融資方案系列（五）：購(gòu)房尾款（非標(biāo)資產(chǎn)）融資方案

（一）開發(fā)商資質(zhì)

百?gòu)?qiáng)開發(fā)商，優(yōu)先為3A評(píng)級(jí)或前50強(qiáng)開發(fā)商提供融資。

（二）城市準(zhǔn)入要求

因券商基金子公司資管計(jì)劃需在中基協(xié)備案，因此，基礎(chǔ)資產(chǎn)不是《證券期貨經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)私募資產(chǎn)管理計(jì)劃備案管理規(guī)范第4號(hào)》（簡(jiǎn)稱“4號(hào)規(guī)范”）所禁止的16個(gè)熱點(diǎn)城市（北京、上海、廣州、深圳、廈門、合肥、南京、蘇州、無錫、杭州、天津、福州、武漢、鄭州、濟(jì)南、成都）的普通住宅項(xiàng)目所產(chǎn)生的購(gòu)房尾款。

16個(gè)熱點(diǎn)城市之外可參考準(zhǔn)入的城市包括：東莞、惠州、佛山、珠海、汕頭、重慶、西安、太原、洛陽、長(zhǎng)沙、大連、石家莊、合肥、泉州、海口、徐州、南通、揚(yáng)州、常州、寧波、金華、嘉興、溫州、南昌等，其他核心城市則一事一議。

（三）對(duì)項(xiàng)目及項(xiàng)目公司的要求

1.項(xiàng)目公司就項(xiàng)目樓盤取得國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證和商品房預(yù)售許可證；

2. 項(xiàng)目無完工風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目公司已遵守并履行基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的《購(gòu)房合同》項(xiàng)下的現(xiàn)實(shí)的義務(wù)；

3.項(xiàng)目公司已按照《購(gòu)房合同》約定的條件和方式開發(fā)建設(shè)對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，項(xiàng)目公司對(duì)《購(gòu)房合同》項(xiàng)下銷售的房產(chǎn)享有合法的所有權(quán)，是銷售房產(chǎn)的唯一合法所有權(quán)人。

（四）對(duì)購(gòu)房人的要求

1.基礎(chǔ)資產(chǎn)非以地方政府為直接或間接債務(wù)人，且非以地方政府融資平臺(tái)為債務(wù)人；

2.《購(gòu)房合同》中的購(gòu)房人系依據(jù)中國(guó)法律在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立且合法存續(xù)的企業(yè)法人、事業(yè)單位法人、自然人或其他組織，且未發(fā)生申請(qǐng)停業(yè)整頓、申請(qǐng)解散、申請(qǐng)破產(chǎn)、停產(chǎn)、歇業(yè)、注銷登記、被吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照或涉及重大訴訟或仲裁；

3.基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的《購(gòu)房合同》均適用中國(guó)法律，且在中國(guó)法律項(xiàng)下均合法有效，并構(gòu)成相關(guān)購(gòu)房人在《購(gòu)房合同》項(xiàng)下合法、有效和有約束力的義務(wù)，原始權(quán)益人可基于《購(gòu)房合同》以及《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓合同》向購(gòu)房人主張權(quán)利。

（五）對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的要求

1.原始權(quán)益人真實(shí)、合法、有效地?fù)碛谢A(chǔ)資產(chǎn)，且基礎(chǔ)資產(chǎn)上未設(shè)定抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)或任何第三方其他有效的權(quán)利主張，不存在附屬擔(dān)保權(quán)益；

2.基礎(chǔ)資產(chǎn)不存在現(xiàn)房銷售的情況；

3.基礎(chǔ)資產(chǎn)可依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，且無需取得任何第三方的同意；

4.基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的《購(gòu)房合同》項(xiàng)下的首付款項(xiàng)不涉及首付貸；

5.基礎(chǔ)資產(chǎn)不涉及訴訟、仲裁、執(zhí)行破產(chǎn)程序或被強(qiáng)制執(zhí)行司法程序；

6.基礎(chǔ)資產(chǎn)自購(gòu)房人簽署《購(gòu)房合同》之日起至本專項(xiàng)計(jì)劃封包日（即基準(zhǔn)日，基礎(chǔ)資產(chǎn)從該日起產(chǎn)生的現(xiàn)金流歸屬于專項(xiàng)計(jì)劃）之間的期限不超過365日（含365日）。

（六）對(duì)還款來源的要求

1.基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)下的《購(gòu)房合同》對(duì)應(yīng)收賬款的還款方式做出了明確的約定，購(gòu)房者已經(jīng)與商業(yè)銀行或/及住房公積金管理中心簽訂貸款協(xié)議，或已經(jīng)向商業(yè)銀行或公積金中心提交貸款申請(qǐng)；

2. 基礎(chǔ)資產(chǎn)項(xiàng)下的《購(gòu)房合同》對(duì)應(yīng)的應(yīng)收賬款還款來源為購(gòu)房人向商業(yè)銀行或住房公積金管理中心申請(qǐng)的貸款；

3.基礎(chǔ)資產(chǎn)對(duì)應(yīng)的購(gòu)房人在《購(gòu)房合同》項(xiàng)下已支付的累計(jì)購(gòu)房款項(xiàng)符合房屋所在地區(qū)主管部門、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、住房公積金管理中心對(duì)于房屋首付款項(xiàng)比例的政策要求；且每一《購(gòu)房合同》項(xiàng)下已支付的購(gòu)房款項(xiàng)累計(jì)不少于該份《購(gòu)房合同》項(xiàng)下購(gòu)房款總額的20%；如房屋所在地區(qū)主管部門、中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)、住房公積金管理中心對(duì)于首付比例的政策有調(diào)整，以調(diào)整后的首付比例為準(zhǔn)；

4.購(gòu)房人在《購(gòu)房合同》項(xiàng)下不享有任何主張抵扣或減免應(yīng)付款項(xiàng)的權(quán)利，其中不包括購(gòu)房人享有因房屋實(shí)際面積誤差而享有對(duì)實(shí)際購(gòu)房款扣減的權(quán)利。

（七）對(duì)底層資產(chǎn)分散性及折扣率要求

購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款債權(quán)資產(chǎn)規(guī)模不限，底層資產(chǎn)盡量分散，最好集合幾個(gè)項(xiàng)目公司的購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款債權(quán)，應(yīng)收賬款折扣率為8-9折，具體一事一議。

（八）對(duì)前期資料的要求

在正式盡調(diào)前，需提供購(gòu)房合同、銷售發(fā)票、POS單、網(wǎng)簽等付款憑證、相關(guān)備案信息以及其他能證明債權(quán)形成過程的材料以及應(yīng)收賬款債務(wù)人主體資料、項(xiàng)目公司主體資料等。后續(xù)根據(jù)正式盡調(diào)資料準(zhǔn)備相關(guān)材料。

1.券商基金子公司作為管理人設(shè)立XX基金子公司-XX購(gòu)房尾款單一資產(chǎn)管理計(jì)劃。

2.券商基金子公司委托西政保理進(jìn)行資產(chǎn)開發(fā)、歸集和管理服務(wù)。底層資產(chǎn)確定后，由開發(fā)商/項(xiàng)目公司與西政保理簽訂《應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓協(xié)議》等協(xié)議，將符合合格標(biāo)準(zhǔn)的購(gòu)房尾款應(yīng)收賬款債權(quán)作為基礎(chǔ)資產(chǎn)。

3.開發(fā)商與基金子公司簽訂差額補(bǔ)足協(xié)議、擔(dān)保協(xié)議等，當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)未按期回款時(shí)由開發(fā)商對(duì)資管計(jì)劃的兌付進(jìn)行差額補(bǔ)足。