遠洋入主、紅星瘦身下的“遠星”地產

作者：觀點地產新媒體

來源：觀點（ID:guandianweixin)

互利之下的合作能夠走多遠，既需時間來證明，也要通過對彼此的需求程度來判斷。

 從年初至今，遠洋與紅星地產的交易時有新動態。期間，真真假假各種消息與猜測，屢次將兩家企業推上話題中心。近日，事件再迎來新進展。

12月8日，上海紅星美凱龍房地產集團有限公司（簡稱“紅星地產”）董監高發生變更，“紅星系”車建新、徐國峰、彭凜凜、儲琴華分別退任董事長、董事、董事、監事，來自遠洋集團的王洪輝、厲嘉鋒、姜南、劉敏依次接任。

觀點地產新媒體通過相關人士獲悉，遠洋收購紅星注冊的新公司名為遠洋紅星企業發展有限公司（簡稱“遠星”），王洪輝任遠星公司董事長，其為遠洋集團執行董事執行總裁，同時兼任遠洋資本總經理。厲嘉鋒任遠星公司執行總裁，其為遠洋集團華東開發事業部常務副總經理。

今年3月28日，紅星地產宣布與遠洋集團旗下遠洋資本簽署戰略合作協議。根據協議，紅星地產將引入遠洋資本作為戰略投資者。交易完成后，遠洋資本將獲得紅星地產18%的股權，交易對價10.3億元。 

同時，遠洋資本稱，公司于3月28日宣布與紅星美凱龍控股集團有限公司簽署合作協議，雙方將對重慶紅星美凱龍企業發展有限公司（簡稱“紅星企發”）及其下屬的紅星地產板塊（不含紅星置業板塊）展開戰略合作。

7月18日，遠洋集團進一步公布，遠洋集團、遠洋資本與紅星控股正式簽署協議，以人民幣40億元獲取紅星地產70%股權。三方將有效持有紅星企發35%、35%、30%的股權，共同推進旗下紅星地產的后續開發與經營。

與此同時，遠洋集團及旗下資產管理平臺遠洋資本各占50%的股份，成立合資公司天津遠璞企業管理咨詢有限公司（簡稱“天津遠璞”），以投資目標公司紅星企發。

根據收購框架協議，于完成收購事項后，紅星企發連同其附屬公司、合營企業及聯營公司將于中國持有91個物業項目。住宅建筑面積為2017.1萬平方米，商業建筑面積為625.2萬平方米。紅星企發2020年度稅后利潤為18.11億元，2019年度稅后利潤為15.02億元。

公告指出，截止2020年12月31日，紅星地產已售但未結轉的開發物業及自持物業的利潤，將由紅星控股與天津遠璞按照85%:15%的比例進行分配；截止2020年12月31日，未售的開發物業及自持物業的利潤，將由紅星控股和天津遠璞按70%：30%的比例進行分配。

此外，遠洋集團稱，天津遠璞已完成收購紅星企發18%的股權，并預期分別于7月30日、8月10日及2022年1月10日或前后分階段完成收購目標公司余下的22%、11%及19%股權。

遠洋資本亦表示，雙方將對紅星企發及其下屬的紅星地產板塊展開戰略合作。紅星企發旗下的另一房地產開發平臺紅星置業不在此次合作的范圍。

8月30日，紅星控股將紅星企發8.33%的股權轉讓給天津遠璞，并完成了工商變更。9月1日，紅星控股向天津遠璞轉讓子公司上海勛髦企業管理有限公司100%的股權，并完成了工商變更。

據悉，上海勛髦持有紅星企發2.67%的股權，也因此，天津遠璞間接增持了紅星企發2.67%的股權。截止是次交易，天津遠璞共完成增持紅星企發11%股權，此前約定的“獲取70%股權”仍有近半未完成收購。

據相關資料顯示，紅星地產于2009年正式成立，目前由上海紅星美凱龍企業經營管理有限公司持股97.09%，后者則由紅星企發全資持股。

紅星地產成立之初便確定了BSH（開發+銷售+持有）的開發模式。2013年，紅星地產成立商業地產品牌紅星商業，從事城市綜合體及購物中心的開發和運營。2018年，紅星商業正式啟用“愛琴海集團”作為新的商業管理品牌。

在過去十多年的發展中，依托紅星美凱龍家居門店及家具商場經營、自建優勢，紅星地產在各地獲取大量商業用地和綜合類用地，促進了其發展。

據此前遠洋方面消息，紅星地產待售貨值接近千億，其中70%分布在上海、蘇州、長沙等一二線城市；從區域布局上而言，華東、華中、華西占比超過80%；從業態分布來看，可售型住宅產品比重高達80%，且多為面向剛需和剛改的高效項目，可實現快速去化。

遠洋認為，紅星地產項目多通過招拍掛方式，底價獲取，分布城市能級較高，毛利率達到25%至30%；于2020年，紅星地產結轉凈利率達到15%。

“合作開啟后，遠洋在華東、華中、華西的土地儲備將得到明顯增厚，區域布局亦將更加完善和均衡，銷售規模有望邁上新臺階。按照計劃，紅星地產在未來兩年每年將貢獻300-400億元的銷售規模，其中絕大多數銷售額來源于華東、華中和華西區域。”

紅星地產擁有的21個商業項目也參與到合作中。在運營管理上，紅星地產原則上將繼續委托愛琴海集團對21個商業項目進行運營管理。

在上述交易之外，6月2日，紅星美凱龍家居集團股份有限公司也發布公告稱，出售7家物流子公司全部股權及全部借款債權，受讓方為遠洋資本，交易價款合計約為23.12億元。

收購所涉項目分布在天津、石家莊、武漢、合肥、重慶、貴陽和西安等國內經濟活躍地區及重要物流節點城市，總建筑面積規模約85萬平方米。

上述交易成為遠洋與紅星“地產之外”的一筆物流生意。遠洋方面稱該交易“是遠洋資本與紅星美凱龍依托戰略合作機制，整合資源優勢，在物流地產業務領域實現的進一步緊密合作”。

數月之后，12月8日，紅星地產董監高發生變更，“紅星系”退任，遠洋集團王洪輝、厲嘉鋒、姜南、劉敏依次接任董事長、董事、董事、監事。

觀點地產新媒體亦獲悉，遠洋收購紅星注冊的新公司名為遠洋紅星企業發展有限公司（簡稱“遠星”），王洪輝任遠星公司董事長，厲嘉鋒任遠星公司執行總裁。

王洪輝在遠洋集團身兼多職，擔任遠洋集團執行董事、執行總裁及董事局投資委員會委員、遠洋資本董事長及總經理，是遠洋內部的年輕“將領”代表之一。

厲嘉鋒是遠洋華東事業部常務副總經理，曾是遠洋杭州公司總經理，作為遠洋在華東的一大得力干將，厲嘉鋒的經歷與紅星地產的業務匹配度高。相關消息顯示，此前不久，厲嘉鋒已在紅星地產旗下多家子公司擔任高管。

王洪輝曾表示，隨著房地產行業邁向高質量發展階段，房企之間通過戰略合作方式實現互利共贏，已成為重要發展趨勢。遠洋集團將推進紅星地產團隊的穩定和融合，構建起1+1＞2的共贏局面。

互利之下的合作能夠走多遠，既需時間來證明，也要通過對彼此的需求程度來判斷。

數據顯示，2020年，紅星美凱龍實現營業收入142.36億元，同比下降13.56%，實現凈利潤17.31億元，同比下降61.37%。

截至2020年底，紅星地產總資產約1,000億元，其中存貨逾600億元、現金90億元、預收賬款近500億元、有息負債168億元、凈資產167億元。

7月20日，標普全球評級表示，因母公司出售旗下地產開發業務子公司，家居裝飾及家具商場運營商紅星美凱龍家居集團股份有限公司的評級壓力將得到緩解。預計上述子公司出售后，紅星美凱龍的家具城業務將是集團EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）的最大來源。

相關財報顯示，2021前三季度，紅星美凱龍累計營業收入113.54億元，同比增長19.18%；歸屬于上市公司股東的凈利潤22.87億元，同比增長32.2%。紅星美凱龍已開業自營商場于報告期內取得營業收入62.45億元，比上年同期增加24.9%；毛利率為77.0%，相比去年同期減少0.7個百分點。

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