房貸斷供，開發商承擔保證責任后能否解除購房合同？

前言

隨著房價不斷攀升，一套房子動輒百萬甚至千萬，讓大多數購房者難以一次性付清全款，而選擇向銀行貸款的方式購房。

購房貸款，都是以所購房屋作為抵押擔保，在房屋尚未辦理抵押登記之前，貸款銀行均會要求房產開發商對該房貸提供階段性的保證擔保，當購房者出現“斷供”，即不能按照貸款合同向銀行按期還貸時，則會導致開發商為該房貸向銀行承擔連帶還款責任，從而給開發商造成損失。

開發商承擔保證責任，代為償還了銀行貸款后，開發商能否要求解除與購房者的商品房購銷合同？

如不能解除合同，則開發商只能向已經陷入資金困境的購房者行使追償權，導致實現債權周期長、費用高且存在諸多的不確定性。因此，探討開發商可操作的救濟途徑有現實意義。

在本文中，筆者主要結合相關判例尤其是昆明地區法院判例，根據購房合同是否明確約定開發商具有解除合同權利的合同條款，探討在購房者斷供，開發商承擔保證責任后能否解除購房合同的問題。

昆明市盤龍區人民法院 (2018)云0103民初2735號判決

    本院認為：

    針對原告要求解除原、被告簽訂《商品房購銷合同》、《合同補充協議》以及被告協助原告辦理撤銷商品房買賣合同登記備案的訴訟請求，根據《中華人民共和國合同法》第九十三條規定：當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。

    第九十六條規定：當事人一方依照本法第九十三條第二款、第九十四條的規定主張解除合同的，應當通知對方。合同自通知到達對方時解除。對方有異議的，可以請求人民法院或者仲裁機構確認解除合同的效力。

    第九十七條規定：合同解除后，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、采取其他補救措施，并有權要求賠償損失。本案中，原告與被告簽訂的《商品房購銷合同》及《合同補充協議》真實合法，對雙方具有約束力，雙方應當恪守履行，合同及協議中明確約定合同解除的條件（即：若被告未及時履行貸款義務，導致原告承擔連帶責任的，原告在承擔責任后有權向被告追償，并有權解除合同），被告未按期支付房款已然構成違約，原告作為履約方有權要求解除合同，因解除權系形成權，應當以意思表示通知送達對方之日視為解除之日，本院于2018年10月21日向被告公告送達訴狀，故《商品房購銷合同》、《合同補充協議》于2018年10月21日解除。

昆明市中級人民法院 (2018)云01民終1936號判決

    本院認為：

    《中華人民共和國合同法》第九十三條規定：“當事人協商一致，可以解除合同。當事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時，解除權人可以解除合同。”本案中，上訴人與被上訴人于2013年11月15日簽訂《之補充協議二》，明確約定如果被上訴人未按照貸款（按揭）合同的約定償還貸款或違反貸款（按揭）合同的其他約定，致使銀行要求上訴人承擔連帶保證責任的（含部分或全部承擔連帶責任的情況，以銀行出具的要求承擔連帶責任的文件為準），則上訴人有權解除合同、要求被上訴人返還房屋并配合辦理購銷合同解除備案手續。被上訴人自2015年1月7日起未按照合同約定履行還款義務，中國銀行股份有限公司云南省分行經過催收程序后，于2016年5月3日向上訴人發出關于履行擔保責任通知書，要求上訴人為被上訴人償還拖欠的貸款本息，實際上上訴人自述其自2015年2月起就開始為被上訴人向銀行按期償還貸款本息，被上訴人亦予以認可，在此情況下，由于上訴人與被上訴人約定的合同解除條件已成就，上訴人與被上訴人于2015年9月24日簽訂《解除協議書》，雖是以合意的方式解除涉案商品房購銷合同，但符合雙方合同關于合同解除條件的約定，本院予以確認。

案例四：不支持解除購房合同

昆明市盤龍區人民法院 (2018)云0103民初5042號判決

    《商品房購銷合同》補充協議約定，如被告未按照貸款（按揭）合同的約定償還貸款或違反貸款（按揭）合同的其他約定，原告有權解除合同，合同自原告解除合同通知書送達被告之日起解除，被告應于合同解除之日起7日內無條件配合原告辦理《商品房購銷合同》解除備案手續，同時，被告應按購房款總額的20%向原告支付違約金。

    本院認為：

    《中華人民共和國合同法》第八條規定：“依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。當事人應當按照約定履行自己的義務，不得擅自變更或者解除合同。”

    第六十條第一款規定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”第九十四條規定：“當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的，可以解除合同。”

    該規定表明，只有違約方的違約行為已構成根本性違約致使雙方不能實現合同訂立目的時，守約方才享有法定解除權。本案中，原、被告雙方自愿簽訂的《商品房購銷合同》及《合同補充協議》真實、合法、有效，對雙方具有法律約束力，雙方應恪守履行。

    簽訂合同后，被告履行了支付房款的基本義務。現被告宋某某雖未按期歸還貸款，已然構成違約，但該違約行為不能否定其已經向原告履行了支付全額房款的義務，原告出售房屋收取房款的合同目的已經實現，故該違約行為不屬根本違約，不能導致雙方合同解除。

    在被告未按期還貸之時，原告云南某某置業有限公司也并未按照貸款合同約定全面履行其承擔連帶擔保責任的代償義務，截止2018年7月31日原告僅履行了28629.05元的部分代償義務,原告可通過行使追償權主張其因履行該代償義務產生的損失，行使合同解除權并非唯一選擇。且被告當庭提交的證據證明其已于2018年9月按期還貸。綜上，原告訴請本院不予支持。

廣州市中級人民法院 (2017)粵01民終22186號判決

    合同附件五第1條第五項約定：因乙方未能按照與銀行簽署的按揭貸款合同的約定償付按揭款而導致甲方需向銀行承擔擔保責任的，甲方有權在承擔保證責任的范圍內向乙方追償，并有權單方面解除本合同，并按本補充協議第16條的約定執行。第16條約定：若因乙方原因導致本合同解除的，乙方應向甲方支付該商品房房款總額30%的違約金并承擔辦理合同解除手續的全部費用，甲方有權在乙方已支付的購房款中扣除該項違約金及相關費用。若所得價款不足清償相關費用，甲方有權向乙方追索損失賠償。

   一審法院認為：商品房買賣合同中，該房地產公司作為開發商承擔的是交付房屋、將房屋產權轉移登記至買方名下的義務，金某某作為買方承擔的是支付購房款的義務。本案中，金某某已經依約支付了購房款，房屋買賣合同的主要義務已經履行完畢，該房地產公司的合同目的已經實現。案涉房屋已經實際交付給金某某使用多年，解除合同將嚴重影響已經形成穩定的社會關系。因此，該公司在金某某已經履行完畢合同義務的情況下要求解除合同，有違公平及誠實信用原則，不予支持。為此，2017年9月27日判決：駁回該房地產公司的全部訴訟請求。

二審法院認為：……商品房預售合同中，致嶺公司作為開發商承擔的合同義務是交付房屋、將房屋產權轉移登記至購房人名下；而金國春作為購房人的合同義務是支付購房款。……至于金國春未按期償還銀行貸款致使致嶺公司依法承擔其作為保證人應承擔的連帶清償責任，這屬于致嶺公司原本應該預知的合同風險，其依此享有作為保證人承責后依法向債務人金國春進行追償的權利。致嶺公司以金國春違反商品房預售合同為由，訴請解除雙方之間的商品房預售合同，缺乏事實和法律依據，不能成立。

    二審法院判決：駁回上訴，維持原判。

【律師總結】

上述案例雖然在購房合同中均約定了“因購房者不履行還款義務，導致開發商承擔保證責任的，開發商有權單方解除合同”的條款，但可以看到不同法院甚至同一法院的裁判結果并不一致。

筆者認為，上述案例中合同條款的法律設計，看似嚴謹，其實仍然存在法律上的漏洞和風險，并不一定能有效杜絕開發商承擔保責任卻無法解除購房合同的風險，一旦合同不能解除，房屋又被其他債權人保全執行，則開發商的追償權有可能會難以實現，從而造成開發商的經濟損失。

因此，筆者認為，還應重新審視商品房購銷合同的上述條款，在《商品房購銷合同》及其補充協議中做出更為巧妙的約定設計，更有效地避免開發商代償后無法實現追償權的損失風險。