民法典對資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與抵押行為的影響

作者：李慧柯文豐律師

來源：ABS視界

隨著《民法典》經(jīng)全國人民代表大會審議通過后，《民法典》成為我國第一部以法典命名的法律，在法律體系中居于基礎(chǔ)性地位，也是市場經(jīng)濟(jì)的基本法。

本文通過解讀《民法典》物權(quán)編中的重要修改條文對資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的影響，主要圍繞資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和抵押增信行為展開分析，后續(xù)還要結(jié)合出臺的相關(guān)司法解釋和法律實踐具體討論對資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的實質(zhì)影響。

（一）擴(kuò)大了擔(dān)保合同的界定范圍

《民法典》第388條設(shè)立擔(dān)保物權(quán)，應(yīng)當(dāng)依照本法和其他法律的規(guī)定訂立擔(dān)保合同。擔(dān)保合同包括抵押合同、質(zhì)押合同和其他具有擔(dān)保功能的合同。擔(dān)保合同是主債權(quán)債務(wù)合同的從合同。主債權(quán)債務(wù)合同無效的，擔(dān)保合同無效，但是法律另有規(guī)定的除外。擔(dān)保合同被確認(rèn)無效后，債務(wù)人、擔(dān)保人、債權(quán)人有過錯的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯各自承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

本條和《九民紀(jì)要》第66條的規(guī)定相互呼應(yīng)：“當(dāng)事人訂立的具有擔(dān)保功能的合同，不存在法定無效情形的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。雖然合同約定的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不屬于物權(quán)法規(guī)定的典型擔(dān)保類型，但是其擔(dān)保功能應(yīng)予肯定。”《民法典》對擔(dān)保合同的范圍作了界定，明確承認(rèn)其他具有擔(dān)保功能的合同，包括但不限于：融資租賃合同、所有權(quán)保留合同等。

（二）作為營利法人的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)名下的不動產(chǎn)可以辦理抵押登記

《民法典》第399條下列財產(chǎn)不得抵押：1、土地所有權(quán)；2、宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)，但是法律規(guī)定可以抵押的除外；3、學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等以公益為目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施；4、所有權(quán)、使用權(quán)不明或有爭議的財產(chǎn)；5、依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；6、法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財產(chǎn)。

學(xué)校、幼兒園、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等為公益目的成立的非營利法人的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他公益設(shè)施。法無禁止皆自由，這些非營利法人所有的公益設(shè)施以外的財產(chǎn)以及性質(zhì)為營利法人的學(xué)校、幼兒園等以其財產(chǎn)設(shè)立擔(dān)保，在實踐中不再是難題。這對于吸引社會資本進(jìn)入民生領(lǐng)域、促進(jìn)民辦教育發(fā)展勢必發(fā)揮重要作用。

如學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)經(jīng)營情況穩(wěn)定，作為營利法人的學(xué)校、醫(yī)療機(jī)構(gòu)名下的土地和房產(chǎn)作為增信措施中的抵押物算是非常優(yōu)質(zhì)的抵押財產(chǎn)。甚至是營利法人名下的土地和房產(chǎn)出租給學(xué)校或醫(yī)療機(jī)構(gòu)，每年收取固定的租金收益形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這部分土地和房產(chǎn)作為資產(chǎn)證券化的底層資產(chǎn)出售給信托機(jī)構(gòu)，經(jīng)過包裝后也是相對優(yōu)質(zhì)的證券產(chǎn)品。

（三）簡化了抵押合同和質(zhì)押合同的一般條款

《民法典》第400條設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立抵押合同。抵押合同一般包括下列條款：1、被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；2、債務(wù)人履行債務(wù)的期限；3、抵押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；4、擔(dān)保的范圍。

第427條設(shè)立質(zhì)權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立質(zhì)押合同。質(zhì)押合同一般包括下列條款：1、被擔(dān)保債權(quán)的種類和數(shù)額；2、債務(wù)人履行債務(wù)的期限；3、質(zhì)押財產(chǎn)的名稱、數(shù)量等情況；4、擔(dān)保的范圍；5、質(zhì)押財產(chǎn)交付的時間、方式。

《民法典》簡化了的抵押合同和質(zhì)押合同的一般條款，不再要求對質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)歸屬等內(nèi)容進(jìn)行約定。

（四）不動產(chǎn)辦理抵押時應(yīng)當(dāng)致抵押財產(chǎn)所在地確認(rèn)抵押財產(chǎn)狀態(tài)，避免發(fā)生抵押人與第三人倒簽租賃合同、損害抵押權(quán)人利益的情形

《民法典》第405條抵押權(quán)設(shè)立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉(zhuǎn)移占有的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。

《物權(quán)法》規(guī)定在先租后抵的情況下，抵押不破租賃的原則，但是因為該規(guī)定存在漏洞，實踐中會發(fā)生抵押人與第三人倒簽租賃合同、損害抵押權(quán)人利益的情形。為了克服這種弊端，《民法典》確立了“出租在先+轉(zhuǎn)移占有”的雙重條件有助于預(yù)防這種不誠信行為。這也要求債權(quán)人在設(shè)定抵押時應(yīng)當(dāng)至抵押財產(chǎn)所在地確認(rèn)抵押財產(chǎn)是否處于出租狀態(tài)并采取拍照等方式予以固定，以免處置抵押財產(chǎn)時受到不利影響。

（五）抵押財產(chǎn)可不經(jīng)抵押權(quán)人同意直接轉(zhuǎn)讓

《民法典》第406條 抵押期間，抵押人可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)。當(dāng)事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的，抵押權(quán)不受影響。

抵押人轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)及時通知抵押權(quán)人。抵押權(quán)人能夠證明抵押財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓可能損害抵押權(quán)的，可以請求抵押人將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

《物權(quán)法》第191條規(guī)定“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)的， 應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。”這就是說，在抵押物沒有消滅的情況下，抵押物是不能轉(zhuǎn)讓的。但這一做法與登記的公信力、抵押權(quán)的追及效力顯然背道而馳，因為對于作為物權(quán)的抵押權(quán)尤其是經(jīng)過登記的抵押權(quán)而言，買受人明知抵押權(quán)的存在、自愿繼續(xù)承受抵押權(quán)，并不損害他人利益、也不損及公序良俗。而對抵押物轉(zhuǎn)讓的禁止性規(guī)定，迫使當(dāng)事人增加了提前還貸、解押等一系列環(huán)節(jié)，大大增加了交易成本、影響了交易效率。

《民法典》第406條第二款 未通知抵押權(quán)人的轉(zhuǎn)讓行為是否有效、是否屬于效力性強(qiáng)制性規(guī)定。對于強(qiáng)制性規(guī)定，《民法典》第一百五十三條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”如果第四百零六條第二款屬于強(qiáng)制性規(guī)定，但其未像《擔(dān)保法》明確規(guī)定“未通知的轉(zhuǎn)讓行為無效”的情況下，很難認(rèn)定抵押人未通知抵押權(quán)人則不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無效的法律后果。假設(shè)在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中，金融機(jī)構(gòu)在設(shè)計交易架構(gòu)的時候，可以接受帶有抵押權(quán)的不動產(chǎn)或動產(chǎn)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，既保留債務(wù)人原有的融資資金又通過資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)增加了長期借款的融資渠道，大大降低了企業(yè)的融資成本和融資時間。但是作為金融機(jī)構(gòu)，是否繼承原債務(wù)人的借款合同也是一個值得商榷的問題，如果不繼承原有的債務(wù)，金融機(jī)構(gòu)要承擔(dān)因為原債務(wù)人不能清償全部到期債務(wù)所引發(fā)債權(quán)人要求拍賣抵押物所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)，導(dǎo)致整個產(chǎn)品的違約。所以最安全的方式還是現(xiàn)有租金如能夠覆蓋資產(chǎn)證券化的資金成本和原債務(wù)的到期債權(quán)，金融機(jī)構(gòu)完全可以考慮受讓整個資產(chǎn)和原債務(wù)，避免因原債務(wù)人的違約行為導(dǎo)致財產(chǎn)被拍賣。這也為債務(wù)人省去了提前還款、解壓等一系列時間和資金成本。當(dāng)然，《民法典》尊重當(dāng)事人的意思自治，允許當(dāng)事人對于抵押人是否可以轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)另行約定，在實務(wù)操作中務(wù)必予以注意。

（六）擴(kuò)大了集體所有土地使用權(quán)抵押的范圍

《民法典》第418條 以集體所有土地的使用權(quán)依法抵押的，實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序，不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途。

除第399條規(guī)定的宅基地、自留地、自留山等集體所有土地的使用權(quán)不得抵押的外，《民法典》刪除了《物權(quán)法》僅允許幾種特定的集體所有土地的使用權(quán)可以抵押的限制，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市留出了空間。

第539條 債務(wù)人以明顯不合理的低價轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)、以明顯不合理的高價受讓他人財產(chǎn)或者為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，影響債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)，債務(wù)人的相對人知道或者應(yīng)當(dāng)知道該情形的，債權(quán)人可以請求人民法院撤銷債務(wù)人的行為。

民法典第539條中新增了“為他人的債務(wù)提供擔(dān)保，影響債權(quán)人的債權(quán)實現(xiàn)”，在資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)中，有些業(yè)務(wù)中涉及到外部信用增級措施，其中包含抵押擔(dān)保増信，根據(jù)本條的規(guī)定，抵押權(quán)人除了需要審查抵押人的抵押財產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的情況，還要審查抵押人的負(fù)債情況，雖然新版信用報告增加了很多新的信息，但是想窮盡調(diào)查抵押人的債務(wù)情況，難度是可想而知的。

如果出現(xiàn)債權(quán)人請求人民法院撤銷債務(wù)人的抵押登記行為，勢必對整個交易和信用背書造成重大的影響。在現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，會對企業(yè)融資造成不小的障礙，所以還要等具體的司法解釋出臺后，最高院是怎么解釋該條款，如果加重了交易相對人的審查義務(wù)，必將對整個金融融資市場造成巨大的障礙。如果單從信用報告中披露出的信息做審查，不但減輕了抵押權(quán)人的審查義務(wù)，也能平衡好現(xiàn)有債權(quán)人之間的利益。

從上述《民法典》規(guī)定的關(guān)于財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓與財產(chǎn)抵押的規(guī)定中我們可以看出，雖然《民法典》對于程序性的要求進(jìn)行了簡化，對于過去禁止不能抵押或不能轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的規(guī)定進(jìn)行了修訂，但對于資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)和產(chǎn)品設(shè)計的實質(zhì)性影響還要看后續(xù)行政法規(guī)和司法解釋出臺后，總體來說《民法典》物權(quán)編對于財產(chǎn)權(quán)屬的規(guī)定還是堅持了誠實信用和促進(jìn)交易為原則的理念，這也是保障人民權(quán)益實現(xiàn)和發(fā)展的必然要求。

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