限價(jià)后金華土拍：7000價(jià)差仍未達(dá)政府保留價(jià)，打敗了對(duì)手，卻輸給了裁判！

5月18日，金華第一批限價(jià)地塊完成集中出讓，其中2宗政府托底、2宗流拍、4宗成交

萬(wàn)科連落兩子成大贏家，中海宏洋補(bǔ)倉(cāng)一宗，厚樸置業(yè)33.2%溢價(jià)虎口奪食摘得一宗

另外兩宗均為配建安置用房，由金東城投底價(jià)獲取

首先，需要明確的一點(diǎn)在于，之所以出現(xiàn)兩宗流拍的情形不是因?yàn)槭袌?chǎng)遇冷，也不是明確限價(jià)政策所導(dǎo)致的，而是在于金華土拍設(shè)有保留價(jià)的特殊之處

地塊成交信息如下：

一、雙龍南街以東、二環(huán)南路以北地塊

最高報(bào)價(jià)12.05億，樓面價(jià)11650元/平米，溢價(jià)率4.48%，最終流拍！

該宗地塊住宅銷售均價(jià)21400元/㎡，房地差僅9750元/㎡

參拍企業(yè)包括金地、招商&華鴻、建杭、榮安、綠城等5家房企

算上精裝部分溢價(jià)，預(yù)計(jì)凈利率6.1%，相比杭州，動(dòng)輒盈虧平衡乃至虧本的項(xiàng)目，利潤(rùn)還算可以，溢價(jià)率也在5%以內(nèi)，流拍僅是稍有詫異

圖片來(lái)源：浙報(bào)地產(chǎn)研究院

二、縱二路以西、橫五路以北住宅地塊

最終報(bào)價(jià)最高報(bào)價(jià)為90021.4萬(wàn)元，折合樓面價(jià)14450元/㎡，溢價(jià)率17.48%，住宅銷售均價(jià)21500元/平米，僅7050左右的價(jià)差，可仍然逃不脫未達(dá)政府保留價(jià)，而流拍的命運(yùn)

圈內(nèi)投資小伙伴直呼看不懂、金華zf過(guò)于膨脹

該宗地塊競(jìng)爭(zhēng)是比較激烈的，合計(jì)吸引了德信、保利、大家、金茂等7家單位爭(zhēng)搶

算上精裝部分溢價(jià)，預(yù)計(jì)凈利率3.2%，利潤(rùn)已經(jīng)如此微薄了，然而還是沒(méi)有達(dá)到政府的保留價(jià)

據(jù)悉，金茂是參與了整個(gè)東湄未來(lái)社區(qū)的一二級(jí)聯(lián)動(dòng)，但是果子并沒(méi)有那么容易摘，最后一手也是由金茂所出

惜敗感嘆：打敗了對(duì)手，卻輸給了裁判！

三、開發(fā)區(qū)金星北街以東地塊

該宗地塊的競(jìng)爭(zhēng)也是異常激烈，合計(jì)吸引了中交、金地、保利、中天、碧桂園、萬(wàn)科等10余家房企爭(zhēng)奪

最終萬(wàn)科以111508萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，折合成交樓面價(jià)13111元/㎡，溢價(jià)率為34%

住宅毛坯銷售均價(jià)19000元/平米，價(jià)差5889，預(yù)計(jì)凈利率僅2.8%

四、金本土2021-11-2地塊（金華婺城區(qū)黃金苑1號(hào)地塊）

本拍企業(yè)都是深耕金華的老面孔，主要包括中交、金地、保利、萬(wàn)科等5家房企

最終由中海以137598萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，折合成交樓面價(jià)8178元/㎡，溢價(jià)率為14.8%

住宅毛坯銷售均價(jià)14500元/平米，價(jià)差6322元/平米，預(yù)計(jì)凈利潤(rùn)3.2%

五、金本土2021-11-1地塊（金華婺城區(qū)公安局以西地塊）

該宗地塊的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，報(bào)名家數(shù)不多，僅4家房企參拍，然而競(jìng)爭(zhēng)卻十分激烈

萬(wàn)科以116683萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，折合成交樓面價(jià)7511元/㎡，溢價(jià)率為25%

住宅毛坯銷售均價(jià)14000元/平米，價(jià)差6100元/平米，預(yù)計(jì)凈利率3.1%

六、縱一路以東、李漁東路以南商住地塊金華（金外小學(xué)東側(cè)地塊）

做為本次集中出讓的最為激烈的一宗地塊，合計(jì)吸引了11家單位參拍，不僅有金地、綠城、萬(wàn)科等深耕金華的老面孔，還有德信、建杭、榮安等迫切拿地的選手

圖片來(lái)源：浙報(bào)地產(chǎn)研究院

最終由厚樸置業(yè)以121383萬(wàn)元總價(jià)競(jìng)得，折合成交樓面價(jià)14447元/㎡，溢價(jià)率為33.2%

住宅毛坯銷售均價(jià)20000元/平米，價(jià)差更是創(chuàng)了新低，僅5553元/平米，如果沒(méi)有精裝拉溢價(jià)，最多做到個(gè)盈虧平衡

綜合點(diǎn)評(píng)：

【1】 本次金華首次采取限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)的模式，同時(shí)也改變了房企的拿地邏輯，開發(fā)商拿地的思路從拔預(yù)期到明算帳，重點(diǎn)放在了優(yōu)方案、夯成本、尋找精裝部分的利潤(rùn)空間

【2】除2宗安置房外，剩余6宗地塊的報(bào)名家數(shù)并不多，房企參拍熱度有所下降，最多的11家，最少的4家

然而并不是市場(chǎng)熱度降地，而是政府為了降低溢價(jià)率，拔高了起始樓面價(jià)，地塊起價(jià)直接卡到喉嚨口，然而保留價(jià)也同時(shí)抬升，ZF要的是土地出讓金，不要溢價(jià)率！

【3】以房地差7000為線，7000以上的2宗全部流拍，而成交的4宗地塊房地差都控制在7000以內(nèi)，按照7000作為保留價(jià)，實(shí)質(zhì)上能夠給到開發(fā)商的利潤(rùn)也就是微利！

【4】毛坯微利+精裝溢價(jià)，或?qū)⒊蔀樵诮鹑A拿地企業(yè)的利潤(rùn)來(lái)源，開發(fā)商做起了精裝修生意！

無(wú)疑地，萬(wàn)科肯定會(huì)上他們的“美好家”！從精裝中找補(bǔ)利潤(rùn)，然而后期也會(huì)存在很大的政策風(fēng)險(xiǎn)以及交付投訴