致物業服務企業：物業費催收工作法律服務方案----律師版

一、催收服務范圍

物業費催收，包括物業服務費、保安費、保潔費、綠化服務費、設備維修費等，由物業企業收取的停車管理費、廣告費、水電費、燃氣費、有線電視費、寬帶網絡費、垃圾清運費、家政服務費等，以及其他臨時性收費、特約服務費等。

二、物業費催收法律服務的整體工作情況

物業費催收法律服務，是接受物業企業的委托，開展物業費催收工作，包括制定催收計劃、書面催收、訴訟或仲裁催收等。

三、非訴催收事宜

（一）協助制定催收制度，檢查制度相關的執行情況。

（二）建立溝通機制。協助物業企業負責人、各職能部門執行催收任務，提供法律咨詢和法律支持。定期與負責人溝通，了解整體催收情況；定期與法務部門溝通，提供催收方案，提示訴訟仲裁時效，提出采取何種措施的法律建議；定期與財務部門溝通，協助確定催收數據。

（三）核實業主信息，包括姓名、房號、有效送達地址、聯系方式等。

（四）律師根據統計欠費情況，以掛號信、EMS方式，發送催收函、發送律師函，同時電子送達，微信、短信等。查詢物流信息，打印，保存。

（五）根據書面催收情況、交費情況，建議物業企業是否訴訟。

四、建立催收臺賬。

按照一戶一檔，紙面和或電子存檔，定期匯總，完善催收材料，為后期訴訟催收提供基礎。主要材料有業主身份證、營業執照、商品房買賣合同、房屋交付使用通知書、房屋驗收表、鑰匙簽收單、業主資料卡、委托銀行收款協議、業主規約、欠費清單、車位租用協議、催收記錄、催收函、律師函、代繳水電發票等。

五、訴訟催收事宜

（一）訴前工作

1.訴前資料整理匯總。結合前期催收臺賬，完善訴訟相關材料。

2.訴前風險評估。了解物業服務情況、物業費繳納情況，視情向物業企業提示訴訟風險。

3.與物業企業做好對接。確定專人對接，審查業主主體資格，前期催收，做好訴訟輔助。

4.起草民事起訴狀，制作證據目錄，交物業企業審核蓋章。

5.批量立案。

6.根據物業初始信息起訴，取得立案材料后，向房地產登記部門查詢權屬信息，確定被告主體。

7.訴前調解。律師可與物業企業溝通調解方案。

8.立案后，了解承辦法官情況，做好溝通工作。了解被訴業主答辯情況、舉證情況、反訴情況，做好應對工作。

（二）庭前工作

1.核實開庭時間、地點、審判人員組成等信息，再次確認已告知委托人。

2.開庭前，向委托人說明庭審程序、每個環節的目的。委托人出庭的，做好分工配合，準備好法官可能的問題。

3.檢查卷宗是否完整。證據目錄清單、證據原件復印件，按順序裝訂，電子版拷貝，以便書記員使用。

4.詢問委托人是否愿意調解，調解方案，調解策略。

（三）庭審工作

1.質證，逐項質證，說明證據名稱、證明來源、證明對象內容。

2.質證，圍繞證據的真實性、合法性、關聯性，針對有無證明力、證明力大小等陳述。

3.首輪辯護意見前，整理辯論提綱，一般由案件事實證據、法律適用兩部分。

4.發表辯論意見，圍繞爭議焦點簡要闡述，注意邏輯性層次性。

5.詢問委托人是否補充發表辯論意見。

（四）庭后工作

1.提交書面代理意見。

2.判決下達后，告知并交付委托人。

3.立卷歸檔。

（五）執行

1.告知風險，二年執行時效，被執行人清償能力不足的風險。

2.向執行局提交財產線索。被執行人清償能力不足時，考慮追加其他可被執行的主體。

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