限價后金華土拍：7000價差仍未達政府保留價，打敗了對手，卻輸給了裁判！

5月18日，金華第一批限價地塊完成集中出讓，其中2宗政府托底、2宗流拍、4宗成交

萬科連落兩子成大贏家，中海宏洋補倉一宗，厚樸置業33.2%溢價虎口奪食摘得一宗

另外兩宗均為配建安置用房，由金東城投底價獲取

首先，需要明確的一點在于，之所以出現兩宗流拍的情形不是因為市場遇冷，也不是明確限價政策所導致的，而是在于金華土拍設有保留價的特殊之處

地塊成交信息如下：

一、雙龍南街以東、二環南路以北地塊

最高報價12.05億，樓面價11650元/平米，溢價率4.48%，最終流拍！

該宗地塊住宅銷售均價21400元/㎡，房地差僅9750元/㎡

參拍企業包括金地、招商&華鴻、建杭、榮安、綠城等5家房企

算上精裝部分溢價，預計凈利率6.1%，相比杭州，動輒盈虧平衡乃至虧本的項目，利潤還算可以，溢價率也在5%以內，流拍僅是稍有詫異

圖片來源：浙報地產研究院

二、縱二路以西、橫五路以北住宅地塊

最終報價最高報價為90021.4萬元，折合樓面價14450元/㎡，溢價率17.48%，住宅銷售均價21500元/平米，僅7050左右的價差，可仍然逃不脫未達政府保留價，而流拍的命運

圈內投資小伙伴直呼看不懂、金華zf過于膨脹

該宗地塊競爭是比較激烈的，合計吸引了德信、保利、大家、金茂等7家單位爭搶

算上精裝部分溢價，預計凈利率3.2%，利潤已經如此微薄了，然而還是沒有達到政府的保留價

據悉，金茂是參與了整個東湄未來社區的一二級聯動，但是果子并沒有那么容易摘，最后一手也是由金茂所出

惜敗感嘆：打敗了對手，卻輸給了裁判！

三、開發區金星北街以東地塊

該宗地塊的競爭也是異常激烈，合計吸引了中交、金地、保利、中天、碧桂園、萬科等10余家房企爭奪

最終萬科以111508萬元總價競得，折合成交樓面價13111元/㎡，溢價率為34%

住宅毛坯銷售均價19000元/平米，價差5889，預計凈利率僅2.8%

四、金本土2021-11-2地塊（金華婺城區黃金苑1號地塊）

本拍企業都是深耕金華的老面孔，主要包括中交、金地、保利、萬科等5家房企

最終由中海以137598萬元總價競得，折合成交樓面價8178元/㎡，溢價率為14.8%

住宅毛坯銷售均價14500元/平米，價差6322元/平米，預計凈利潤3.2%

五、金本土2021-11-1地塊（金華婺城區公安局以西地塊）

該宗地塊的競爭相對緩和，報名家數不多，僅4家房企參拍，然而競爭卻十分激烈

萬科以116683萬元總價競得，折合成交樓面價7511元/㎡，溢價率為25%

住宅毛坯銷售均價14000元/平米，價差6100元/平米，預計凈利率3.1%

六、縱一路以東、李漁東路以南商住地塊金華（金外小學東側地塊）

做為本次集中出讓的最為激烈的一宗地塊，合計吸引了11家單位參拍，不僅有金地、綠城、萬科等深耕金華的老面孔，還有德信、建杭、榮安等迫切拿地的選手

圖片來源：浙報地產研究院

最終由厚樸置業以121383萬元總價競得，折合成交樓面價14447元/㎡，溢價率為33.2%

住宅毛坯銷售均價20000元/平米，價差更是創了新低，僅5553元/平米，如果沒有精裝拉溢價，最多做到個盈虧平衡

綜合點評：

【1】 本次金華首次采取限房價競地價的模式，同時也改變了房企的拿地邏輯，開發商拿地的思路從拔預期到明算帳，重點放在了優方案、夯成本、尋找精裝部分的利潤空間

【2】除2宗安置房外，剩余6宗地塊的報名家數并不多，房企參拍熱度有所下降，最多的11家，最少的4家

然而并不是市場熱度降地，而是政府為了降低溢價率，拔高了起始樓面價，地塊起價直接卡到喉嚨口，然而保留價也同時抬升，ZF要的是土地出讓金，不要溢價率！

【3】以房地差7000為線，7000以上的2宗全部流拍，而成交的4宗地塊房地差都控制在7000以內，按照7000作為保留價，實質上能夠給到開發商的利潤也就是微利！

【4】毛坯微利+精裝溢價，或將成為在金華拿地企業的利潤來源，開發商做起了精裝修生意！

無疑地，萬科肯定會上他們的“美好家”！從精裝中找補利潤，然而后期也會存在很大的政策風險以及交付投訴