強排“速算”原理，及邏輯要點

作者：投拓江湖

來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）

測算是投拓人員的必備素質之一,一般來說測算需要研發部門出具的強排方案，如果很著急沒時間出方案，乞求一下研發部給個強排指標也是可以的。

其實完全沒必要這么求人，作為投拓老司機，很多老手在測算之前的指標完全可以自己搞定的。只需要了解其中的邏輯構成，花十幾分鐘時間看文本文，你基本上能做到以后的強排不求人。

這是我花兩個小時做的一個表，講明了各項指標的邏輯關系與基本算法常識，先看一下熱個身。 

幾種邏輯關系要求：

1、基底面積：

總基底面積=建筑密度X用地面積  或者所有單體建筑基底面積之和

所有單體建筑基底面積之和≤建筑密度X用地面積

2、總建筑面積：

業態1基底面積×業態1層數＋業態2基底面積×業態2層數＋……≤ 總地塊面積×綜合容積率

說個題外話：

當交樓時，單棟建筑面積沒有按圖施工，面積超出，叫做超面積。當交樓時，總建筑面積超出原來設計方案，叫做超容積率。

超面積的可以罰款，然后通過驗收。超容積率的屬于違建，原則上必須拆除，不能罰款。

拆分講一下：

1、關于不同容積率的產品定位選擇

我們先來看一張圖，這是很多做設計的人總結的一張速算的經驗圖，假設在30%密度的情況下，產品的平均樓層如下：

上圖揭示了，在平均的情況下，樓層應該是怎樣的，但是實際上我們不可能一個項目只做一種產品。為了利潤最大化，很多公司在產品設計的時候都會有一個高低配。我分別以2.0、2.5、3.0三種常見的容積率舉例說明一下大致的產品配比：

R=2.0   40%洋房面積+60%高層面積

R=2.5    28%洋房面積+72%高層面積

R=3.0   20%洋房面積+80%高層面積

備注：上面的三種情況，我都是按最常見的30%密度考慮的，且以低密產品最大化為原則。如果密度偏低那么低容積率產品占比應該適當提高，如果密度偏高那么低容積率產品占比應該適當降低。

當然，這只是我的經驗總結，都是經驗值，如果有其他意見的，歡迎加入我的知識星球討論。

2、關于地下車庫面積的邏輯：

地下室面積=機動車位個數X單個建筑面積+非機動車庫面積

一般一層地下室我們按單個車位建筑面積30-33㎡計算，二層地下室按33-36㎡計算，三層地下室按35-38㎡計算。

車位配比，簡單粗暴一點，住宅部分我們可以按標準的100㎡/個計算，一二線城市車位配比要求稍微高一些，可以乘以1-1.5倍的系數。商業部分可以粗略按80㎡/個，再乘以0.8的系數來計算。

比如，一個12萬平米的小區，大致應該修建1200個車位。如果是省會城市，則可能是1400個。具體車位配比，可以查閱一下當地城市的規劃管理技術規定，里面有詳細規定。

車位比，更準確地應該取決于戶數，這個問題，老王那本實操教程書里面有詳細講。

有的地方的住宅（主要是廣大四五六線城市）還有地上車位的，地下車庫數量應當減去地上車位，然后再計算地下車位面積。

關于非機動車庫，這個現在一般也是設計在地下室的，通行的非機動車配比標準是（不具有全國代表性，僅供參考）：

非機動車的單個建筑標準，加上坡道等公攤，一般來講是1.5—2.0㎡/個。

3、關于物業房、活動房、社區用房面積的邏輯：

物業用房面積標準，一般來講是按計容面積的千分之二至千分之五計算，這個是必須得有的。

活動房和社區用房的面積配置，這個在規劃條件里面有具體的要求，按這個要求具體算即可。 

4、關于人防地下室面積的邏輯：

十層以上的建筑，應當按照“滿堂紅”要求，即建筑基底面積全人防，計算公式：人防面積=用地面積X建筑密度；

十層以下的建筑，基礎埋深超過三米的，按計容面積3%修建；

十層以下的建筑，基礎埋深不超過三米的，按計容面積2%修建；

這個算法略復雜了，可以粗暴直接理解為人防面積是總基底面積就行。

5、關于戶型面積與戶數的邏輯：

我們在拿到一塊地以后，通過對當地市場的認知，能判斷出當地大概是什么面積段位的戶型比較受歡迎，將幾種戶型加權平均，算出來的就是平均的戶型面積。

戶數=住宅建筑面積/戶均面積

商業的戶數也可以同理求得，但是商業的面積段較為復雜，建議初算的時候直接按80㎡/個計算，再乘以0.8的車位比系數。

6、關于商業設置的邏輯（略）

7、關于產品排布的邏輯（略）

8、案例及算法講解（略）

注：文章為作者獨立觀點，不代表資產界立場。

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原標題： 強排“速算”原理，及邏輯要點