商業(yè)地產(chǎn)與電商 
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作者：明哥
來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商
三年一小調(diào)，五年一大調(diào)，調(diào)整、改造和提升是購物中心永恒的主題，再好的項目、再好的規(guī)劃、再好的招商業(yè)態(tài)，也不可能做到一勞永逸、一成不變。
例：領展商業(yè)地產(chǎn)reits平均每年改造投入6-8億港元
某商業(yè)地產(chǎn)標桿企業(yè)：
如果計劃對項目進行改造， 改造成本原則上需要5年內(nèi)收回。
一、案例背景
某商業(yè)綜合體項目，原有業(yè)態(tài)規(guī)劃在地下1層落位精品超市，該精品超市經(jīng)營面積4000平米，租金60元/月/平米，年租金288萬元。
開業(yè)3年后，距離項目百米處新開一沃爾瑪大賣場，受競爭影響該精品超市經(jīng)營不佳。
二、改造計劃
購物中心計劃和精品超市解約，對原有區(qū)域進行改造，重新規(guī)劃分割為11間商鋪，包括服裝集合店、化妝品集合店、餐飲、水吧、面包甜點等品類；改造周期預計4個月。
改造后業(yè)態(tài)規(guī)劃和租金標準
三、改造測算
1、改造成本
改造總投資包不僅是改造費用，還包括超市解約賠償和改造期間的租金損失。
（1）按1000元/平米改造標準，改造成本為：
4000平米*1000元／平米=400萬元；
（2）提前和精品超市解約，業(yè)主方需支付6個月標準租金作為解約補償：
4000平米**60元/平米/月*6個月=144萬元；
（3）改造周期4個月，期間租金損失為：
4000平米*60元/平米/月*4個月=96萬元；
改造總成本=400+144+96=640萬元
2、租金收入增長
改造前年租金為288萬元，改造后年租金513.1萬元，租金提升金額為：
513.1-288=225.1萬元
假設房產(chǎn)稅稅率12%，增值稅及附加合計5.6%，則稅后租金收入提升金額為：
225.1萬元*（1-17.6%）=185.5萬元；
改造后雖然經(jīng)營面積雖然有所減少，但租金收入不減反增。
３、改造投資回收期
該項目在財務方面的評價標準是租金增長在多長時間能收回改造費用：
640萬元/185.5萬元=3.5年
即3.5年收回改造成本。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產(chǎn)界立場。
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原標題： 存量商業(yè)改造：需要幾年收回投資？
