丁祖昱評樓市 作者：克而瑞物管
來源：丁祖昱評樓市（ID:dzypls)
2021年以來，物管行業在經歷了階段性的上市潮后，整體市場加速發展，企業規模擴張勢頭強勁。
克而瑞物管數據系統CPIC監測顯示，2021年，有3家上榜企業在管面積突破五億平方米。其中，碧桂園服務以82400萬平方米的在管面積榮登榜首，萬物云以70000萬平方米的在管面積次之，雅生活集團以51046萬平方米的在管面積居第三。
數據顯示，2021年TOP10企業在管面積門檻值達2.70億平方米，與2020年相比，TOP10門檻提升8300萬方，增幅為44.39%，頭部企業的提升度進一步加速。
我們認為，經過近幾年的加速沖刺，企業規模達到一定體量之后，新的問題和發展戰略也將逐步顯現。預計，2022物管年行業企業將更關注增長質量和有益競爭，避免唯規模論；大量收并購帶來的投后管理問題，也將被明確的提上企業的日程。
01 2021年物企TOP10門檻值同比上升44%
頭部企業的規模競爭已經經過一段時間，面對規模為基的市場邏輯，提升規模保證絕對實力成為頭部企業的共識，頭部的競爭早已是搶跑的狀態，2021年的大手筆動作也顯現出企業的規模焦慮。
根據克而瑞物管數據系統CPIC監測顯示，2021年TOP10企業在管面積門檻值達2.70億平方米，TOP30企業在管面積門檻值達7084萬平方米，TOP50在管面積的門檻值達4308萬平方米。
表：2021年與2020年各梯隊企業門檻值對比（單位：萬平方米）
數據來源：CPIC，克而瑞物管
與2020年相比，TOP10門檻提升8300萬方，增幅為44.39%；TOP50門檻提升298萬方，增幅達7.43%。較2020年，TOP10的門檻增幅最大，頭部企業的提升度進一步加速。
2021年，TOP10與TOP30的在管面積梯隊差同比增幅高達54.39%，TOP30與TOP50的梯隊差同比增幅達54.21%。由此可見，本年度行業整體拓展熱情高，頭部及中部企業都在積極擴張。
表：2021-2020年各梯隊企業在管門檻值梯隊差對比（萬平方米）
注：“梯隊差”即上一梯隊門檻與下一梯隊門檻值之差
數據來源：CPIC，克而瑞物管
02 規模焦慮，各大企業仍在快速搶占地盤
在整體行業擴張迅猛的背景下，2021年開年業內企業紛紛在業績公告會上公布成倍的規模目標，為全年的市拓熱潮定下基調。
頭部企業更是定下高達數億的增長目標，恒大物業2021年在管面積將破6億㎡，合約面積不低于8億㎡；綠城服務合約面積將新增1.5億㎡，碧桂園服務則表示2025年規模超18億㎡，營收要超過千億元。世茂服務亦提出3年5倍計劃，2021年增加合約面積1億㎡，預計2023年合約面積達5.5億㎡。
圖：2021年企業業績目標一覽表（不完全統計）
數據來源：企業公告，克而瑞物管整理
在行業整合完畢之前，擁有足夠的實力，才能夠擁有持續生存的空間。克而瑞物管根據公開信息監測（含非上市企業）,2021年行業內并購案僅披露金額已超400億，是2020年的四倍。
年內，碧桂園服務、萬物云、世茂服務、金科服務等多家企業不斷出手優質標的，高交易額、高頻次；并刷新業內最貴收購單價記錄（碧桂園服務更是斥資百億收購富力物業）；亦出現“小吃大”的經典案例，合景悠活拿出1/3募資額收購斥資13.6億收購雪松智聯。
圖：2021年物業管理行業重大收并購事件示例
數據來源：企業公告、公開報道、克而瑞物管整理
高業績目標充分體現出企業對規模的渴望。但是規模擴展的背后也有問題隨之浮現，一方面是規模快速擴展，大量收并購帶來人才稀釋、品牌管理等問題，這為企業盈利的持續能力帶來不確定性。
另一方面，頭部企業的業務定位早已超出傳統的物管范疇，“空間”管理服務的概念更能囊概頭部企業的實際定位，但是傳統業務之外的路徑尚不清晰，規模之上的盈利模式尚需探討。
從物管管理角度，頭部企業有自己的發展之道，但規模之遠的利潤如何維持，規模之上的盈利厚度如何挖掘，已經開始成為擺在頭部企業面前不得不思考的問題。
03 2022年物企將去“地產輸送化”獨立發展
規模是企業的基本盤，行業整合將會繼續進行。經過近幾年的加速沖刺，企業規模達到一定體量之后，新的問題和發展戰略也將逐步顯現。
2021年，房地產與物業行業唇齒相依。政策調控導致房地產開發企業資金鏈緊張，房企內外債務危機一旦顯露，關聯物業企業也深受牽連，股價大幅下挫或成為母公司首選要出售的優質資產包。
受地產行業大震蕩的影響，除個別央企、國企物業股價稍微企穩外，其余物業股都在大幅下挫，當前已經有多支物業股的市盈率低于10倍，跌幅最深的股票，無一例外深受母公司嚴重債務危機的牽連。
表：55家上市物企一覽表
注：1、2019年12月16日，招商物業與中航物業重組上市，中航善達更名為招商積余；
2、2019年12月20日，華發物業服務母公司與華金國際資本簽訂股份買賣協議，借殼上市；
3、2021年6月30日，方圓房地產服務集團正式更名為方圓生活服務集團，集團戰略和業務發展逐步向物業管理服務方向轉變。
數據來源：CPIC，克而瑞物管
在市場的冰凍期，監管層考慮、投資人離場心態、母公司急需資金紓困以及企業自身意愿的多重因素影響下，2021年下半年待上市物企被擺上貨架出售、推遲上市或者已經通過聆訊也暫停上市。
雖然大多數物業企業已經在房地產開發集團中獨立平行運營、擁有獨立品牌甚至已經獨立上市，但過往的兩三年，大多數待上市和上市物企還是嚴重依賴關聯房地產企業的扶持獲得在管及合約面積、營收、尤其是利潤的高增長。
表：2021年擬上市未上市物企
此外，2021年11月6日，萬科發布公告，擬分拆萬物云于港交所上市。
數據來源：CPIC，克而瑞物管
經歷2021年的地產大變局，地產向物業輸送利益的方式在2022年往后將會逐漸變緩。
一方面，隨著地產企業的發展收縮、未來幾年后的持續交付面積會有縮減；地產企業資金鏈的緊繃，也很難在非業主增值服務方面大手筆支持，“地主家也沒有余糧了”。
另一方面，資本市場投資人也已經更為專業理性，分拆各個業務獨立計算估值，給予非業主增值服務較少甚至幾乎為0的估值，并購市場也是如此。
打鐵還需自身硬。物企在上市審核時就需要將關聯交易占比持續下降，物企要能證明自己能獨立發展而非依賴母公司。市場喜歡母公司能提供大規模合約面積的物企，更喜歡在此基礎上，還有能力大量拓展第三方面積的物企。
2022年物業企業會重新再審視與開發集團母公司的關系，在地產大變局背景下，減少對母公司的依賴，逐步走出獨立發展之路，這也是更長遠的路。
注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。
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