保全與執行 
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作者：李舒、李元元、張華耀
來源：保全與執行（ID：ZhixingLaw）
閱讀提示：房屋共有人對外負債成為被執行人，法院到底應該拍賣整體房屋，還是僅拍賣被執行人所享有的房屋份額？需要考慮哪些因素？法院處置共有房屋的程序是什么？債權人、被執行人、其他共有人對法院的拍賣裁定不服，應通過何種程序救濟？房屋共有人如何在拍賣程序中行使優先購買權？云亭律師在辦理此類案件的過程中，梳理了大量裁判案例，僅選取其中幾則案例，對上述問題進行簡要分析。
裁判要旨
涉案共有房屋不存在物理分割的條件，其使用目的及范圍均不可分，故應當視為不可分割的共有財產，如果僅拍賣被執行人享有的房屋份額，則有可能減損共有物的變現價值，從最大限度實現財產價值的角度出發，應對不可分割的涉案房屋進行整體拍賣。
案情簡介
一、廣州中院在執行申請執行人羅湘穗與被執行人劉鵬、廣東助行投資有限公司民間借貸合同糾紛一案中，廣州中院作出（2019）粵01執73號公告，擬在網絡拍賣平臺公開拍賣被執行人劉鵬名下1902房的二分之一產權份額。
二、申請執行人羅湘穗認為，法院對不動產分割拍賣，成交價必然受損，且買受人購買房屋后無法與1902房另外一個共有人丁前春分割使用權，將造成房屋成交價貶損或流拍，從而損害申請執行人的合法權益。故羅湘穗申請全屋拍賣。
三、廣州中院短信回復羅湘穗時指出，因劉鵬只占1902房的二分之一份額，依法不能處置不屬于被執行人的房產份額，故不予同意羅湘穗申請的整體拍賣請求。申請執行人羅湘穗向廣州中院提出執行異議。
四、廣州中院審查認為，涉案房屋登記在被執行人劉鵬及案外人丁前春名下，二人各占二分之一份額，但該房屋實際上不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應當視為不可分割的共有財產。拍賣份額的方式有可能減損共有物的變現價值，應對不可分割的涉案房屋進行整體拍賣。廣州中院裁定：撤銷（2019）粵01執73號公告。
五、被執行人劉鵬對廣州中院的裁定不服，向廣東高院申請復議。廣東高院認為，司法實踐中存在按份額拍賣和整體拍賣后保留共有人相應份額的拍賣款這兩種處置方式。執行法院可以根據案件及該不動產具體情況選擇以何種方式拍賣。廣州中院認為按份額拍賣1902房有可能減損共有物的變現價值，決定對涉案房屋采取整體拍賣，并無不當，廣東高院裁定駁回劉鵬的復議申請。
裁判要點及思路
本案的爭議焦點是：對于按份共有的房屋，其中一個按份共有人對外負債成為被執行人，法院能否就涉案房屋采取整體拍賣的執行措施。
本案房屋登記在被執行人劉鵬及其前夫丁前春名下，二人各占二分之一份額。劉鵬因負債成為被執行人，執行法院僅就劉鵬享有的二分之一份額發布拍賣公告。申請執行人羅湘穗提出執行異議認為，法院對不動產分割拍賣，成交價必然受損，損害其合法權益，因此，應該整體拍賣。
廣州中院和廣東高院均支持了申請執行人的觀點，其核心裁判思路如下：第一，涉案共有房屋不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應當視為不可分割的共有財產；第二，如果僅拍賣劉鵬享有的房屋份額，有可能減損共有物的變現價值，從最大限度實現財產價值的角度出發，應對不可分割的涉案房屋進行整體拍賣；第三，采取整體拍賣的同時，通知丁前春行使房屋優先購買權，即便丁前春不行使優先購買權，執行中僅對劉鵬所占房屋份額對應的拍賣款予以處分，也不會對丁前春的合法權益造成損害。
實務要點總結
北京云亭律師事務所唐青林律師、李舒律師的專業律師團隊辦理和分析過大量本文涉及的法律問題，有豐富的實踐經驗。大量辦案同時還總結辦案經驗出版了《云亭法律實務書系》，本文摘自該書系。該書系的作者全部是北京云亭律師事務所戰斗在第一線的專業律師，具有深厚理論功底和豐富實踐經驗。該書系的選題和寫作體例，均以實際發生的案例分析為主，力圖從實踐需要出發，為實踐中經常遇到的疑難復雜法律問題，尋求最直接的解決方案。
一、房屋共有人對外負債成為被執行人，法院有權針對共有房屋整體采取查封、扣押、凍結、拍賣等執行措施，但房屋共有人就共有房屋達成分割協議并經債權人認可的除外。《查封、扣押、凍結財產的規定》第十四條規定：“對被執行人與其他人共有的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結，并及時通知共有人。共有人協議分割共有財產，并經債權人認可的，人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結的效力及于協議分割后被執行人享有份額內的財產；對其他共有人享有份額內的財產的查封、扣押、凍結，人民法院應當裁定予以解除。共有人提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟的，人民法院應當準許。訴訟期間中止對該財產的執行。”根據該條規定，執行共有房屋的程序是：
第一，法院有權查封、扣押、凍結整體共有房屋，但應及時通知共有人。
第二，共有人接到通知后，與被執行人等共有人可以協議分割共有財產，債權人認可分割協議的，法院認定該分割協議有效，此時，僅能對分割后被執行人享有的部分份額進行查封、扣押、凍結，以及后續的拍賣，其他共有部分予以解除執行措施。
第三，共有人對房屋共有份額產生爭議，無法達成共有房屋分割協議的，共有人可以提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟。
二、房屋共有人未達成分割協議或達成的分割協議未經債權人認可時，如果共有房屋難以分割或者因分割會減損價值的，法院應當整體拍賣共有房屋，通知共有人享有優先購買權，并對拍賣整體房屋取得的價款予以分割。《物權法》第一百條規定：“共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。”
可見，在共有人達成分割協議并經債權人認可時，法院可以僅拍賣被執行人享有的共有物份額。在共有人達不成協議，或共有人達成的協議未經債權人認可時，關于共有物的分割方式，由法院根據共有物的性質來決定整體拍賣還是拍賣份額。如果共有不動產難以分割或者因分割會減損價值的，則應當整體拍賣。
那么，何為“難以分割或者因分割會減損價值”？從司法實踐中的案例來看，用于居住的房屋等不可分物屬于“難以分割或者因分割會減損價值”的共有物，房屋共有人未達成分割協議或達成的分割協議未經債權人認可時，法院應當對共有房屋進行整體拍賣。同時，應僅就拍賣所得款中屬于被執行人的部分予以執行，并賦予房屋共有人優先購買權。
三、房屋共有人有權參與共有房屋的拍賣，在同等條件下享有優先購買共有房屋的權利。根據《拍賣、變賣財產的規定》第十四條和第十六條的規定，共有人行使優先購買權的程序是：第一，法院應當在拍賣五日前通知共有人于拍賣日到場，共有人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。第二，拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。
四、在執行共有房屋過程中，根據提出異議的主體及其訴求不同，異議人選擇執行異議和復議程序，或者執行異議和執行異議之訴程序尋求救濟。在共有房屋被執行的場合，存在作為申請執行人的債權人、作為被執行人的共有人和其他共有人等主體。如果債權人對法院未整體拍賣的行為提出異議，則屬于執行行為異議，應適用執行異議和復議程序；如果被執行人對法院的整體拍賣或份額拍賣提出異議，則屬于執行行為異議，應適用執行異議和復議程序；如果其他共有人以法院拍賣的被執行人名下的房產份額歸自己所有為由，申請排除執行的，屬于基于實體權利提出的執行標的異議，應適用執行異議和執行異議之訴程序；如果其他共有人對共有份額不持異議，僅對法院的整體拍賣或份額拍賣提出異議，則屬于執行行為異議，應適用執行異議和復議程序。
五、在共有房屋被強制執行時，站在不同立場，云亭律師提請相關主體注意：
第一，對于債權人來說，可以申請查封整體房屋，由于分割處置共有房屋會減損房屋價值，影響債權實現，因此，債權人可以不同意共有人的分割協議，可以請求法院對房屋予以整體拍賣。
第二，對于其他房屋共有人來說，如果不愿意與競買人共有房屋，那么應積極參與執行程序，幫助被執行人償還債務解除共有房屋的執行措施，或者與被執行人達成分割協議并取得債權人認可，或者積極行使優先購買權。
第三，對于競買人來說，應謹慎參與對共有物的競買，尤其應注意拍賣公告中是否載明拍賣的僅是共有物的份額，競買共有物的份額，存在重大風險，其他房屋共有人可能提起執行異議，即使競買人已經取得房屋，但如果執行程序確屬違法，房屋共有人提起執行異議或執行監督程序，仍可能撤銷法院的拍賣裁定，競買人將面臨歸還房屋的不利后果。
（我國并不是判例法國家，本文所引述分析的判例也不是指導性案例，對同類案件的審理和裁判中并無約束力。同時，尤其需要注意的是，司法實踐中，每個案例的細節千差萬別，切不可將本文裁判觀點直接援引。北京云亭律師事務所執行業務部對不同案件裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察的視角，并不意味著北京云亭律師事務所執行業務部對本文案例裁判觀點的認同和支持，也不意味著法院在處理類似案件時，對該等裁判規則必然應當援引或參照。）
相關法律規定
《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》
第十四條 對被執行人與其他人共有的財產，人民法院可以查封、扣押、凍結，并及時通知共有人。
共有人協議分割共有財產，并經債權人認可的，人民法院可以認定有效。查封、扣押、凍結的效力及于協議分割后被執行人享有份額內的財產；對其他共有人享有份額內的財產的查封、扣押、凍結，人民法院應當裁定予以解除。
共有人提起析產訴訟或者申請執行人代位提起析產訴訟的，人民法院應當準許。訴訟期間中止對該財產的執行。
《民法典》
第三百零三條 共有人約定不得分割共有的不動產或者動產，以維持共有關系的，應當按照約定，但是共有人有重大理由需要分割的，可以請求分割；沒有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時請求分割，共同共有人在共有的基礎喪失或者有重大理由需要分割時可以請求分割。因分割造成其他共有人損害的，應當給予賠償。
第三百零四條 共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
第三百零五條 按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
第三百零六條 按份共有人轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額的，應當將轉讓條件及時通知其他共有人。其他共有人應當在合理期限內行使優先購買權。
兩個以上其他共有人主張行使優先購買權的，協商確定各自的購買比例；協商不成的，按照轉讓時各自的共有份額比例行使優先購買權。
《物權法》（已失效）
第一百條 【共有物分割方式】共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價款予以分割。
共有人分割所得的不動產或者動產有瑕疵的，其他共有人應當分擔損失。
第一百零一條 【共有人的優先購買權】按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利。
《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》
第十四條 人民法院應當在拍賣五日前以書面或者其他能夠確認收悉的適當方式，通知當事人和已知的擔保物權人、優先購買權人或者其他優先權人于拍賣日到場。
優先購買權人經通知未到場的，視為放棄優先購買權。
第十六條 拍賣過程中，有最高應價時，優先購買權人可以表示以該最高價買受，如無更高應價，則拍歸優先購買權人；如有更高應價，而優先購買權人不作表示的，則拍歸該應價最高的競買人。
順序相同的多個優先購買權人同時表示買受的，以抽簽方式決定買受人。
法院判決
以下為廣州中院和廣東高院對能否整體拍賣的論述：
廣州中院認為，“本案爭議焦點為該院對涉案房屋能否采取整體拍賣的執行措施的問題。根據《中華人民共和國物權法》第九十四條及第一百條、《最高人民法院關于人民法院民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》第十四條第一款、《最高人民法院關于人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第一條的規定，在按份共有人作為被執行人時，人民法院可以直接執行被執行人在共有財產中的份額，不可分割的房屋可以整體處理。涉案房屋登記在被執行人劉鵬及案外人丁前春名下，二人各占二分之一份額，但該房屋實際上不存在物理分割，其使用目的及范圍均不可分，故應當視為不可分割的共有財產。在被執行人劉鵬未履行生效法律文書確定義務的情況下，拍賣份額的方式有可能減損共有物的變現價值。從最大限度實現財產價值的角度出發，應對不可分割的涉案房屋進行整體拍賣。異議人羅湘穗要求對涉案房產整拍賣的異議請求合理合法，該院予以支持。
在對該房屋執行過程中，廣州中院應根據《中華人民共和國物權法》第一百零一條“按份共有人可以轉讓其享有的共有的不動產或者動產份額。其他共有人在同等條件下享有優先購買的權利”規定保護案外人丁前春對該房屋享有的優先購買權。即使案外人丁前春未行使其優先購買權，由于案外人丁前春并非被執行人，該院在通過拍賣或變賣等公開方式處置涉案房屋后，將僅對被執行人劉鵬所占該房屋份額對應的款項予以處分，不會對案外人丁前春的合法權益造成損害。綜上，廣州中院對涉案房產按份額拍賣的執行措施不當，應予糾正。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第二百二十五條、《最高人民法院關于人民法院辦理執行異議和復議案件若干問題的規定》第十七條第二項的規定，廣州中院于2019年12月2日作出（2019）粵01執異1014號執行裁定：撤銷該院于2019年7月17日作出的（2019）粵01執73號公告。”
廣東高院認為：“本案爭議的焦點問題是，廣州中院異議裁定將涉案房屋整體拍賣的行為是否應予撤銷。
據本案執行依據中國廣州仲裁委員會作出的（2018）穗仲案字第25419號裁決書確定內容，劉鵬負有還款義務，故廣州中院執行劉鵬名下財產，并無不當。執行程序中對被執行人與他人共有的不動產的處置，司法實踐中存在按份額拍賣和整體拍賣后保留共有人相應份額的拍賣款這兩種方式。執行法院可以根據案件及該不動產具體情況選擇以何種方式拍賣。涉案房屋登記在劉鵬和丁前春名下，廣州中院認為按份額拍賣有可能減損共有物的變現價值，從最大限度實現財產價值的角度出發，決定對涉案房屋采取整體拍賣；廣州中院亦表明，丁前春非本案被執行人，執行中僅對劉鵬所占房屋份額對應的拍賣款予以處分，對丁前春享有的優先受償權給予保護。因此，廣州中院經異議審查決定整體拍賣涉案房屋的執行行為并不違反法律和司法解釋規定，劉鵬要求廣州中院改為按份額拍賣的復議請求，本院不予支持。”
案件來源
劉鵬、羅湘穗民間借貸糾紛執行審查類執行裁定書【廣東省高級人民法院（2020）粵執復141號】
延伸閱讀
在檢索大量類案的基礎上，云亭律師總結相關裁判規則如下，供讀者參考：
一、在房屋共有人沒有通過協商或訴訟的方式對案涉房屋進行析產分割的情況下，其主張的50%房產份額難以從案涉房屋中明確分割，法院在執行中對案涉房屋進行整體變價處置，再保留其應分得的財產份額，并未損害共有人的權利。
案例一：張華芬、李佳新案外人執行異議之訴二審民事判決書【南充市中級人民法院（2019）川13民終2494號】
在人民法院對案涉房屋采取執行措施后，張華芬作為共同共有人依法應當通過協商或訴訟方式進行析產分割，以保護其所有的相應份額，并便于人民法院對侯正權所有個人份額部分進行執行。在張華芬沒有依照法律規定通過協商或訴訟的方式對案涉房屋進行析產分割的情況下，其主張的50%房產份額難以從案涉房屋中明確分割，人民法院在執行中對案涉房屋進行整體變價處置，再保留其應分得的財產份額，并未損害張華芬的權利。故張華芬對案涉房屋享有的共有權益，不足以排除債權人對該房屋的強制執行。
二、案涉房屋屬住宅用途，不能分割后再執行，案涉房屋應當在整體執行后再根據共有人所占份額進行分配。
案例二：黃清平與峨眉山市眾城物流有限責任公司案外人執行異議之訴一審民事判決書【峨眉山市人民法院 2018川1181民初2393號】
本案中，焦唯作為生效判決的被執行人，人民法院查封焦唯與黃清平的夫妻共有財產，符合上述法律規定。黃清平主張對案涉房屋進行處置將會損害其可期待利益，本院認為，《物權法》第九十七條、第九十九條、第一百條關于共有財產處置的規定，適用于共有人內部對共有財產的處置行為，并不能影響法院依法強制執行，因執行過程中需兼顧債權人和共有人的利益，而案涉房屋屬住宅用途，不能分割后再執行，案涉房屋應當在整體執行后再根據共有人所占份額進行分配，與此同時，黃清平作為共有人在拍賣過程中還依法享有優先購買權，故強制執行行為并不會對黃清平造成實質性損害。
三、在按份共有中，各共有人的權利不是局限在共有財產的某一部分上，或就某一具體部分單獨享有所有權，而是各共有人的權利均及于共有財產的全部。不動產分割時，不但要考慮其產權上的獨立性，還要考慮不動產是否具備構造上、使用上進行分割的條件。
案例三：榮婧汝與劉志剛案外人執行異議之訴二審民事判決書【新疆昌吉回族自治州中級人民法院（2020）新23民終990號】
在按份共有中，各共有人的權利不是局限在共有財產的某一部分上，或就某一具體部分單獨享有所有權，而是各共有人的權利均及于共有財產的全部，本案中，榮婧汝與榮益德二人雖各占涉案房屋50%的產權，但二人各自所占份額分別為哪一部分并不清楚。經本院現場勘驗，涉案房屋為獨棟別墅，不具備拆分使用和內部分割后單獨進行拍賣的條件。根據《物權法》第一百條第一款規定：“共有人可以協商確定分割方式。達不成協議，共有的不動產或者動產可以分割并且不會因分割減損價值的，應當對實物予以分割；難以分割或者因分割會減損價值的，應當對折價或者拍賣、變賣取得的價值予以分割。”由上述法律規定可見，不動產分割時，不但要考慮其產權上的獨立性，還要考慮不動產是否具備構造上、使用上進行分割的條件。涉案房屋若強行拆分拍賣，必然減損房屋的價值，亦損害了雙方當事人的合法權益。一、二審法院均向上訴人榮婧汝釋明，一審法院已經保留其享有涉案房屋50%份額的價款185200元（房屋評估價390400元的一半），且價格不下浮，但其既不愿意主張優先購買權，亦不同意法院對其享有的涉案房屋的50％份額進行拍賣，故一審法院駁回其訴訟請求并無不當。一審判決在未查明法院是否對榮婧汝50％的份額價值進行保留不降價、涉案房屋能否分割拍賣的情況下，僅以榮婧汝系涉案房屋共有人即認定其不享有足以排除執行的民事權益說理有不當之處，但其判決結果正確。
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