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作者：西政財富
來源：西政財富
在地產(chǎn)融資實務(wù)中，地產(chǎn)企業(yè)的上游單位（主要是總包單位和材料供應(yīng)商）通過轉(zhuǎn)讓其對地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)收賬款進行保理或供應(yīng)鏈融資是最為常見的一種融資方式，而在供應(yīng)鏈融資業(yè)務(wù)中，供應(yīng)商自身尋求的托盤采購和代采業(yè)務(wù)融資又一直被廣泛應(yīng)用，其中地產(chǎn)企業(yè)的上游單位（總包施工方/材料供應(yīng)商）在對其自身供應(yīng)商的購貨、付款中發(fā)生的代采業(yè)務(wù)融資就是典型的代表。
需說明的是，在保理、供應(yīng)鏈的融資邏輯中，核心企業(yè)（比如開發(fā)商）的征信、付款能力等一直是此類業(yè)務(wù)的重中之重。受表內(nèi)負債率控制指標的影響，保理、供應(yīng)鏈方向的融資一直被地產(chǎn)企業(yè)當做實現(xiàn)表外融資并降低負債率的重要融資手段，而目前亦有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)通過與保理或供應(yīng)鏈公司合作代采業(yè)務(wù)的方式，在降低負債率的同時，提升銷售額，并依托于供應(yīng)鏈公司推動企業(yè)供應(yīng)鏈戰(zhàn)略的發(fā)展。為便于說明，我們財富中心特就近期操作的地產(chǎn)企業(yè)上游單位的代采業(yè)務(wù)進行總結(jié)，以期為同業(yè)人士提供實務(wù)參考。
一、代采業(yè)務(wù)的基本交易架構(gòu)及操作流程
1.施工方/材料供應(yīng)商等上游供應(yīng)商向項目公司供應(yīng)材料、提供施工服務(wù)，形成應(yīng)收賬款；
2.項目公司向施工方/材料供應(yīng)商開具商業(yè)承兌匯票，視情況可能需要地產(chǎn)公司國內(nèi)集團總部作為票面承兌人；
3.施工方/材料供應(yīng)商將電子商票背書質(zhì)押給西政保理或其指定的供應(yīng)鏈公司，并申請供應(yīng)鏈公司向其指定供應(yīng)商采購商品、服務(wù)等；
4.地產(chǎn)公司國內(nèi)集團總部根據(jù)項目情況，需要作為票面承兌人，或者提供擔保、出具付款確認函、流動性支持函等；
5.西政保理按照施工方/材料供應(yīng)商的要求，向其指定供應(yīng)商采購商品或服務(wù)，并支付貨款；
6.指定供應(yīng)商向施工方/材料供應(yīng)商供應(yīng)材料、提供服務(wù)；
7.到期施工方/材料供應(yīng)商歸還采購款及相應(yīng)利息后，西政保理或其指定的供應(yīng)鏈公司解除票據(jù)質(zhì)押；或西政保理或其指定的供應(yīng)鏈公司直接托收后，多出資金返還給施工方/材料供應(yīng)商。
（一）融資主體要求
對于白名單內(nèi)客戶按照一級到四級分類，對于一級分類中的地產(chǎn)企業(yè)，無單筆金額限制（即單個公司單張商票的可接受質(zhì)押額度限制）；對于一級及二級分類中的地產(chǎn)企業(yè)，項目所在地無區(qū)域限制。
（二）融資金額
1.單個供應(yīng)商額度為2000萬元，超過額度需另行申請并審核；
2.對于白名單內(nèi)客戶，一級分類中的地產(chǎn)企業(yè)，無單筆金額限制；二級分類中的地產(chǎn)企業(yè)單筆金額不超過500萬元；三級分類中的地產(chǎn)企業(yè)單筆金額不超過300萬元；四級分類中的地產(chǎn)企業(yè)單筆金額不超過200萬元。
（三）還本付息方式
經(jīng)協(xié)商一致，視項目情況可提前付息或按月、按季度付息。
（四）融資成本
綜合成本為年化11%—13%，具體一事一議。
（五）商票質(zhì)押融資周期
商票質(zhì)押融資周期不超過6個月。
為便于讀者了解代采業(yè)務(wù)與常規(guī)保理融資業(yè)務(wù)的區(qū)別，筆者以我們財富中心當前的其他常規(guī)保理融資業(yè)務(wù)為例，繼續(xù)介紹一下通過引入擔保公司提供融資、買方保理以及賣方有追索權(quán)的保理等融資方案。
（一）引入擔保公司融資模式
具體操作模式如下：
1.授信額度及綜合成本：具體授信額度根據(jù)單個供應(yīng)商設(shè)置；綜合成本一般在10%左右；
2.準入范圍：白名單內(nèi)客戶；
3.操作模式：擔保機構(gòu)通過在銀行獲得的授信，地產(chǎn)企業(yè)向其上游一級供應(yīng)商開具商票，上游一級供應(yīng)商將商票質(zhì)押給擔保公司，銀行收到資料后直接向上游一級供應(yīng)商的供應(yīng)商（即開發(fā)商的二級供應(yīng)商）定向放款。
需特別注意的是，該模式對于一級供應(yīng)商而言，需納入其征信并占據(jù)一級供應(yīng)商的授信額度，因此在合作時需充分考量。
（二）買方保理
買方保理主要是與規(guī)模較大、資信優(yōu)越的產(chǎn)業(yè)鏈核心買方（如大型開發(fā)商）簽署保理協(xié)議，基于核心企業(yè)的信用支持，向該核心企業(yè)上游供應(yīng)商提供保理業(yè)務(wù)，并主要借助于核心企業(yè)的信用支持。
1.授信額度：依托于核心企業(yè)（如大型開發(fā)商）的信用，西政保理或指定主體向核心企業(yè)的上游供應(yīng)商核定供應(yīng)鏈保理授信額度，原則上單一客戶最高不超過3億元，集團最高不超過5億元，單筆授信不超過5000萬元；核心企業(yè)買方需與西政保理或指定主體簽署《買方保理協(xié)議》，向保理公司確認其應(yīng)付賬款；
2.準入范圍：優(yōu)選前30強開發(fā)商，具體一事一議；
3.期限：1年，循環(huán)使用；
4.融資比例：根據(jù)標的實際情況在50%-100%，具體一事一議；
5.前期立項溝通資料：營業(yè)執(zhí)照、公司章程、最近一期征信查詢記錄、三年期財務(wù)及企業(yè)經(jīng)營財務(wù)情況分析）、書面介紹公司簡介、股東、實控人及高管、主營業(yè)務(wù)、上下游情況及還款來源。
（三）賣方有追索權(quán)保理
賣方有追索權(quán)保理主要指賣方向西政保理或指定機構(gòu)轉(zhuǎn)讓應(yīng)收賬款，從而獲得融資的保理業(yè)務(wù)，買方賬款到期若無法付款，賣方必須保證無條件償還。賣方資質(zhì)良好，具有真實貿(mào)易背景，且下游買方信用良好。具體融資要素與上文買方保理融資類似。相關(guān)融資架構(gòu)如下：
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