投拓江湖 作者：投拓江湖團(tuán)隊(duì)
來源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
中止的地塊約有17宗，原計(jì)劃是在今天也就是9月15日拍賣，在集中土拍前的一天中止。成都第二批次集中供地，總計(jì)有75宗土地掛網(wǎng)，這次中止的17宗地塊，約占地塊總數(shù)的23%。
作為投資人，經(jīng)歷的土拍比較多，大家都知道這種臨時(shí)性的撤回掛網(wǎng)地塊，一般意味著有重大的原因。比較常見的大致有三類：一種是土地本身的規(guī)劃條件，需要進(jìn)行重大的調(diào)整，故而不得不撤回修改，勾地類項(xiàng)目比較多見；另一種還是拍賣規(guī)則發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，需要撤回后在公布新的規(guī)則，上一次多個(gè)城市撤回二批次集中供地就是因?yàn)檫@個(gè)原因；還有一種是因?yàn)閳?bào)名人數(shù)不足，為了防止土地流拍而提前中止，以免影響土地市場(chǎng)的情緒，很多三四線城市的土地經(jīng)常會(huì)有到了時(shí)間中止的情況。
這個(gè)終止公告的時(shí)間比較敏感，發(fā)布在即將開拍的前一天，在圈內(nèi)的影響著實(shí)不小。一些人開始在猜測(cè)，這波撤回的17宗地塊，是因?yàn)閳?bào)名人數(shù)不足，為了防止土地流拍而提前中止。據(jù)說是這17宗地塊，一家房企都沒有報(bào)名，其剩下的其他地塊都有三家以上的房企參與報(bào)名。這個(gè)說法，很多人都相信，傳得是有模有樣的。
這個(gè)消息是不是真的，在沒有充足的材料的情況下，是不能信以為真的。但是當(dāng)下的土拍市場(chǎng)的熱度，確實(shí)下降了不少，很多人已經(jīng)在預(yù)計(jì)明天成都開始的二批次集中土拍，除了個(gè)別熱門稀缺地塊以外，溢價(jià)率會(huì)大幅下降。除了成都以外，此前很多城市的第二批次集中供地，成交溢價(jià)是下降了不少，政策調(diào)控達(dá)到了預(yù)期的效果。
今年的土拍遇冷，其實(shí)從第一批次集中供地以來就顯現(xiàn)了，很多大型房企選擇了躺平。直接的原因，就是因?yàn)槿兰t線政策以來，房企的短期償債壓力陡增，現(xiàn)金流遭遇了前所未有的考驗(yàn)。為了確保經(jīng)營(yíng)上的安全，不少房企都選擇了加大銷售和回款力度，減少拿地投資。今年上半年，第一批次集中供地拿了高價(jià)地的房企，很多已經(jīng)在找投資總“秋后算賬”了，因?yàn)槟玫降牡夭⒉缓檬堋?/p>
一些房現(xiàn)在連很多基本的應(yīng)付款項(xiàng)，也不得不暫停了，有很多人可能已經(jīng)發(fā)覺了，不少房企今年八月以來就暫停了大額的對(duì)外款項(xiàng)支付。這在以前只會(huì)發(fā)生在十二月以后，春節(jié)以前的房企年報(bào)季，現(xiàn)在已經(jīng)提前了好幾個(gè)月就過冬，這是不正常的情況。能夠活躍在公開土地市場(chǎng)的房企，也就屈指可數(shù)的那幾家，剩下的都是清一色的國(guó)企。國(guó)企為什么能在這個(gè)階段照常拿地，這是有原因的。
大部分國(guó)企的經(jīng)營(yíng)觀念，相比一些高周轉(zhuǎn)的民企，向來是比較穩(wěn)健的。前些年民企都在大規(guī)模增加杠桿的時(shí)候，大部分國(guó)企也能做到穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，因此負(fù)債得到了有效控制。融資政策收緊以后，國(guó)企的優(yōu)勢(shì)就體現(xiàn)出來，相比民企有更加寬裕的資金可用。
特別是在三道紅線以及一些列融資新規(guī)以后，金融機(jī)構(gòu)的避險(xiǎn)意識(shí)越來越強(qiáng)，在有限的涉房貸款額度下，會(huì)優(yōu)先考慮給國(guó)企，特別是央企融資。大型的金融機(jī)構(gòu)，大多也是屬于央企國(guó)企陣營(yíng)，同屬一個(gè)體制內(nèi)的兄弟單位，“肉爛了還在鍋里”這是很多機(jī)構(gòu)暗地里普遍奉行的準(zhǔn)則。民營(yíng)房企在央企面前的差距，已經(jīng)不是融資成本高低的問題，而是有沒有資格融資，能不能融資的問題。越往以后走，越是大體量，商業(yè)自持比例越高的項(xiàng)目，民企身影出現(xiàn)在土拍場(chǎng)的概率就越低。
不過也不用悲觀，我們相信當(dāng)下的土拍市場(chǎng)遇冷只是周期性的現(xiàn)象，有可能現(xiàn)在所處的是周期的最底部，以后會(huì)好起來的。
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原標(biāo)題： 土拍市場(chǎng)，溫度驟降
