陌爺?shù)禺a(chǎn)圈 作者：陌爺?shù)禺a(chǎn)圈
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房地產(chǎn)項(xiàng)目由于開發(fā)周期長(zhǎng)，資金投入大，對(duì)于開發(fā)商的資金實(shí)力的要求也相應(yīng)較高，然而實(shí)操層面，對(duì)于擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)而言，融資成為必要的手段
對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，不同階段對(duì)用不同形式的資金投入
前期階段自有資金為主，拿地到四證齊全階段以前融為主，四證以后可用開發(fā)貸替換前融，后期銷售階段則銷售回款作為后續(xù)資金投入
所以一個(gè)項(xiàng)目而言，雖然總投較高，但是在融資渠道打開的前提下，自由資金總投相對(duì)可控
具體來看
01、房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源
一、自有資金
包括股東投入的注冊(cè)資本、留存利潤(rùn)等，一般用于支付地價(jià)、前期稅費(fèi)和政府收費(fèi)等前期費(fèi)用等
二、借入資金
主要是向金融機(jī)構(gòu)的貸款、發(fā)行債券和信托的借款等，根據(jù)目前的規(guī)定， 在項(xiàng)目自有資金投入到達(dá)到項(xiàng)目整體投資的35%，并且四證齊全后，可申請(qǐng)項(xiàng)目貸款，銀行貸款額度一般占項(xiàng)目總投資的40-60%
三、銷售回籠款
即向購房業(yè)主收取的房款。根據(jù)目前的預(yù)售制度，在項(xiàng)目取得預(yù)售證后可對(duì)外銷售，銷售資金回籠不僅可以彌補(bǔ)項(xiàng)目的持續(xù)開發(fā)成本投入，并且可以逐漸償還項(xiàng)目貸款并實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)
一般來說，在項(xiàng)目開發(fā)的整個(gè)過程中上述三大部分資金的大致比例各為 1/3
但在不同階段各來源所占的比例不同:
前期階段: 項(xiàng)目尚未具備融資能力和銷售，資金來源以股東投入為主
四證齊全: 項(xiàng)目符合向金融機(jī)構(gòu)融資的條件，貸款用于支付工程款
預(yù)售階段: 取得預(yù)售許可證，開始預(yù)售并回籠資金
資金籌集主要關(guān)注二個(gè)方面:
一是資金來源結(jié)構(gòu)
主要是指投資者籌集 各種資金來源而構(gòu)成的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，一般指股東投入資金和企業(yè)借入資金的比例
二是取得資金的成本
而如何才能夠確認(rèn)合理的融資方式呢，需要理解好一個(gè)重要概念：財(cái)務(wù)杠桿
02、如何理解財(cái)務(wù)杠桿
通過一個(gè)例子，來幫助大家理解什么是財(cái)務(wù)杠桿
某房地產(chǎn)公司有自有資金1億元，投資項(xiàng)目預(yù)計(jì)投資收益率為20%，投資期限為1年，銀行貸款利率為10%
現(xiàn)有二個(gè)投資方案可供選擇:
方案一:貸款與自有資金的比例為2:1;
方案二:貸款與自有資金的比例為5:1
哪種投資方案自有資金收益率更高呢?
方案一:
投資收益=(2+1)*20%*1=0.6億元
貸款利息=2*10%*1=0.2億元
投資凈收益=0.6-0.2=0.4億元
自有資金收益率=0.4÷1*100%=40%
方案二:
投資收益=(5+1)*20%*1=1.2億元
貸款利息=5*10%*1=0.5億元
投資凈收益=1.2-0.5=0.7億元
自有資金收益率=0.7÷1*100%=70%
財(cái)務(wù)杠桿就是利用借貸資金擴(kuò)大自有投資的產(chǎn)出
發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的前提是，當(dāng)投資收益率大于借貸成本時(shí)，財(cái)務(wù)杠桿是有利的
借貸資金與自有資金的比例越大， 財(cái)務(wù)杠桿的作用越大，此時(shí)，投資收益會(huì)越高
因此，企業(yè)對(duì)外借 款除了保障資金需求外，另外一個(gè)重要目的是利用財(cái)務(wù)杠桿作用獲取更大的收益，提高實(shí)投資金的回報(bào)率。
如果借入款項(xiàng)投資取得的效益低于借款成本，將會(huì)產(chǎn)生相反的杠桿效應(yīng)
如前例方案一中，若投資收益率降低為6%，其自有資金收益率為:
投資收益=(2+1)*6%*1=0.18億元
貸款利息=2*10%*1=0.2億元
投資凈收益=0.18-0.2=-0.02億元
自有資金收益率=-0.02÷1*100%=-2%
此外，對(duì)于財(cái)務(wù)杠桿而言，具有放大節(jié)稅效應(yīng)
所得稅法鼓勵(lì)人們使用財(cái)務(wù)杠桿，即貸款利息可以抵減應(yīng)稅收入，起到避稅的作用
財(cái)務(wù)杠桿的好處是建立在杠桿有利(即投資收益高于借貸利率)的假設(shè)之上的，而這是一種不確定性的假設(shè)
如果實(shí)際營(yíng)運(yùn)收入低于預(yù)期，財(cái)務(wù)杠桿將是不利的，將進(jìn)一步加大不利后果，增加投資風(fēng)險(xiǎn)
所以，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，合理融資的同時(shí)，也需要在風(fēng)險(xiǎn)與收益之間找到一個(gè)平衡點(diǎn)，防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
注：文章為作者獨(dú)立觀點(diǎn)，不代表資產(chǎn)界立場(chǎng)。
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原標(biāo)題： 詳解房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金來源
