前融資金很難通過開發貸完成置換

銀行對開發商的開發貸融資在房企的開發建設融資中一直都占據著最重要的地位，甚至開發商的資金來源中銀行開發貸是必不可少的一大部分。自今年實施銀行貸款集中度管理新規以來，當前有很多開發商已很難取得開發貸（百強房企也不例外，目前國有制銀行和城商行等基本壓縮在前三十或五十強開發商，而股份制銀行的開發貸審批權限基本都收縮在了總行，根本沒有操作業務的空間），其中銀行的貸款額度是目前最大的問題。除銀行的開發貸難以獲取之外，信托的開發貸也面臨著同樣的問題，自從融資類信托規模壓降以及資金信托管理辦法（征求意見稿）等新規影響，信托開發貸已急劇減少，融資類信托的額度對開發商來說也成了稀缺產品的代表。

對于前融機構來說，不管是土地款配資還是拿地后的前融，目前在退出方面遇到的問題還是比較棘手。第一個問題是一、二線城市的項目拿地成本非常高（比如土地成本動輒是建安成本的4-10倍），而目前大部分銀行對開發貸的授信金額只能是建安成本加上三費（財務費用、管理費用、銷售費用）的70%，因此會導致開發貸取得的融資款離前期70%的土地配資款或拿地后的前融配資款相去甚遠，也即開發貸取得的融資款很難覆蓋掉前融資金并完成貸款置換，而前融資金無法通過開發貸的置換退出則只能等到項目的預售階段，則此時就不得不協調前融與開發貸并存、風控措施銜接以及銷售監管賬戶還款順序安排等諸多問題。第二個問題是銀行開發貸的審批難度問題，目前已有很多銀行暫停了開發貸的業務（即使客戶是百強房企），更多的銀行則面臨額度不足或沒有額度的問題，一、二線城市的項目在銀行開發貸的取得方面還會好一些，但三、四、五線城市的項目卻已很難爭取到銀行的開發貸款（即便開發貸能覆蓋前融資金）。因此，最后面臨的一個問題是，能取得開發貸的城市，開發貸的融資款卻無法形成對前融資金置換的有效覆蓋（因為地價高），而地價低且開發貸可以有效置換前融資金的城市卻無法順利地在銀行取得開發貸款。

值得一提的是，雖然銀行開發貸、信托開發貸等在放款對應的資金用途方面一般都要求開發商只能用于工程施工費用、材料費用等的支出，但在實務中通過歸還股東借款、關聯方支付等方式間接歸還前融資金等情況非常常見，也即在合規與融資需求層面已自發地達成了市場的某種平衡。另外，大房企的前融資金的還本付息或退出經常不需要過多關注開發貸是否可足夠覆蓋或及時覆蓋前融資金并完成貸款置換的問題，因為土地款配資或拿地后前融資金到期后，這些大房企有足夠的補充性現金流或集團、其他關聯方的資金輸入以確保前融資金的順利退出，當然，如果大房企的集團層面沒有這方面的交易或兜底安排，則還是必須認真考慮開發貸的置換問題，尤其是前融資金通過真股投資形式進入的情形。

在2016年之前，銀行開發貸的授信金額一般都不超過項目投資總額的70%，開發貸按項目總投來算，不按資金峰值計算，其中投資總額=地價+建安+三費，但因近幾年的監管新規已更加嚴厲地要求銀行的開發貸資金不得用于房企繳納土地款，因此目前大部分銀行的開發貸都剔除了地價（僅個別銀行仍將土地款計入），也即當前銀行開發貸的授信金額一般是：（建安成本+三費）*70%，不過銀行做測算時仍會考慮項目的資金峰值，因為銀行也會擔心項目營運資金斷裂，導致貸款還不上。值得一提的是，城市更新項目的前融一般都無法等到開發商拿地或取得開發貸后實現退出（因城市更新項目的周期非常長），因此更新項目前期拆補款、股東借款等前融資金一般都需要銀行的拆遷貸進行置換，只是目前拆遷貸的審批要比開發貸的審批順利很多。

前文有提到，因目前大部分銀行的開發貸只含建安和三費（授信金額為兩者之和的70%），因此開發貸的授信要做大的話只能把建安成本做大（比如精裝、園林綠化等一并納入計算），如此才能取得更多的低成本開發貸資金用于歸還土地配資款，不過不同區域會存在不同的開發貸融資對土地前融資金的覆蓋問題，比如佛山郊區的招拍掛項目，地價3千多，建安3千多，也即開發貸的錢可以拿去還土地配資款，且能夠足額覆蓋；東莞地區地價很貴（比如3月份土拍的樓面地價基本在2萬-2.5萬之間），建安成本則在4千左右一平，因此東莞的房企取得開發貸后用于歸還土地配資款還遠遠不夠，也即開發商沒有其他補充現金流的情況下，前融資金只能等到預售后有回款時再退出。需注意的是，銀行做開發貸授信審批的時候需要做當地建安平均成本的調查，因此做大建安成本需要有一定的合理性。

對于深圳、東莞等地價很高的一二線城市，因銀行開發貸的資金（比如建安加三費后取70%）無法對土地配資款形成有效覆蓋，因此開發商在土地款配資或拿地前融的邏輯上最好是找能接受預售后退出的前融資金方。在實務方面，一些可做前融的信托機構卻無法接受信托產品和開發貸的并存，而信托的配資比例一般是按項目的資金峰值來算（也即包括了土地款和開發建設資金），因此想通過開發貸置換優先股的前融資金也依舊得看土地成本的占比問題（土地成本過高的情況下銀行開發貸也很難覆蓋掉前融資金）。

當然，如果前融機構可以接受項目公司申請開發貸之后再退出（比如我們與信托合作的“信托+基金/有限合伙”的優先股業務），那在操作上開發商一旦申請了開發貸，我們就得配合解除土地的抵押權（如前端有做抵押），而項目銷售回款、項目公司章證照肯定會被開發貸銀行監控，因此就需要解決我們前融方的同步監管問題，更準確地說就是我們前融機構必須釋放風控措施以配合開發商取得開發貸。除上述問題外，到了項目預售階段時，開發貸銀行又得配合土地抵押的解除（比如廣東區域辦預售證時必須解押土地），此時又涉及到開發商必須先找過橋資金還掉開發貸或者增加補充抵押物給銀行的問題，其中銀行的本息未還清前項目的銷售回款肯定要被開發貸的銀行監管。

前面有提到，如果開發貸無法置換前融資金，那前融資金就得繼續等到項目預售且有足夠的回款后才能退出，其中預售的回款全部進入銷售監管賬戶后如何出款并歸還前融資金和開發貸就成為了問題的關鍵。一般來說，銀行等資金機構大都會要求開發商按照銷售進度歸集還本付息的資金，具體比如銷售提留、每月/每季度賬戶內新增資金的xx%扣劃還款保證金或直接用于還款等；或者也有要求開發商按照銷售面積的完成比例確定還本付息的安排，比如銷售達到一定面積則本金歸還到百分之幾之類的。因銷售監管賬戶的出賬屬于地方政府（一般是房管局）的常規監管事項，因此資金機構的扣款或劃款還得按照地方監管的政策來操作。

從各地的規定來看，監管賬戶的盈余資金一般可自由支配用于歸還開發貸（房管局批即可），具體可參見下述案例。

例一：（甲方為房管局）

例二：（乙方為房管局）

從我們的前融操作實務來看，監管賬戶的資金用于前融資金或開發貸的還款時，應重點考慮如下幾個操作要點：

1. 開發商銷售監管賬戶取得銷售回款后，如果需要提取出來歸還前融的本息或開發貸的本息，則需視每個地方的監管政策而提前確定操作的可行性問題。因每個地方的監管政策差異很大，因此我們必須在前融盡調階段實地調查并做充分了解。

2. 根據相關的監管要求，原則上銷售監管賬戶應會要求預留總包、材料等剩余全部開發建設所需支出，剩余部分開發商可直接向房管局申請轉出并用于歸還前融或開發貸本息等；不過辦理開發貸后銀行會監管銷售回款賬戶，因此銀行也會提出預留開發貸本息，也即超出剩余開發建設支出和開發貸本息的金額銀行才會配合開發商提取出來并用于歸還前融資金，但總體上因地方性的處理差異很大，因此只能按每個地方的實際情況詳細落實。

3. 如果銷售回款慢，銷售監管賬戶出賬所受的監管也比較嚴，則監管賬戶的資金無法正常提取出來歸還前融的本息，因此也只能在監管賬戶預留了最低比例的金額的前提下，由開發商通過總包單位配合等形式把錢提出來后用于還款。