普洛斯挑戰(zhàn)者 京東的物流閉環(huán)

作者：觀點新媒體

 普洛斯作為物流行業(yè)老大哥，一直是后來者對標的對象，但如今京東產(chǎn)發(fā)似乎已走到了一個新的層面。

近日，隨著京東物流及京東智能產(chǎn)業(yè)發(fā)展管理集團（簡稱“京東產(chǎn)發(fā)”）的一系列公告顯示，京東的物流系統(tǒng)看乎已構(gòu)建起了倉儲物流+供應(yīng)鏈服務(wù)及技術(shù)支持的產(chǎn)業(yè)閉環(huán)。

據(jù)公告披露，京東旗下提供基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、物業(yè)管理與綜合服務(wù)的子集團京東產(chǎn)發(fā)，對于港交所上市公司“中國物流資產(chǎn)控股有限公司”的全面收購要約已接近完成，目前京東產(chǎn)發(fā)已持有中國物流資產(chǎn)合共34.18億股股份，占后者總股本98.38%。

過往資料顯示，中國物流資產(chǎn)成立于2000年，最初由宇培國際發(fā)起設(shè)立，后分別獲得RRJ Capital、京東入股，共同在中國投資物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)平臺，業(yè)務(wù)則涵蓋物流基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計、開發(fā)、租賃、經(jīng)營和管理等領(lǐng)域。

有業(yè)內(nèi)人士分析，收購之前，中國物流資產(chǎn)的主要股東宇培是中國較大的民營物流倉儲物業(yè)開發(fā)商之一。

按照原來的業(yè)務(wù)定位，中國物流資產(chǎn)致力于進行高品質(zhì)的通用性物流倉儲設(shè)施的設(shè)計、施工和管理，是中國領(lǐng)先的物流基礎(chǔ)設(shè)施供應(yīng)商與服務(wù)商，被京東產(chǎn)發(fā)全面收購后，預(yù)計將成為京東倉儲物流業(yè)務(wù)平臺；另一上市平臺“京東物流”將主要為客戶提供倉儲物流以外的一體化供應(yīng)鏈解決方案和物流服務(wù)。

其認為，“京東物流、京東產(chǎn)發(fā)兩個平臺，將形成供應(yīng)鏈綜合服務(wù)系統(tǒng)-倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施的閉環(huán)，而第一個條件是普洛斯所不具備的。” 對比普洛斯，京東不僅是學習者，還是挑戰(zhàn)者。

在過去，說起物流公司似乎首先想到的是提供倉儲物流服務(wù)的企業(yè)，如普洛斯與ESR。但事實上，除了在倉儲方面提供服務(wù)之外，還有像順豐、京東等覆蓋倉儲、配送及特種運輸?shù)鹊纫惑w化綜合物流解決方案的企業(yè)。

如今，隨著對中國物流地產(chǎn)的收購，京東預(yù)計會將倉儲物流基礎(chǔ)設(shè)施與物流服務(wù)系統(tǒng)分列到兩個上市平臺，各司其職。

對于宇培國際旗下的中國物流地產(chǎn)這個平臺，其實在京東產(chǎn)發(fā)早已對其開始布局。

據(jù)觀點新媒體翻查資料，中國物流資產(chǎn)由宇培集團創(chuàng)始人李士發(fā)在2000年創(chuàng)立，到2016年3月在港交所遞交招股書時，李士發(fā)及其配偶仍然擁有中國物流資產(chǎn)全部已發(fā)行股本約98.02%的投票權(quán)；至2016年7月15日在港交所上市，基石投資者包括遠洋集團、安邦保險等知名機構(gòu)，但彼時公告也說明，基礎(chǔ)投資者的股權(quán)將計入股份的公眾持股量，并非公司關(guān)連人士或現(xiàn)有股東。

京東則在2018年5月，通過認購新股份成為中國物流資產(chǎn)持股9.9%新股東，其余股東為宇培國際持股24.29%，RRJ Capital持股16.79%，其他公眾股東持股49.02%。

其后，京東陸續(xù)將持股提升至10.03%，到2021年中旬，當中國物流資產(chǎn)大股東宣布將退出這家公司后，京東集團隨即開展洽購談判，并在與黑石集團、美團、ESR等的同行競爭中勝出。

據(jù)此，京東以總價39.87億港元向李士發(fā)和宇培國際收購中國物流資產(chǎn)9.16億股股份，持股比例也達到了37.02%。

不過，最受關(guān)注的要數(shù)今年2月8日至2月15日，劉強東和他的京東產(chǎn)發(fā)對中國物流資產(chǎn)的控制權(quán)發(fā)起最后沖鋒。6個交易日內(nèi)，劉強東及其旗下JD Property Group LLC、JD Property Holding Limited對中國物流資產(chǎn)進行四次增持，所涉股份合計17.36億股，以平均成本4.35港元計算，總對價達約75億港元。

經(jīng)此番動作，京東對中國物流資產(chǎn)的持股比例提升到了87.19%，且在增持期間，李士發(fā)辭職中國物流資產(chǎn)董事長，接任的是京東集團副總裁胡偉，他同時是京東產(chǎn)發(fā)的總裁。據(jù)查，京東產(chǎn)發(fā)是京東旗下提供基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)、物業(yè)管理與綜合服務(wù)的子集團，曾獲華平投資、高瓴資本、紅杉資本入局。

據(jù)中國物流資產(chǎn)最新公告，京東產(chǎn)發(fā)對其發(fā)出的要約已于5月20日下午四時截止，京東產(chǎn)發(fā)已接獲(就股份要約而言)就合共21.32億股股份，占中國物流資產(chǎn)已發(fā)行股本約61.37%及無利害關(guān)系股份97.43%的有效接納書，以及（就可換股債券要約而言)就本金總額為10.63億港元的2024年可換股債券的接納書，及就本金總額為7.75億港元的2025年可換股債券的接納書。

按此計算，目前京東產(chǎn)發(fā)已持有中國物流資產(chǎn)合共34.18億股股份，占總股本的98.38%，全面要約收購進入尾聲。

來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

京東產(chǎn)發(fā)此次動靜的確不小，有分析就認為，京東產(chǎn)發(fā)成立于2018年，業(yè)務(wù)增長很大程度上取決于京東集團、京東物流及其他子公司的需求，主要業(yè)務(wù)為工業(yè)園及物流物業(yè)，相當于是重資產(chǎn)。

其指出，京東物流和京東產(chǎn)發(fā)實質(zhì)就是京東旗下物流業(yè)務(wù)的兩個方向：一個輕資產(chǎn)和一個重資產(chǎn)，京東產(chǎn)發(fā)主要負責開發(fā)及管理京東集團的物流設(shè)施和其他不動產(chǎn)，包括高標倉、商用辦公樓及一體化產(chǎn)業(yè)園，用以支持京東物流及其他第三方；京東物流則為集團總部電商及外部業(yè)務(wù)提供供應(yīng)鏈解決方案及物流服務(wù)。

來源：京東物流，觀點指數(shù)整理

由此看來，京東的物流體系整合思路已明確，且都找到了實用的平臺。

其中，京東物流已在去年2月遞交招股書，并在三個月后成功上市；京東產(chǎn)發(fā)，預(yù)計將和中國物流資產(chǎn)整合，使京東的倉儲物流規(guī)模大幅提升。有分析還指，京東產(chǎn)發(fā)可能會效仿京東物流的上市方式，即全面收購上市平臺后，再重新IPO。

觀點新媒體查閱數(shù)據(jù)，截止2021年12月31日，中國物流資產(chǎn)在位于21個省份或直轄市物流樞紐的41個物流園擁有190套營運中的物流設(shè)施，已進駐的19個省份或直轄市物流樞紐中，由其管理及運營的物流園占地總面積超過570萬平方米。

而京東物流官網(wǎng)介紹，截至2022年3月31日，京東物流運營約1400個倉庫，含云倉生態(tài)平臺的管理面積在內(nèi)，京東物流倉儲總面積超過2500萬平方米。若與中國物流資產(chǎn)整合完成，京東旗下物流倉儲規(guī)模預(yù)計將超過3000萬平方米。

京東物流全國覆蓋情況

京東物流全球互通情況

來源：京東物流

而對比幾家熟悉的物流企業(yè)規(guī)模，普洛斯官網(wǎng)介紹，其在中國70個地區(qū)市場擁有超過4900萬平方米的物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)；截至2021年上半年，在未完成亞騰及相關(guān)資產(chǎn)收購下，ESR在國內(nèi)持有74億美元資產(chǎn)管理規(guī)模，8900萬平方米的建筑面積（其中或包含部分非物流業(yè)務(wù)規(guī)模）；萬科旗下的萬緯物流已覆蓋全國47個主要城市，倉儲規(guī)模超過1100萬平方米，倉儲項目153個，全國運營管理39個專業(yè)冷鏈物流園。

資料來源：智研咨詢、招商證券

而中國規(guī)模最大的獨立第三方即時配送服務(wù)平臺順豐控股，在全國100個城市運營超過360個電商類倉庫，面積超500萬平方米——2017年“618”期間，劉強東曾預(yù)測，未來立足國內(nèi)的物流可能只有京東和順豐。

由于各家的業(yè)務(wù)類型與分布區(qū)域不盡一致，規(guī)模也不能簡單對比，但若僅從已知倉儲面積看，京東產(chǎn)發(fā)已是不容忽略的頭部企業(yè)。

而京東產(chǎn)發(fā)之所以看中中國物流資產(chǎn)，或與老牌物流企業(yè)宇培分不開。

據(jù)資料顯示，宇培早于2000年由李士發(fā)創(chuàng)立，在2003年就正式進入倉儲地產(chǎn)領(lǐng)域，與伊藤忠、頂通物流開展深度合作，進駐上海西北物流園區(qū)，是國內(nèi)資深的物流企業(yè)代表。

2007年，宇培還攜手德國西門子，在安徽滁州為其興建了大中華區(qū)最大、最先進的定制化物流分撥中心，總面積達7.5萬平方米。2008年引進著名投資基金Euity Internationol，啟動了全國物流網(wǎng)絡(luò)布局。

而這一年，也是京東全面轉(zhuǎn)向電子商務(wù)行業(yè)的第三年。據(jù)稱，由于對當時物流行業(yè)普遍素質(zhì)，以及對阿里系的擔憂，劉強東2007年提出建設(shè)自有物流體系的想法。經(jīng)過兩年探索，京東于2009年投資2000萬元正式成立物流公司，即京東物流前身。

京東物流的業(yè)務(wù)模式，是通過在全國各大城市建立區(qū)域倉庫，根據(jù)購買數(shù)據(jù)、規(guī)模的大小，完成商品補貨、調(diào)配、儲存，實現(xiàn)倉庫與消費者所在小區(qū)的點到點配送。城市間、城市內(nèi)區(qū)域倉庫越多越密集，離消費者越近則成本會越來越低，配送服務(wù)體驗越來越好。

而普洛斯則到2009年啟用新商號，推出全新企業(yè)品牌GLP，開啟品牌新紀元，為物流基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)和運營機構(gòu)。隨后于2010年在新加坡證券交易所上市，是當時全球最大的不動產(chǎn)IPO。

兩相對比，宇培的聚焦倉儲物流的業(yè)務(wù)模式與普洛斯打法相似，兩者還在2011年開展合作，擴大全國戰(zhàn)略布局，宇培也借此正式進入華北市場。

2014年，宇培與后來的股東RRJ資本簽署戰(zhàn)略投資協(xié)議，首期投資2.5億美元，共同開拓中國物流倉儲地產(chǎn)市場；同年，上海宇培速通物流有限公司成立，啟動冷鏈倉儲、運輸、配送的一體化運營戰(zhàn)略；2015年RRJ資本追加2.5億美元投資，以進一步加快宇培的戰(zhàn)略擴張。

2016年7月15日，宇培正式登陸港交所，同時宇培供應(yīng)鏈管理集團成立，正式啟動冷鏈倉儲、冷鏈運輸、冷鏈配送、國際貿(mào)易、供應(yīng)鏈金融五位一體的發(fā)展戰(zhàn)略。2017年，宇培宣布中國物流資產(chǎn)完成全國戰(zhàn)略布局，宇培供應(yīng)鏈集團完成全國12個冷鏈園區(qū)布局。

與此同時，京東產(chǎn)發(fā)在2017年正式成立，對于倉儲物流的重資產(chǎn)模式，京東顯然才剛剛起步。發(fā)展勢頭正盛的宇培自然引起了京東的注意，并于2018年5月入股宇培旗下的上市平臺“中國物流資產(chǎn)”，其后多次增持，至目前的全面要約完成。

如今，普洛斯仍然是倉儲物流的代表企業(yè)，而京東則構(gòu)建了倉儲物流+物流服務(wù)系統(tǒng)的輕重結(jié)合模式。

事實上，說起對普洛斯等物流企業(yè)的學習，除卻收購中國物流資產(chǎn)，加強倉儲物流方面的布局外，京東在資本運作上的做法也不枉多讓。

有分析指出，倉儲物流地產(chǎn)屬于重資產(chǎn)項目，會較長時間地擠占資金，在傳統(tǒng)模式下，企業(yè)只能通過租金上升及土地溢價來逐步收回資金。

為了解決此種問題，以普洛斯、嘉民、ESR為代表的物流企業(yè)以私募地產(chǎn)基金的方式提高資金周轉(zhuǎn)率，解決資金難題，同時實現(xiàn)快速擴張。

通常的做法是，設(shè)立私募地產(chǎn)基金，同時將成熟物業(yè)置入基金產(chǎn)品，并且自身持有基金產(chǎn)品部分份額。此種模式下，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理、基金管理可以構(gòu)建業(yè)務(wù)流、資金流的閉合循環(huán)。

而京東2018年入股中國物流資產(chǎn)后，也在學習此種輕重結(jié)合的運營模式，接連發(fā)行三支物流地產(chǎn)基金。

如2019年2月，京東產(chǎn)發(fā)與普洛斯的母公司——新加坡主權(quán)財富基金(GIC)共同成立京東物流地產(chǎn)核心基金JD Logistics Properties Core Fund, L.P.（“核心基金”），募集總額超過人民幣48億元。京東產(chǎn)發(fā)擔任普通合伙人，并作為有限合伙人承擔核心基金總資本的20%， GIC承擔剩余80%。據(jù)此，京東產(chǎn)發(fā)向核心基金出售若干現(xiàn)代物流設(shè)施，資產(chǎn)總值人民幣109億元。

數(shù)月后，2020年1月，京東產(chǎn)發(fā)再與GIC成立第二項物流地產(chǎn)基金JD Logistics Properties Core Fund II, L.P. （“核心基金II”） 。京東產(chǎn)發(fā)擔任普通合伙人，并作為有限合伙人承擔核心基金II總資本10%，GIC承擔剩余90%。據(jù)此，京東產(chǎn)發(fā)向核心基金II出售若干已完工現(xiàn)代物流設(shè)施，資產(chǎn)總值約人民幣50億元，并同時租回若干該等已完工設(shè)施以用于運營。

2020年9月，京東產(chǎn)發(fā)簽訂最終協(xié)議以與GIC及Mubadala Investment Company(MIC)共同成立另一項管理資產(chǎn)約人民幣30億元的物流地產(chǎn)基金JD Logistics Properties Development Fund I, L.P.（ “開發(fā)基金I”）以復(fù)制核心基金及核心基金II的成功經(jīng)驗 。京東產(chǎn)發(fā)擔任普通合伙人，并作為有限合伙人承擔開發(fā)基金I總資本40%，GIC及MIC共同承擔剩余的60%。據(jù)此，2020年12月，京東產(chǎn)發(fā)向開發(fā)基金I出售其未完工現(xiàn)代物流設(shè)施之一，并將在完工時同時租回部分有關(guān)設(shè)施以用于運營。

業(yè)內(nèi)人士指出，京東產(chǎn)發(fā)通過此種模式，成為設(shè)立和管理基金的GP（普通合伙人），引入GIC等投資人作為LP（有限合伙人）出資認購基金份額，京東產(chǎn)發(fā)進而用基金籌到的錢向京東集團購買物流資產(chǎn)，并回租給京東集團使用，而京東物流需向京東集團交租獲得物流資產(chǎn)的使用權(quán)。

該人士稱，京東產(chǎn)發(fā)“售后回租”是京東集團的資本運營手段，即將物流資產(chǎn)的所有權(quán)、使用權(quán)拆分為三段，京東產(chǎn)發(fā)持有、京東集團回租，京東物流及其他第三方再承租使用。

“此種操作下，京東產(chǎn)發(fā)既賺得物業(yè)開發(fā)費用，還能獲得基金管理費收入和投資收益，2019年和2020年，通過向核心基金及開發(fā)基金I出售開發(fā)物業(yè)，京東產(chǎn)發(fā)共收回127億元款項。”

習得“高階”資本運營手段，京東繼續(xù)加速完善其物流業(yè)務(wù)鏈條，包括物流基礎(chǔ)設(shè)施，還包括供應(yīng)鏈解決方案和物流服務(wù)。

如果說，京東對中國物流資產(chǎn)的并購契合的是其自建倉庫的重資產(chǎn)需要，那達達集團對京東而言，則是其對自身物流業(yè)務(wù)線的補全。

與對中國物流資產(chǎn)的布局對比，京東對達達集團的“潛伏”更長久些，雙方一直保持著常年的合作關(guān)系。達達于2014年創(chuàng)立，隨后于2016年被京東收購47%股權(quán)，并與京東集團旗下京東到家合并，形成目前的達達集團。

據(jù)了解，與電商物流平臺不同，達達屬于人力眾包平臺，主要為本地商戶和消費者提供即時零售和配送服務(wù)，日訂單量峰值能超過1000萬件。達達集團旗下?lián)碛袃纱蠛诵臉I(yè)務(wù)——京東到家、達達快送，覆蓋生鮮配送、同城快遞、快餐外賣、代買等多種城市物流業(yè)務(wù)。

2021年以來，京東與達達集團持續(xù)進行深化合作，對達達集團的持股量也增加到了52%，實現(xiàn)完全控股。在此之前，京東即時零售業(yè)務(wù)“小時購”在去年10月由達達集團全面承接。

只是這個平臺的業(yè)務(wù)成績似乎不甚理想。數(shù)據(jù)顯示，達達集團2：022年第一季度凈虧損6．04億元，較上年同期凈虧損7.1億元有所收窄，而自2017年以來，達達集團一直處于虧損狀態(tài)，從2017年至2022年第一季度，達達集團累計虧損額度達到了97.7億元。

京東另一個在物流業(yè)務(wù)線方面的并購舉動是，今年3月13日，京東集團宣布斥資90億元收購德邦約66.5%股份。

京東收購德邦，可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)店上有著很大的提升，德邦內(nèi)部人士曾向觀點新媒體透露，“京東看中的是（德邦）鄉(xiāng)鎮(zhèn)網(wǎng)點，因為京東的鄉(xiāng)鎮(zhèn)覆蓋率太低，已經(jīng)開始回收合伙人網(wǎng)點了”，同時也彌補了京東不少大件快遞的資源。

或正是借助這些“新成員”的力量，5月20日，京東在618啟動發(fā)布會上首次公布了“織網(wǎng)計劃”的建設(shè)成果——已布局43座“亞洲一號”大型智能物流園區(qū)和全國范圍內(nèi)運營的約1400個倉庫；約90%的京東自營線上訂單實現(xiàn)當日和次日達，以及全國93%的區(qū)縣、84%的鄉(xiāng)鎮(zhèn)實現(xiàn)當日達和次日達；為全國1000多個農(nóng)特產(chǎn)地和產(chǎn)業(yè)帶開展了供應(yīng)鏈服務(wù)。

有分析認為，從2007年宣布自建物流開始，京東物流十多年來已逐步完成倉配網(wǎng)絡(luò)對全國7大區(qū)幾乎所有區(qū)縣的覆蓋，且業(yè)務(wù)輻射范圍也不斷擴大，未來在供應(yīng)鏈服務(wù)、快遞物流、零擔快運、同城即配等細分市場的滲透也更為深入。

今年“6·18”大促期間，京東就預(yù)計，全國單日峰值操作貨量將超過6000萬件。在運力方面，京東物流已開通超過5萬條運輸線路，每日發(fā)車近7萬次。

京東通過一系列收并購與業(yè)務(wù)拓展，如今在倉儲網(wǎng)點布局以及物流服務(wù)上，似乎都已走到了行業(yè)第一陣營，形成了硬件+軟件的業(yè)務(wù)閉環(huán)，而老大哥普洛斯則一直專注在倉儲物流部分。

不過相比普洛斯一直盈利的表現(xiàn)，花費大筆資金收并購的京東物流，下一段路或許要更多思考如何實現(xiàn)業(yè)績盈利。

來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

據(jù)了解，從2007年劉強東作出京東將自建物流體系的決定之后，到2017年成立獨立集團，京東物流經(jīng)歷了12年虧損直至上市。

2022年3月10日，上市平臺京東物流發(fā)布上市后第一份年度業(yè)績報告，2021年，京東物流全年營收1046.93億元，增長42.7%；2021年凈虧損156.61億元，同比增長-287.9%。另據(jù)京東物流招股書顯示，2018年-2020年，分別虧損27.65億元、22.34億元和41.34億元。

京東物流2018-2021年業(yè)績變化

來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整理

自身盈利能力待提升的同時，市場空間依然廣闊，來自外界的競爭也從未離開。

按照業(yè)務(wù)性質(zhì)區(qū)分，物流的參與者可以分為第三方物流公司、電商自建物流公司、品牌商自建物流公司等，而相對于企業(yè)客戶的整車配送與專業(yè)配送需求外，大多數(shù)群眾接觸更多的或許還是有配送服務(wù)的快遞商，這也是京東物流過去較為“吃虧”的地方。

由于京東快遞最開始只配送京東商城內(nèi)的東西，以致大多數(shù)C端客戶對京東物流的認知不高，即使后來經(jīng)過改制，也開始了第三方的收件和派件業(yè)務(wù)。目前，京東物流主要聚焦于快消、服裝、家電家具、3C、汽車、生鮮等六大行業(yè)。

對此，有分析就認為，與順豐、圓通、郵政等相比，京東物流背靠京東商城，貨源量大穩(wěn)定，優(yōu)勢在于B2C業(yè)務(wù)，但是缺點在于C2C的末端收件能力還有差距，多數(shù)人寄快遞發(fā)文件，首先想到的可能是順豐、用圓通以及郵政EMS，卻很少會主動選擇京東物流。

劉強東肯定也看到了這一點，上述的多宗收并購就在不同程度補足這些資源。而4月份京東派出3000人大軍，克服層層困難入滬的舉動，被譽為物流抗疫中堅，并讓京東物流高調(diào)出圈，這一仗打得十分不易。

另據(jù)民航局官網(wǎng)5月23日消息，民航華東地區(qū)管理局已完成對京東貨運航空初審，同時批準京東貨運航空引進3架波音737貨機，意味著京東貨運航空年內(nèi)有望開航，并將成為國內(nèi)首家由電商平臺出資設(shè)立的貨運航空公司。

在京東之前，國內(nèi)快遞物流業(yè)中已有順豐控股、中國郵政、圓通速遞布局貨運航空領(lǐng)域。可以預(yù)見，未來這一領(lǐng)域的競爭也將更加激勵。

業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，擁有自建航空后，京東物流的底氣更足，物流業(yè)務(wù)的不斷完善，未來在供應(yīng)鏈服務(wù)、快遞物流、零擔快運、同城即配等細分市場與順豐必有一戰(zhàn)。

但目前的現(xiàn)狀是，除了順豐、郵政、圓通這些品牌物流商，國內(nèi)外老牌物流地產(chǎn)商（如普洛斯、安博、嘉民集團、寶灣、豐樹）、金融機構(gòu)（如平安不動產(chǎn)），房地產(chǎn)商（如萬緯物流、綠地、招商、海航、遠洋、碧桂園），電商企業(yè)（如蘇寧易購、阿里菜鳥、美團、1號店）都在搶占賽道，背后的原因自然是中國的物流蛋糕非常大，無論是布局倉儲、服務(wù)、電商都有很大的想象空間。

據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會數(shù)據(jù)，2021年中國社會物流總額達335.2萬億元，物流需求規(guī)模再創(chuàng)新高，是“十三五”初期的1.5倍。按可比價格計算，同比增長9.2%。

從結(jié)構(gòu)看，中國社會物流總費用以運輸費用及保管費用為主，管理費用為輔。2021年運輸費用9萬億元，占比約54%；保管費用5.6萬億元，占比約34%；管理費用2.2萬億元，占比約13%。

商務(wù)部披露的數(shù)據(jù)顯示，2021年全國網(wǎng)上零售額13.1萬億元，較2012年增長9倍，農(nóng)村電商異軍突起。

另據(jù)海關(guān)統(tǒng)計，中國跨境電商進出口5年增長近10倍，2021年規(guī)模達1.92萬億元，增長18.6%。目前，在跨境電商綜試區(qū)線上綜合服務(wù)平臺備案的企業(yè)已超過3萬家。

對此，機構(gòu)報告表示，由于電商及新零售的快速發(fā)展，繼續(xù)推動了倉儲物流資源的巨大需求。電商、第三方物流及制造業(yè)對倉儲需求大幅上升，政策支持和旺盛的市場需求使物流地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出良好的抗周期韌性。

尤其是全球疫情仍在持續(xù)，限聚與公共場合封閉等情況，讓物流行業(yè)市場需求旺盛，穩(wěn)健的消費需求促進物流租戶的擴張。其中，以生鮮電商、社區(qū)團購為代表的新模式帶動著產(chǎn)品配送需求越來越多元化；傳統(tǒng)零售需求也在穩(wěn)步復(fù)蘇，同時因疫情催生的生鮮和醫(yī)藥零售商等需求的不斷增長推動了冷鏈冷庫需求，醫(yī)藥物流倉儲需求持續(xù)增長。

據(jù)世邦魏理仕CBRE于2021年下半年對中國大中型倉儲物流租戶開展的調(diào)研顯示，70%的租戶預(yù)計未來三年物流倉儲組合將增加，電商和第三方物流擴張意愿最強烈。

江湖仍是那個江湖，只是江湖上的人已經(jīng)不再是原來的人。

2017年京東物流正式獨立，并制定“五年收入規(guī)模過千億、外部客戶收入占比過半”戰(zhàn)略目標，2021年這個目標已提前完成——總收入達1047億元，同比增長42.7%，其中來自外部客戶收入達591億元，同比增長72.7%，占總收入比例達56.5%。

當年“618”期間，劉強東接受采訪時還說，未來立足國內(nèi)的物流可能只有京東和順豐。如今到了2022年“618”，這個預(yù)言還需時日驗證，而僅對比兩家企業(yè)去年數(shù)據(jù)，順豐控股2072億元的營收仍是京東物流的兩倍。

來源：企業(yè)公告，觀點指數(shù)整

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原標題： 原報道 | 普洛斯挑戰(zhàn)者 京東的物流閉環(huán)