慶、南通、寧波...仔細看看,它們不是強經濟二線城市就是省會城市。
     
    不僅覆蓋范圍廣,而且各種松綁手段毫無保留全都用上,包括降首付、降利率、限售放開等等。
     
    之前預計市場會觸底反彈,沒想到反轉來的如此猛烈。

    冷靜下來想想,這波救市潮真的能提振市場信心嗎?或者說,能帶動一波房價大漲嗎?

    01
     
    2022年以來,中國各地發布房地產相關政策近80次,而這其中,救市政策就占了一半。
     
    重慶、贛州、佛山等地,相繼在第一套房首付上放開了口子,允許一部分樓盤首付降到20%。
     
    廣東惠州更是被爆出,有樓盤最低可以7%首付入手。
     
    毫無疑問,降首付是吸引剛需上車的大殺器,尤其是對于首次置業的年輕人。
     
    想想2012年和2015年樓市啟動,降首付就起到了關鍵作用。
     
    降首付其實對于開發商來說也是迫不得已,犧牲短期的銷售額,增加剛需的買房需求,加速去庫存。
     
    獲得現金流至關重要,不管多與少。
     
    所有放松動作中,降首付是力度最大的政策,但沒想到,鄭州還可以更狠。
     
    這個二線城市真是下狠手了,一連發布18條松綁措施,先是取消認房又認貸,同時放開第三套限購,并重啟貨幣化棚改。
     
    這樣的力度,在近5年的一二線城市調控中實屬罕見。
     
    還有福州、南寧等二線城市,均是對第二套房降低首付,青島即墨區新房由原來取得不動產權證書滿五年,變更為網簽后5年便可交易,二手房拿證滿2年便可以交易。
     
    這些都是為了刺激改善置換需求,對于這些房價橫盤已久的二線城市,必須要出大招清庫存了。
     
    同時,也有蘇州、天津、廈門等城市房貸利率降至5個點以下,蘇州甚至降到全國最低的4.7%。 

    降首付、降利率、松綁限售限購...這場救市狂歡背后釋放一個信號:

    二三線城市樓市到了非救不可的地步了。

    02
     
    為什么這輪救市的玩家里,大多數都是二三線城市呢?
     
    首先,不像北上廣深這種一線城市,有強大的產業鏈兜底,這些二三線城市的財政收入對房地產依賴度都很高。
     
    比如,佛山賣地收入占一般公共預算收入的比例達到了驚人的140%,僅次于杭州的145%。
     
    還有上面提到的南寧、福州、南通,其依賴度都超過80%,排名全國前20。
     
    如果不重振房地產信心,土地就會流拍,從而影響到稅收,影響到城市建設,進而導致整個城市對資本、人才的吸引力降低。
     
    馬上要開啟全國第一輪土拍了,為了不土地流拍,地方政府松綁勢在必行。
     
    其次,很多二線城市有著巨大的房屋存量壓力,房價橫盤多年,市場需要一個小陽春來刺激出貨。
     
    很多二線城市樓市本來就不景氣,碰到去年調控之年,更是雪上加霜,即使開發商用降價來促銷,成交規模一路走低。
     
    一家Top3房企在2021年鄭州市場年報中這樣總結:下半年市場熱度驟降,主城尚能抗壓,郊區全面潰敗。尤其是第四季度整個大鄭州的住宅成交套數同比降幅約6成。
     
    像鄭州這種典型的強省會城市,就是通過城市化不斷做大做強,同時城市化也帶來了巨大存量房屋。
     
    據貝殼研究院鄭州分院提供的報告認為,大鄭州的廣義庫存成交周期需8.3年才能去化完畢!

    南寧、福州等強省會城市也是同樣如此,這次救市等同于救城市的未來。 

    03
     
    回到開頭的問題,這波救市潮真的能提振市場信心嗎?
     
    答案是肯定的。
     
    今年以來,很多頭部房企股票都是一路飄紅,比如保利、招商蛇口漲了9%左右,華潤置地漲了16%,旭輝甚至漲了19%之多。
     
    這些都說明,即使2022年上半年,房企的各種商票、美元債即將兌現,資本市場對內地樓市的基本面還是看好的。
     
    那這波行情能帶動一波房價大漲嗎?
     
    炸天團看未必。
     
    這次大多數城市松綁,都是和政府定調一致的:支持商品房市場更好滿足購房者合理住房需求。
     
    包括降首付、降利率、買房補貼等等措施,都是利好剛需買房,或者把限購限售放開,加速二手房流動,支持改善的置換需求。
     
    抱著炒房想法的人,還是被各種政策擋在門口。
     
    在穩住房價的基礎上,讓銷售市場回暖、土地市場回穩,讓企業銷售恢復正常,進而讓行業恢復正常秩序。
     
    這應該就是政府給今年樓市定的基調。
     
    所以,抱著房價大漲、抄底樓市心態的人就別幻想了,跟隨這個行業一起穩步向前才是務實之舉。

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

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      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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