還原擠地產報表水分的過程

作者：神鎮(zhèn)的貓總

來源：好貓財經（ID：haomaocaijing）

昨晚，禹洲發(fā)布2021年中期報表的同時，重列2020年度中期報表。

重列前，禹洲2020年上半年實現營業(yè)收入140億元，歸母凈利潤10.2億元；重列后，這兩個數字變成了20.2億元、-2.97億元。

這很好解釋了，禹洲今年以來受到的質疑。年初禹洲發(fā)布2020年年報，全年營業(yè)收入104億元，遠遠低于半年度收入140億元，由此引發(fā)資本市場震動。

禹洲股債雙殺，不得不祭出停止拿地、回購股債、實施股份獎勵等一系列穩(wěn)定大局策略。

審計師主動擠出了禹洲報表的水分，重列報表的原因有兩個：

不認可3家合聯營公司分類為附屬公司，并需要遞延確認收入，總計影響27.49億元；

11個物業(yè)項目未達到確認收入條件，總計影響92.39億元。

如此一來，140億元減去上述兩項之后，禹洲2020年上半年就僅實現收入20.2億元。

審計師認為，3家合聯營公司變更為附屬公司，相關的工商變更細則并未在國家工商總局注冊登記，所以認定為尚未生效。

房企報表非常特殊，房屋銷售給購房者時，并不能立即確認為收入，只有等兩年之后，購房者收房時，房企才能確認收入。

為了穩(wěn)定資本市場預期，成熟的房企，一般都會將銷售物業(yè)梳理排序交付，以便于每年收入確認的遞增。

作為一家上市十多年的千億房企，禹洲的報表出現如此重大差錯，出乎所有人意料，他們將差錯歸咎于疫情和員工：

疫情導致香港財務人員無法前往內地，實地視察項目進度，以便核實匯報的材料；

相關地區(qū)項目經理是新員工，或者是剛剛調任至新崗位，不清楚項目公司分類規(guī)定，以及確認收入條件。

擠水分是一步步深入的。

在3月的2020年年報中，禹洲當時表示收入減少，主要是上海若干項目開發(fā)進度，以及武漢、唐山的物業(yè)交付有所延遲。

如今看來，禹洲地產的報表水分全部集中在2020年中報，到年報時被審計師擠出水分，禹洲現在只是還原了擠水分的全過程。

實際上，禹洲的報表差錯有偶然也有必然，這是中國規(guī)模化房企虛假繁榮的隱痛。

以被禹洲列為附屬公司中的一家為例，這家項目公司為“重慶通融實業(yè)有限公司”，項目是“重慶金科禹洲府”，金科占股51%、禹洲占股49%。

禹洲2018年取得股份，2019年將項目公司列為合營公司，2020年中報欲將其列為附屬子公司。而在金科2020年中報里，重慶通融也被列為子公司。

也就是說，這家公司被禹洲、金科都合并報表，這就好比說，原來金科、禹洲分別擁有51塊錢、49塊錢，現在禹洲說自己有100塊錢，金科也說自己有100塊錢。

中國房企的資產負債表，就是這樣膨脹起來的。禹洲地產2020年中報重列后，凈資產減少了23億元，占總凈資產的8%。

禹洲2020年中報重列后，還調整了一處投資物業(yè)的公允價值變動3000萬元。管理層認為該錯報并不重大。

從另外一個角度來看，禹洲地產的報表差錯，也是房企在蒙眼狂奔路上，必然會踩到的暗坑，和華夏幸福、藍光、泰禾碰到的難題，本質上沒有區(qū)別。

2017年-2020年，禹洲的銷售額分別為404億元、560億元、751億元、1050億元，同期代表未確認收入的合同負債為103億元、138億元、87億元、228億元。

這透露出的信息是，禹洲依賴于高周轉實現快速確認收入，以及不惜提前確認收入，來維持上市公司的業(yè)績繁榮。

泡沫總有被吹破的一天，資本市場用腳投票，禹洲股債雙殺，好在禹洲也積極挽救，對內實施一系列合規(guī)制度，對外釋放積極信號。

禹洲2021年上半年實現營業(yè)收入120.08億元，歸母凈利潤8.6億元，不及2019年同期的收入利潤水平。

當然，收入的延遲遞增只影響資產負債表，對禹洲整體的現金流影響并不大，在回購債券、停止拿地之后，禹洲的現金短債比為1.85倍。

2021年中期股息，禹洲也實行“以股代息”，最大程度的保留現金，以確保公司運營在安全范圍內。

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