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    如何識別房企表外負債

    陌爺地產圈 陌爺地產圈
    2021-04-22 10:06 5557 0 0
    如果往來款項規模較大、存在對母公司大量的資金占用以及與金融類企業的關聯資金往來,代表著表外負債存在的可能性較大

    作者:陌爺地產圈

    來源:陌爺地產圈(ID:gh_6e6c6fd48723)

    “表外負債”是指企業資產負債表以外的負債,報告中泛指地產企業債務性融資但未計入“有息債務”

    或者利用未并表主體融資沒有計入“表內債務”的負債

    近年來,房地產企業的表外融資成為企業重要的融資方式之一,主要原因有三點:

    1、房地產企業出于降成本、擴規模等因素的考慮,通過項目公司合作開發的現象日趨增多,為表外融資提供了便利條件

    2、部分房企表內融資渠道不暢,被迫選擇表外融資

    3、表外融資有助于房地產企業美化業績和隱藏負債

    而房企表外融資模式較為復雜,對于房企表外融資的識別較為困難

    五個方法被列舉用來幫助投資者識別房企的表外融資

    需要注意的是,單個指標受企業經營模式、特殊事件的影響較大,因此,幾個指標需要相互交叉驗證,形成系統的識別體系

    方法一:長期股權投資規模較大需要引起投資者注意

    從合并報表角度看,如果房企選擇不并表項目公司,則合并報表只體現房企方面的投資額,體現在長期股權投資中

    但僅從持股比例和主體名稱上較難定性為“明股實債”,需要具體分析公司長期股權投資的項目主體

    然后向上穿透項目主體的其它持有機構,如果持有機構包括資管產品/信托計劃等,那么存在明股實債的可能性增加

    另外如果存在大型合營/聯營企業,那么該企業的財務指標、債務結構和拿地情況可能也要引起重視

    例如:對某房企披露的合聯營企業中有A房地產開發公司

    向上穿透分析A的股權結構發現,B投資公司持有53%的A房地產開發公司的股權

    根據A的股東中有金融企業推測以A為主體按照“模式一”進行“明股實債”融資的可能性增加

    方法二:結合公司少數股東權益的絕對規模、波動情況及股東性質進行分析

    如房企選擇并表子公司且在合并報表層面上會計師認定為權益投資

    但實質上為債務屬性,則投資方的投資體現在少數股東權益中

    如果公司少數股東權益規模較大,意味著公司的合作項目可能較多,且持股比例不高或控制力不強

    一方面,要重點關注房企是否存在少數股東權益頻繁大規模變動情況

    另一方面,可關注附注或公開資料中披露的少數股東權益主體性質

    例如:某房企的少數股東權益規模較大,我們重點分析其少數股東權益主體性質

    在其審計報告中披露,A投資管理公司為E房地產開發公司的少數股東

    B信托為F房地產開發公司的少數股東,由于A和B均為金融類企業,意味著以E和F進行融資的可能性增大

    方法三:關注房企少數股東損益/凈利潤比率與少數股東權益/所有者權益差別

    如果房企少數股東損益/凈利潤比率與少數股東權益/所有者權益比率長期差別較大

    說明少數股東損益并非等于權益比例*凈利潤(即按企業業績進行分配)

    而是存在其他分配方式,此時企業存在明股實債情況的可能性較大

    方法四:關注房企對外擔保規模

    由于母公司的規模最大、外部對房企母公司的認可度較高

    因而,多數明股實債項目需要母公司層面進行擔保

    建議關注母公司對外擔保的數據,如果母公司對外擔保的比例過高意味著企業存在表外隱性負債的可能性增大

    方法五:關注往來款的絕對規模及資金占用情況

    由于房地產開發項目的開發周期相對較長,與投資方約定的收益支付周期則相對較短

    所以產生了項目公司收入確認滯后于銷售現金回籠的情況

    因此,在實際操作過程中房企的項目公司通常通過與投資方之間的往來款項(其他應收、其他應付科目)來達到提前分配收益的目的

    建議關注其他款、其他應付款科目的規模、差值、具體主體的資金往來情況

    如果往來款項規模較大、存在對母公司大量的資金占用以及與金融類企業的關聯資金往來,代表著表外負債存在的可能性較大

    例如:某房企其他應收款、其他應付款科目的規模較大,并且存在對其資金的占用情況

    分析其財務報表附注,在其他應付款,存在對A信托公司的應付款項,代表著對A信托公司表外負債存在的可能性較大

    注:文章為作者獨立觀點,不代表資產界立場。

    題圖來自 Pexels,基于 CC0 協議

    本文由“陌爺地產圈”投稿資產界,并經資產界編輯發布。版權歸原作者所有,未經授權,請勿轉載,謝謝!

    原標題: 【知識貼】如何識別房企表外負債

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      蔣陽兵

      蔣陽兵,資產界專欄作者,北京市盈科(深圳)律師事務所高級合伙人,盈科粵港澳大灣區企業破產與重組專業委員會副主任。中山大學法律碩士,具有獨立董事資格,深圳市法學會破產法研究會理事,深圳市破產管理人協會個人破產委員會秘書長,深圳律師協會破產清算專業委員會委員,深圳律協遺產管理人入庫律師,深圳市前海國際商事調解中心調解員,中山市國資委外部董事專家庫成員。長期專注于商事法律風險防范、商事爭議解決、企業破產與重組法律服務。聯系電話:18566691717

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      劉韜

      劉韜律師,現為河南乾元昭義律師事務所律師。華北水利水電大學法學學士,中國政法大學在職研究生,美國注冊管理會計師(CMA)、基金從業資格、上市公司獨立董事資格。對法律具有較深領悟與把握。專業領域:公司法、合同法、物權法、擔保法、證券投資基金法、不良資產處置、私募基金管理人設立及登記備案法律業務、不良資產掛牌交易等。 劉韜律師自2010年至今,先后為河南新民生集團、中國工商銀行河南省分行、平頂山銀行鄭州分行、河南投資集團有限公司、鄭州高新產業投資基金有限公司、光大鄭州國投新產業投資基金合伙企業(有限合伙)、光大徳尚投資管理(深圳)有限公司、河南中智國裕基金管理有限公司、 蘭考縣城市建設投資發展有限公司、鄭東新區富生小額貸款公司等企事業單位提供法律服務,為鄭州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板掛牌、定向發行股票、股權并購等提供法律服務。 為鄭州信大智慧產業創新創業發展基金、鄭州市科技發展投資基金、鄭州澤賦北斗產業發展投資基金、河南農投華晶先進制造產業投資基金、河南高創正禾高新科技成果轉化投資基金、河南省國控互聯網產業創業投資基金設立提供法律服務。辦理過擔保公司、小額貸款公司、村鎮銀行、私募股權投資基金的設立、法律文書、交易結構設計,不良資產處置及訴訟等業務。 近兩年主要從事私募基金管理人及私募基金業務、不良資產處置及訴訟,公司股份制改造、新三板掛牌及股票發行、股權并購項目法律盡職調查、法律評估及法律路徑策劃工作。 專業領域:企事業單位法律顧問、金融機構債權債務糾紛、并購法律業務、私募基金管理人設立登記及基金備案法律業務、新三板法律業務、民商事經濟糾紛等。

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