雅居樂的神操作，用杠桿降杠桿！

整個報表可圈可點，卻又是飽受爭議，從資本市場的反應來看，主流機構卻選擇用腳投票。

首先來看下，雅居樂在上半年的核心財報數據：

上半年，雅居樂實現銷售額753.3億元，同比增長36.7%，年初雅居樂作為少數喊出規模業績目標的房企，定在全面銷售目標1500億，完成全年銷售目標的50.2%。

營業收入385.88億元，同比增長了15.1%。

凈利潤為64.71億元，同比增長2.1%。

另一方面，從三道紅線以及雅居樂的債務償還能力的角度來看，實現了“三道紅線”的全面達標綠檔：

剔除預收款后的資產負債率為68.4%，較2020年底下降3.5個百分點；

現金短債比為1.18倍；

從大的指標維度來看，營業收入同比15.1%增長，凈利潤達64.71億，最為亮眼的要數“三道紅線”轉綠。

然而，通過表面數據透視真實財務內核，雅居樂真實的盈利表現與債務表現并沒有如此樂觀。

01

增收不增利的業績表現

17-19年，高價地紛紛結轉，導致營收增加，但毛利卻不能同頻同軌式的增加。

從雅居樂的財報數據來看：

從2021年的投資端來看：

上半年合計新增22個優質項目，新增土儲多集中在粵港澳大灣區和長三角區域，新增預計總建筑面積為304.3萬平方米，總土地金額為216.35億元。

市場表現得并不冒失且偏保守，未來的業績增長還是主要依賴于土儲和鎖定的部分舊改項目。

此外，從土儲結構來看，大灣區占比26.2%，長三角占比13.1%，而這兩大城市群都是政策調控最為嚴格的區域，未來均有很大的不確定性。

客觀說，在雅居樂的規模化進程中，海南是一塊“福地”，但隨著外部形勢的變化，重倉海南也在一定程度上拖累了今天的雅居樂。

02

“賣子求生”換利潤的隱憂

從業績表現看，雅居樂在半年度的凈利潤為64.71億元，凈利率16.77%，同比增長2.1%。

但從利潤結構來看，主營業務部分利潤占比實則下滑趨勢明顯。

非主營業務的利潤主要來自于以下部分：

財務報表中其他收益凈額項目高達42.53億元，而其中的41.37億元源自出售子公司的收益。

再一次“斷臂求生”。

03

放大的多元化

在2017年，雅居樂主席陳卓林更是提出“非地產板塊的業績貢獻要占到整個雅居樂集團業績的一半”的目標

以2020年終報表數據為例，總營收為802.45億元，其中，地產開發和銷售收入高達695.47億元，占比86.67%。

而21年半年報中，環保板塊錄得營業額僅為12.19億元，商業板塊也僅實現營業額2.85億，發力及業績貢獻均表現平平。

而雅居樂近些年來在主業上得表現并非十分出色，支撐力度有限。

首先是“名股實債”：

2017年到今年上半年，雅居樂的少數股東權益一路飆增，分別達到23.1億、54.1億、73.0億、125.2億、218.83億。

其次是“永續債”：

雅居樂在融資上擅長使用永續債，在房地產領域，雅居樂一直都有“永續債之王”的稱謂。

身背大量永續債的雅居樂來說，同樣的資產負債率，雅居樂的真實債務壓力，可能要比其他房企高得多。

雖然年報上的負債率得到了極大程度的優化，但其真實負債水平卻被掩蓋了。

原因在于，雅居樂的債務構成中，有大量不計入資產負債表的永續債。

雖然報表層面，三條紅線轉綠，但債務問題仍然承壓。

此外，盈利問題也呈現大幅下滑趨勢，雖年中報表錄得64.71億，但卻難以為繼。

除此之余，雅居樂近期關于裁員風波也是甚囂塵上。

一石激起千層浪，雅居樂無論是地產主業或是多元化的實質性突破，全都任重而道遠！