商業(yè)地產(chǎn)與電商 作者：明哥
來源：商業(yè)地產(chǎn)與電商（ID：smartplaza）
先看地產(chǎn)收并購的一段對話。
地產(chǎn)投拓：地塊位置不錯，主要問題是稅票太少，算不過來賬。
地主：不用擔(dān)心票的事情，我們會全額開票。
顯然雙方溝通的不是一個事。稅票是指土地建安等項目有票成本，在土增稅計算時可扣除，與土地方是否就股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢價部分開具財務(wù)發(fā)票是兩回事。舉個栗子：
用地面積60畝，有稅票500萬每畝，轉(zhuǎn)讓價格800萬每畝。
這個案子產(chǎn)生了300萬每畝的土地收并購溢價，這300萬每畝溢價是支付給原股東的，與項目本身無關(guān)，在土增稅計算時不能扣除。
在房地產(chǎn)企業(yè)涉及的所有稅種中，土增稅的稅率是最高的，最高可達(dá)60%。
土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項目金額后的增值額作為計稅依據(jù)，并按照四級超率累進(jìn)稅率進(jìn)行征收。
要給土地方解釋清楚土增稅并不容易，尤其是當(dāng)對方本能地有種抗拒心理時。明哥覺得這時最好的溝通方式就是用數(shù)據(jù)說話。
在上文地產(chǎn)投資測算：這塊地到底值多少錢？我們給出了一個投資測算模型，回顧一下：
項目要點：
1、用地面積60畝。
2、住宅用地，容積率2.0，規(guī)劃計容建面8萬平米。
3、地下車位配比1:1。
4、證照手續(xù)齊全，凈地，可馬上開發(fā)。
5、產(chǎn)權(quán)清晰無糾紛，沒有債務(wù)抵押。
6、有稅票（土地發(fā)票）500萬每畝。
7、房價住宅14000元/平米，車位10萬/個。
8、股權(quán)整體轉(zhuǎn)讓，價格800萬每畝。
投資測算：
其中土增稅部分：
測算結(jié)果是應(yīng)繳土增稅7909萬。接下來我們在不同的稅票金額假設(shè)下，測算土增稅和凈利率是如何隨著稅票變動的。
1、稅票對土增稅的影響
土增稅-稅票變動分析
2、稅票對銷售凈利率的影響。
銷售凈利率-稅票變動分析
與全票相比，在無票情況下：
（1）收購方要多承擔(dān)2.5億土增稅：26039-953=25086萬；
（2）銷售凈利率由11.30%直接降到了-17.27%
既然稅票對土增稅/凈利率有這么大的影響，不談有票成本的報價不就是“耍流氓”嗎！
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原標(biāo)題： 地產(chǎn)測算：不談有票成本的報價都是耍流氓
