地產金融周報：基建系穩增長的重要抓手；超百城調整房地產政策；五一樓市遇冷，4月操盤銷售額同比降58.4%；多地追繳城投融資中介費

2022年4月29日，中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢和經濟工作，審議《國家“十四五”期間人才發展規劃》。會議對疫情防控、宏觀政策、房地產、平臺經濟、資本市場等方面作出重要部署，會議會議強調“疫情要防住、經濟要穩住、發展要安全”。

太平洋證券分析表示，當前疫情形勢仍較嚴峻，消費持續受到負面沖擊，消費恢復還需要一定時間，基建投資可控性相對而言更強，可在短期推動經濟恢復維持經濟穩定。同時，房地產當前仍處于低迷時期，制造業受疫情防控下的停工停產影響較大，基建投資已成為2022年實現經濟穩增長目標的重要抓手。會議明確，要全力擴大國內需求，發揮有效投資的關鍵作用，強化土地、用能、環評等保障，全面加強基礎設施建設。

我國當前基建發展仍有較大空間，相對發達國家，我國人均基礎設施資本存量仍偏低。近期，政府已多次表態大力推進基建投資，4月26日，中央財經委員會第十一次會議召開，會議強調全面加強基礎設施建設，構建現代化基礎設施體系。傳統基建和新基建并舉，交通、能源、水利等網絡型基礎設施建設，城鄉基礎設施建設，信息、科技、物流等產業升級基礎設施建設等協同共進，使基建投資發揮最大效益。4月27日，國家發展改革委投資司發文表示，堅持精準有效投資導向，堅決不搞“大水漫灌”。當前基建投資并非實施強刺激政策而是選擇較溫和的道路，聚焦經濟社會發展的關鍵領域和薄弱環節，精準有序實施一批既利當前、又利長遠的投資項目。因此，中短期看，基建投資預計將穩步持續提升

二、政治局會議從供需兩端表態支持合理需求，地產政策迎來窗口期；繼佛山、東莞、中山后，惠州再次跟進解綁樓市

2022年4月29日，中央政治局召開會議強調，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，支持剛性和改善性住房需求，優化商品房預售資金監管，促進房地產市場平穩健康發展。

開源證券分析表示，從供需兩端來看，需求端繼續表態鼓勵各地結合自身市場情況，因城施策，支持購房群體的合理住房需求，帶動市場整體恢復；供給端明確指出要優化商品房預售資金監管，其目的在于保障行業期房銷售的順利交付，防止出現項目爛尾。但同時，更合理的預售資金監管政策也有望一定程度上緩解房地產企業的資金壓力，提高行業供給效率，降低企業經營風險。房地產及其上下游產業鏈產出占比我國GDP超過20%，房地產行業的顯著下行會對宏觀經濟形成一定拖累。其次土地相關財政收入為各級地方政府重要資金來源，2022年一季度土地出讓金僅為11958億元，同比下降27.4%，或將對地方財政支出能力形成抑制。

2022年房地產放松成為主旋律，已經有超過100個城市調整了房地產相關政策。主要方向是放松，包括調低房貸利率、非限購城市重啟最低首付20%、放松公積金貸款、購房補貼、降低房地產交易稅費等措施。

2022年4月28日，廣東省人民政府發布重磅政策，因城施策確定最低首付比例、最低貸款利率。促進房地產市場平穩健康發展是《廣東省人民政府辦公廳關于印發廣東金融支持受疫情影響企業紓困和經濟穩增長行動方案的通知》中六項重要任務之一。4月28日，東莞住建局向各大房企發布一份關于東莞購房政策優化調整的通知，重點為恢復個稅購房，社保/個稅按累計繳納認定等。繼佛山、東莞、中山后，4月30日，惠州再次跟進解綁樓市。4月30日中午，惠州市住房和城鄉建設局發布《關于促進房地產業健康發展和良性循環的通知》。內容提到取消大亞灣區惠陽區限購、商業銀行要合理確定最低首付款比例和利率、公積金可提前提取支付首付款、優化預售資金監管及土地出讓條件……

三、央行、銀保監會、證監會、深交所紛紛出臺落實金融支持穩經濟工作措施，重點提及房地產金融措施

2022年5月4日，央行、銀保監會、深交所紛紛出臺落實金融支持穩經濟工作措施，其中重點提及房地產金融措施：

1. 人民銀行學習貫徹中央政治局會議精神堅決落實金融支持穩經濟工作措施。會議強調……要科學研判國際國內形勢，準確把握可能帶來系統性金融風險的重點領域和重點對象，進一步有效管控金融風險，堅決守住不發生系統性金融風險底線。支持資本市場平穩運行。執行好房地產金融審慎管理制度，及時優化房地產信貸政策，保持房地產融資平穩有序，支持剛性和改善性住房需求。

更多內容請參考官網：

http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/4543388/index.html

2. 銀保監會召開專題會議傳達學習貫徹中央政治局會議精神，會議強調……支持發揮有效投資的關鍵作用，做好“十四五”規劃重點領域和重大項目融資保障，支持適度超前開展基礎設施投資……會議指出，要督促銀行保險機構堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，因城施策落實好差別化住房信貸政策，支持首套和改善性住房需求，靈活調整受疫情影響人群個人住房貸款還款計劃。要區分項目風險與企業集團風險，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，保持房地產融資平穩有序。要按照市場化、法治化原則，做好重點房地產企業風險處置項目并購的金融服務……

更多內容請參考官網：

http://www.cbirc.gov.cn/cn/view/pages/ItemDetail.html?docId=1049632&itemId=915

3. 近日證監會召開專題會議……研究深化資本市場改革、保持資本市場平穩運行、助力宏觀經濟大盤穩定相關工作措施……科學合理把握IPO和再融資常態化，豐富科技創新公司債、中小企業增信集合債等債券融資工具和品種，積極支持房地產企業債券融資，研究拓寬基礎設施REITs試點范圍，適時出臺更多支持實體企業發展的政策措施……

更多內容請參考官網：

http://www.csrc.gov.cn/csrc/c100028/c2408217/content.shtml

4. 深交所于2022年5月4日發布《關于支持實體經濟若干措施的通知》（深證上〔2022〕439號），《通知》表示，支持房地產企業合理融資需求。支持房企正常融資活動，允許優質房企進一步拓寬債券募集資金用途，鼓勵優質房企發行公司債券兼并收購出險房企項目，促進房地產行業平穩健康發展。

更多內容請參考官網：

http://www.szse.cn/aboutus/trends/news/t20220504_592700.html

四、“五一”樓市遇冷，多數城市同比新房成交規模下降超五成；百強房企4月銷售持續低迷，操盤銷售額單月同比-58.4%

根據中指院的分析表示，五一假期市場成交活躍度仍較弱，購房者市場信心尚未明顯改善。當前，政策環境已明顯改善，部分熱點城市市場信心有所修復，但受疫情反復等因素影響，政策效果尚未明顯傳導至市場端，根據中指監測數據，2022年五一假期期間（4月30日-5月4日），重點監測城市新建商品住宅成交面積較去年五一假期下降52.3%。多數代表城市新房成交規模同比下降，其中武漢、蘇州、溫州同比下降均超五成。

受疫情持續拖累及需求端政策放松力度不足的影響，4月銷售延續低迷。銷售金額方面，1-4月TOP100房企操盤口徑銷售金額同比下降50.13%，4月單月同比下降58.43%，同比降幅較3月擴大5.75%；分梯隊看，1-4月各梯隊累計銷售金額同比增速、銷售金額門檻均出現較大幅度的下降，腰部房企降幅最大。

對此，國盛證券分析表示，銷售額同比出現持續下降主要有兩方面原因：（1）受疫情持續影響，以上海為核心的長三角地區銷售接近停滯，北京、深圳等市場亦受疫情拖累；在疫情的長期影響下，居民對未來收入增長的預期有所下降，購房需求始終受到壓制。（2）在近期“因城施策”的背景下，全國多個城市放松了住房需求端的政策，4月超60城發布樓市寬松政策近90條，放松的力度已經明顯增加，且放松的方向已經逐步向高能級城市集中。但根據對歷史上大級別放松周期的研究發現，銷售基本面恢復情況會滯后于政策全面放松約5-7個月。考慮到目前需求側的寬松主要集中于二三線城市及部分一線郊區，目前依舊處于政策力度增加、范圍擴大的政策爬坡期，政策起效尚需時間。

五、深圳首輪供地回暖攬金193億，8宗地塊全部達到最高限價，整體溢價率約15%；廣州首輪集中供地攬金逾340億，流拍率降至5.6%

2022年4月29日下午，深圳2022年首批集中供地的8宗宅地入市競價。8宗地分別位于寶安、龍華、龍崗、光明、坪山、深汕合作區，起拍價合計168億元。從最終的拍地結果來看，深圳成為2022年首批集中供地熱度最高的城市之一，出讓的8宗地塊全部達到最高限價，5宗地塊進入搖號環節，共收金193.3億元，整體溢價率約15%。國企、央企則仍是此次土拍的主角，最終包攬本輪全部地塊，并且多為深圳本地國企或者多年深耕深圳市場的央企。

深圳市場從3月以來確實出現回暖態勢，3月新房網累計網簽達2859套，環比上漲45.94%，同比下跌46.11%。樂有家研究中心統計顯示，目前深圳首套住宅房貸利率普遍為4.9%，二套住宅為5.2%。相較于3月下降了15-30BP。且目前放款速度提速，主流銀行一般1個月左右均可放款。

2022年5月5日，廣州迎來2022年首輪集中供地，共推出18宗地塊，總建筑面積超276萬平方米，起拍價367.7億元。與此前集中供地相比，2022年首輪供地整體流拍率大幅降低，僅為5.6%。從拿地企業情況來看，廣州地鐵拿下4宗，成為最大贏家，越秀地產、廣州城建各拿2宗，廣州南投、番禺交通、知識城也均有收獲。央企、國企、地方城投平臺合計競得14宗，仍是拿地主力。

六、多地推進城投融資中介領域違規獲利追繳

近日，江蘇省淮安市清江浦區、洪澤區多地等召開國有平臺企業融資中介領域違規獲利追繳專項行動推進會。相關領導在講話中提到幾點：

1. 充分發揮巡視“利劍”作用，要加快行動部署，強力推進，全面排查摸底融資項目情況；

2. 在保證投資人合法利益的基礎上，用好用足各種方法、手段，切實達到違規獲利資金追繳目的，挽回國有資產損失，同時加強優質、有效資產置換，盤活閑置存量資產；

3. 加快問題整改步伐，推動整改工作在全市乃至全省出經驗、樹典型；

4. 規范各類融資行為，控制融資規模和融資公司數量，壓降融資成本，強化風險管控的約束，積極防范系統性金融風險。

一些媒體也表示，隨著信用收縮，弱資質平臺融資越來越困難，雖然明面上的融資成本變化不大，但是綜合融資成本一直在漲，第三方財務顧問費，本身就是風險溢價。如果把第三方財務顧問費用取消，按照風險與收益相對等原則，弱資質平臺很可能難以融到非標資金了。