2021年房地產業形勢解讀

站在2021年的時點，我們感慨萬分。回憶過往，中國房地產行業所迸發出的發展動力讓人心潮澎湃。展望未來，我們滿懷希望。每一段歷史都不可重復且絕無僅有，在中國房地產發展的歷程中，2021年有著劃時代的意義。

房地產政策解讀

回顧十四五兩萬多字的文件，房地產占據大篇幅內容，清晰地透露出未來五年乃至更長時間內對房地產發展的定調并蘊含出的機遇與挑戰，主要有以下五個關鍵點：

第一，房住不炒。早在2016年中央經濟工作會議上被首次提出，此次是正式在“十四五”規劃文件中體現，目的是進一步穩固房地產調控成果，保持政策持續性和穩定性。包括地產、政府、金融機構、房企、中央機構和購買者在內，所有房地產市場參與者，投資判斷和預期都應該以此為基點。

第二，促進住房消費發展。包含租賃租房，裝修改造、配套升級，提升服務各大范圍需求，連接建材、家裝、康養、物業服務等多個行業，可以說“一字落而滿盤活”。促進消費轉型發展，對轉型中的房地產來說無疑是一大利好，住房消費意味著得到一定改善，房企加強會得到進一步緩解。當然也不可盲目樂觀，市場并不會重復09年和14年時因政策機遇帶來的大幅反彈，任何投機性炒房行為都將受到嚴厲打擊。

第三，增加保障性住房供給。一方面，集體土地入市不平等、土地資源配置不合理以及增值收益分配不公等問題將得到根本解決。另一方面，專業化的長租機構將迎來發展契機。目前我國的租房人群在2億人左右，并且呈現大幅增長態勢。

第四，同實體經濟均衡發展。為防止房地產泡沫成為最大灰犀牛，“十四五”建議明確提出推動金融房地產同實體經濟均衡發展，消費房地產依賴讓房地產發展與國民經濟、國民收入水平相協調，并在規模和結構上做出適度調整，實現上下游和產銷供有效銜接。

第五，推進以人為核心的新型城鎮化。目前我國城鎮化面積突破60%，未來十年還將增長，由此帶來的市場空間巨大，“十四五”規劃建議中特別提到城市更新和加強城鎮老舊小區改造和社區建設，這是新型城鎮化發展新方向，也是房地產行業發展的新機遇。據統計我國共有老舊小區16萬，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約40億平方米，投資規模達4萬億元，這無論是對穩投資還是促消費都有巨大推進作用。

與此同時政策仍然在持續加碼，上半年房地產相關調控政策已經發布了450多次，其中出現的高頻詞有“限購、稅收調節、整治市場、扼制炒房，規范經營貸，阻止違規資金流向房市、用地減量，住房租賃企業監管，房產稅改革”等等，政策導向可以從關鍵詞窺見一二。盡管政策對于地產的調控使得行業感受到陣陣寒意，但也正是由于這種相對不友好的環境，房企將更有動力、有耐力的應對挑戰。

理解政策邏輯及市場形式

首先，政策部分。2021年建黨一百周年是“十四五”開局之年，加快經濟內循環和經濟轉型尤為重要。為了保持經濟運行在合理區間內，地產要求求穩不添亂。不同機構對于中國經濟2021年增速預判：全國兩會今年預期目標在60%以上，全國政協經濟委員會副主任劉世錦提出我國GDP有望增長8.7%，聯合國提出增速維持在8%左右，這些預判背后邏輯：

第一，發展才是硬道理；

經濟走勢可以看出出口恢復超預期帶動生產加快，主流行業固定資產恢復強勁，房地產和基礎設施下半年累積投資回正維持高位，且制造業累積降幅持續收窄，可見穩中向好的經濟形勢對房地產政策提供了操作空間。從2017年1月到2021年1月，M2社會融資存量均增速回落，貨幣供應量和社會融資總額增速有放緩跡象，面對美國貨幣政策流動性寬松，國內經濟還需持續恢復。中央定調了不急轉彎，貨幣寬松效應仍會持續一段時間。

第一，空間抓大放小；

第二，時間由長到短；

第三，點位精準打擊。

總結來說，對消費者而言住炒兼備將回歸，對企業而言財務杠桿將回歸經營價值，對政府而言土地財政也將回歸實體經濟。面對層層迭代的政策，市場如何反饋呢？

來看2021年1到7月相關數據。全國房地產開發投資額同比增長12.7%，增速較上半年小幅回落0.2個百分點，土地購置面積同比持續下降，房屋施工面積，房屋新開工面積，房地產開發投資增速都持續放緩，所以房地產開發增速將有小幅放緩并且持續進行。從全國300個城市住宅用地成交樓面價格、平均溢價率來看，兩集中政策確實讓房企措手不及，落地規模建筑面積同比下降13.8%，成交規劃建面同比下降16.7%，住宅成交樓面價顯著回落，溢價率走穩，可見土地市場供需雙雙走落。

從房地產資金開發來源主要構成及同比增速來看，在房地產金融宏觀審慎要求下，國內貸款同比下降4.5%，連續兩個月同比下降，在商品房銷售增速放緩，個人按揭貸款收緊影響下，定金預售款與個人按揭貸款占資金來源比重呈現回落趨勢，融資環境將持續偏緊。從近三年6、7月商品住宅銷售面積銷售額對比來看，兩年平均增速連續第二個月同步放緩，新建商品住宅、二手房價格漲幅全面回落，7月前期房價上漲較快的城市被政府約談，房價漲幅顯著收窄，整體來說商品房銷售放緩，房價也有所漲幅回落。全國市場規模維持高位，市場傳導在線。截止目前商品房銷售總額已經超過17萬億大關，正邁向19億關口。在這一高體量起點上，行業發展必將迎來新的改變，而變的方向在哪里是值得每個地產人思考的問題。

觀察四大一線城市2015到2021年二手房價格指數，2014年深圳首先上漲，2016年北上廣明顯上漲，但廣州漲幅弱于其他兩市，之后政策強壓之后，市場輪動效應減弱，保持平穩發展，2019年深圳又開啟新一輪上漲。到了今天，此輪調控呈現出高頻、及時等各項特點，我們預判新一輪城市輪動中，各個城市漲幅將會弱于上一輪。

房企發展戰略

都說“三道紅線”是開發商的緊箍咒，長遠看來房地產行業去杠桿將持續進程，“三道紅線”指標達成和維持是一個長期化的工作。當前既然已有這樣客觀因素存在，適者生存法則長期持續有效，政策允許合理情況下，企業才有空間做更加長期安排，指標達成要求只是開啟未來新發展階段的起點，簡單來說就是才剛剛開始。“三道紅線”雖然限制了部分民企發展速度，也為央國企、資源性、成長性企業輸送了資源。各梯隊房企中國企占比逐漸提升，排名也有所提升，降杠桿以來國有企業優勢進一步凸顯，受政策壓力較小。對央國企、資源型企業而言，更有機會做強做大。民企中的龍頭企業，融資和銷售規模受限，利潤變化較小，一些房企通過將服務屬性業務拆分，比如商業物管和文旅重新估值進行上市，目前還有十家企業等著排隊上市。

對于民企中的龍頭企業而言，可以考慮拆分，由輕資產發展為輕重結合。龍頭房企每年釋放萬億元空間，尤其是財務穩健的那一部分房企，更加具備發展優勢，不妨考慮適當加快發展速度。除了三條紅線，房企另一大考驗是兩集中制度。政策出臺的初衷在于通過集中的出讓，能夠增加土地供給，最終“穩地價、穩房價、穩預期”，各項政策的目的指向都更多的考慮到社會效應，社會影響，民生意識也更強。但這對企業投資端是巨大考驗，要考慮前期融資問題；權衡聯合拿地對項目開發的正負面影響，例如八家房地產公司聯合拿地，對項目開發來說不一定有正面影響；以及引入純資本介入的戰略合作伙伴能在多大程度上提高權益總量等等。

企業需要不變堅守，也要有變化性改革。歸根到底，希望在房產日益嚴峻的形勢下把握住機會，至少實現平穩存在。在集中制度帶來挑戰的同時，也給三類企業提供了機會，第一類是縱深布局型企業，核心城市受限，周邊城市可作為支持與補充；第二是有資金騰挪空間企業，企業自身有足夠資金可以騰挪，可以參加集中供給機制；第三是合作開放型企業，合作開放企業擁有良好合作口碑更有利于后期與其他地產企業合作。

過去20年房地產行業所迸發出的發展動力讓人心潮澎湃，然而每一段歷史都不可重復，且絕無僅有，企業經營過程中的變與不變都植入了企業的思考和想法。利潤率的下行不會是持續的狀態，政策的出臺帶來趨勢性走向，也帶來分化演進的格局，我們首先需要做到兩個字——穩住。當然，在投資端也需要更精準的拿地定位，在運營端需要正真落實精益管理以有效控制成本支出，在產品品質本身也需要提升，具有核心競爭力才能確保利潤的釋放。而在地產開發之外，我們或許可以考慮開拓第二增長曲線，如物業、商業、產業園區等，通過較長周期的運營管理，為企業后期的發展帶來持續穩定的現金流和利潤貢獻。

未來已來，向遠而生，在這疫情時代，在這共同賦予的大背景下，愿未來可期！