徹底搞懂！利息資本化，費用化！

利息資本化，利息費用化，什么叫資本化？

我們拿了一塊地來蓋樓，假設所有的錢全部是借的，一共花了100萬塊，利息10萬。所以你蓋樓的費用是110萬，現在樓的面值就是110萬，這10萬的利息也是樓的一分部了。這部分利息變成了資產，所以就叫利息資本化。

資本化VS費用化？

我們拿了地蓋樓，借100萬塊來蓋，結果樓蓋完只花了50萬。那建設期間的利息，就是資本化利息！沒用完的那部分錢產生的利息就是費用化！

說穿了，因為蓋房子而產生的利息，計入開發成本；不是為蓋房子而產生的利息計入財務費用。

按官方說法：

資本化費用計入固定資產原值；

費用化的支出應當計入企業的當期損益。

根據所得稅法規定，費用同時滿足下列條件的，才能開始資本化：企業為購置、建造固定資產、無形資產和經過12個月以上的建造才能達到預定可銷售狀態的存貨發生借款的，在有關資產購置、建造期間發生的合理的借款費用，應當作為資本性支出計入有關資產的成本，并依照本條例的規定扣除。

用人話來說就是：

1、借的錢是否用在項目建造期？

2、建造期是否超過12個月？

重點來了！！！

之前看群里有人在交流“利息資本化，費用化在計算所得稅上有何區別？”

舉個栗子：登山哥公司于2019年1月開始動工開發牛XX項目，并同期從某銀行取得1億借款，期限1年，年利率6%，項目一直開發至2019年10月完工。2019年末，銷售完成去化50%。

假設該市規定，建設期超過6個月即允許利息資本化，請問2019年所得稅前允許扣除利息支出為？

案例思考：顯然，根據題意可知，11月、12月的利息發生在建設期之外，計入財務費用，允許當期扣除；而1月到10月的利息是計入開發成本，關鍵這里只銷售了50%，也就意味著當期允許扣除的計入開發成本的利息只有50%，剩余的50%要明年賣完的時候再扣除！

案例計算：每月利息支出1億×6%÷12月=50萬/月；

2019年允許扣除列入開發成本利息50萬/月×10月×50%=250萬；2019年允許扣除列入財務費用的利息為50萬/月×2月=100萬。

所以，2019年所得稅前允許扣除利息支出為100萬+250萬=350萬；剩下的250萬未來再銷售的時候，再扣除！

如果剩下的50%以后自持怎么辦？

也很簡單，像其它開發成本一樣，計入固定資產原值，通過折舊攤銷的方式，進行所得稅前扣除！

最坑的是土增稅！

大家都知道，開發成本在計算土增稅時，不僅可以據實扣除，而且可以加計扣除。但是——

——土增稅稅法規定：土地增值稅清算時，已經計入房地產開發成本的利息支出，應調整至財務費用中計算扣除。

——也就是說，你想要的加計扣除，沒了！