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作者：西政財富
來源：西政財富
筆者按：
受強監管的影響，自2019年下半年以來，銀行、信托機構基本暫停了地產前融業務，私募基金、資管等融資產品亦受到較大的沖擊，當前的地產前融除了金控平臺類機構的明股實債或股加債產品，剩下的就是小貸、融資性擔保、金交所收益權、股交所可轉債等產品。據西政財富中心的同事反饋，今天下半年的散募相當艱難，但國企資金和外資資金卻在本輪調控中逆市崛起，在西政財富近兩個月的募集數據中，這兩類資金占到了80%以上的比例。
一、外資投資境內房地產的市場動向及前融放款操作要點
根據宏觀數據的顯示，人民幣貶值至2019年11月后開始觸底反彈，外資機構的外匯換成人民幣的金額在持續增加，以賺取人民幣資產價格的升值。另外2019年11月7日國務院印發《關于進一步做好利用外資工作的意見》，全面取消在華外資銀行、證券公司、基金管理公司等金融機構業務范圍限制，由此引起了外資入境的回流潮。
受外匯管制和跨境投資審批等政策的影響，大部分外資都已建立境外和境內的資金池，另外受人民幣走勢的影響，目前大量偏好房地產的外資在海外發債獲取低成本資金后大量輸入境內參與房地產投資。盡管在風控層面外資相較境內機構會總體嚴格一些，但外資對貸款主體（尤其是房企前30強）的認可度又同時促成了他們對信用貸的認可，因此在近期的外資放款中，我們看到很多外資都在參與地產前融，包括土地保證金融資、土地款配資、開發建設資金融資等前融業務，不少外資甚至可做項目資金池業務。
根據西政財富近期募集的外資投資境內房地產項目的前融產品案例，我們對外資的此類產品操作總結了如下操作要點：
一是額度和用途方面，大部分外資機構都傾向于對單一客戶給予3-7億的額度（即1億美元以下），以降低審批難度和盡調、風控、投后管理難度，融資款倒可以用于土地保證金、土地款、開發建設等用途，也即外資更看重主體的償債能力，對資金監管一般無明確要求；
二是在放款主體和付息方式上，很多外資都是選擇自己在境內的關聯企業作為放款主體，付息方面可選擇境外付息，也可以選擇境外支付咨詢服務費后豁免境內付息義務（也即境外付息），不過境內付息比境外付息的比例一般高出年化3%左右，因涉及到境內對境外付息的跨境擔保、資金出境和稅費等問題；
三是放款產品和風控措施方面，目前大部分外資都傾向于股加債的做法，風控措施方面特別側重母公司的擔保以及母公司或其關聯方對項目公司債權的劣后求償。除此之外，很多外資出于機會成本的考量會要求融資方先行支付盡調、財顧、會所、律所等的相關費用，因該費用需前期支付，因此融資方需充分評估。
近兩個月來，西政財富操作的外資機構LP的前融產品對開發商放款的綜合成本基本都在年化15%-18%左右（此為境內付息的成本，境外付息一般少2%-3%）。為便于同業人士了解外資融資的具體融資，西政財富團隊特以近期操作的外資對境內地產企業的土地保證金及土地款融資為例，對外資資金投資房地產項目的相關前融操作進行詳細說明。
二、外資投資境內房地產的前融方案
1.融資主體：XX項目公司（百強地產）
2.投資方式：股+債，融資方到期回購股權
3.資金用途：不限制資金用途，可作為保證金或土地款，但單體項目提供融資金額不超過項目土地出讓金的一定比例（一般都是70%以下）。
4.融資規模：一般為7億人民幣以內
5.融資期限：1年或1+1年
6.融資成本：以我們最近的產品為例，開發商境外境外付息為年化15%-16%，境內付息考慮到跨境擔保、稅費以及資金出境等問題，成本上浮2%-3%，具體根據融資方的主體資信等確定
7.還本付息方式：境內到期還本，境內或境外按季或半年付息
8.增信擔保要求
西政財富在先前發布的融資方案中均對增信擔保要求做了較為詳細的介紹，外資融資的增信擔保要求十分類似，包括但不限于：
（1）地產集團提供不可撤銷的連帶責任擔保；
（2）剩余股權質押；
（3）擔保人及關聯方將向融資方提供的所有現在及將來的貸款、往來款以名義價格轉讓給外資或其指定主體；
（4）公章證照共管、財務監管、委派董事等；
（5）其他。
三、外資前融產品交易架構及交易流程示例
（一）交易架構
（二）交易流程說明
1.外資指定西政財富或其境內關聯方（下稱“指定主體”）與XX地產集團成立區域項目公司，用于項目的拿地及開發；
2.項目公司到期還本，區域公司按約定回購指定主體持有的項目公司股權；
3.XX地產集團協調其境外關聯公司按季或半年向外資境外主體支付本筆融資利息；
4.XX地產集團對區域公司到期回購股權、項目公司償還股東借款及境外公司支付利息提供不可撤銷的連帶責任擔保。
5.主要協議包括但不限于：《股權投資協議》、《股東借款協議》、《股權回購協議》、《擔保協議》、《委托支付協議》等。
本文僅對西政財富中心及所屬集團操作的地產融資項目相關業務情況進行簡要總結，更多房地產融資、產品定制等事宜，歡迎添加xz_fortune或撥打13691798685與我們溝通與交流。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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