城鎮化拐點與地產之殤

作者：楊曉懌

來源：楊老師的基建課堂（ID：msyangteacher）

近日市場最為關注的消息，莫過于昔日輝煌的萬億地產集團深陷危機；導致這些看似風光的頭部放棄危機爆發的因素，除了“三道紅線”、地產調控等監管政策外，城鎮化迎來拐點導致的地產市場劇變也是背后的重要因素：

城鎮化放緩，新增需求退潮

房地產業的高周轉、高增速對應的是國內持續、大規模的城鎮化進程。在過去五年中，雖然地產的監管與行業洗牌不斷加強，但由于城鎮化仍然維持了較高的增速，常住人口城鎮化率由2015年的56.1%提高到2019年的60.6%，每年有約1500萬人從農村進入城鎮地區變為市民；在這一強勁、剛性的需求推動下，過去五年的地產行業仍然有較高的增長，并且監管的介入使得行業集中度持續提高，頭部房企的規模持續膨脹。

但是，隨著宏觀政策的變化以及當前農村地區的實際情況，目前城鎮化的進程已經從“追求速度與指標”轉向“提升城鎮化質量”，城鎮化的增速有明顯的放緩。近期住建部公布了2020年的城鎮化率為63.89%，而“十四五規劃”提出到2025年的城鎮化率預期僅為65%；這意味著，除了部分省會城市與重點城市外，未來數年大部分地區的新增人口流動與需求將大幅下降，三四五線地區的地產將迎來一輪快速的退潮。

這使得在全國大舉投資、前些年快速下沉搶占市場的頭部房企們將面臨極大的壓力；市場需求的快速下降不僅將影響企業利潤，更重要的是由此產生的現金流壓力，過去的“高周轉、高增速”的玩法徹底成為過去時。

不再大拆建，棚改貸款下降

除了重點區域與城市外，大部分地區的地產增速都與地方政府投資項目有非常大的關聯；政府征地拆遷、棚戶區改造的大量資金，最終轉化為對當地住宅市場的需求。也正是過去若干年地方政府的大量投資，催動了地產市場的不斷下沉與興旺發展。

但是，這一局面在2018年末產生了非常大的變化；隨著地方政府的債務率已經接近警戒線、隱性債務風險出現苗頭，地方政府的新增投資出現了較為明顯的下降。而支持地方政府投資的政策性金融工具，也紛紛出臺了各項限制，結合行業政策，不再“大拆大建”，也逐步減少政策性的棚戶區改造項目貸款。

如國開行與農發行的棚戶區改造貸款，2016-2017年的合計投放量均在萬億之上，但到2018年就開始出現收縮、2019年明顯減少。如農發行2018年的棚改貸款投放量達到5876億元，但2019年僅為2162億元，降幅達到60%以上。

并且，2019年末，地方專項債券不再支持新的土地儲備、棚戶區改造項目申報；財政部開始查處地方政府隱性債務，嚴禁金融機構為征地拆遷、一級土地開發等進行資金投放，使得地方房地產市場的源頭活水出現大幅下降。

因此，2020年的房企們不僅面臨著融資的困難，還同時面臨著日漸增大的去化壓力；隨著政府投資邏輯與政策性資金投放的轉向，房地產市場的金融屬性正在進一步降低，流動性壓力自然水漲船高。

分離居住投資，逆向金融化

房地產市場的蓬勃發展與市場的高預期，一大重要因素就在于住宅并非單純的居住功能，其兼有金融與資產屬性，是過去二十年家庭資產最好的投資。也正是由于房地產的不斷金融化，使得不同地區的居民家庭資產價值差距不斷被拉大，距離“共同富裕”的目標越來越遙遠。

因此，宏觀政策奠定了“房住不炒”的基調，開始分離地產的居住與投資功能，降低地產行業的金融化程度；通過加強市場調控、租賃性住房與保障性住房的供給，結合城鎮化進程的放緩，讓房地產市場回歸穩定，不再大起大落。

在這樣的預期與金融監管的發力下，地產市場有了明顯降溫；并且隨著土地價格與地產售價間的差距正在逐漸縮小，地產行業的利潤也隨著出現下滑，使得整個市場面臨劇變。

如今，幾家以高融資著稱的房企紛紛倒下，并不是偶然，而是時代的必然。

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原標題： 城鎮化拐點與地產之殤