又見地產去庫存？這次不一樣

在多重因素的影響下，國內經濟循環體系遇到了較大壓力，使得居民消費、實物需求以及房地產體系都開始捉襟見肘，壓力持續上升。

而在穩增長與維持地方經濟穩定運行的共同訴求下，部分地方政府再次出臺了一些支持房地產去庫存的政策。如河南省鄭州市人民政府辦公廳就發布《關于印發鄭州市大棚戶區改造項目房票安置實施辦法（暫行）的通知》，定向引導棚戶區改造后釋放的住房需求來解決地方房地產庫存問題，既維持地方房地產市場的穩定，又能夠暢通地區經濟循環。

這一舉措是否會重演當年棚改貨幣化安置時的情況，引發了市場的擔憂；但我們也應當意識到，如今的大環境與那年那時已截然不同，這次注定不一樣：

地產去金融化，旨在暢通循環

隨著金融系統深化改革的推進，針對房地產領域的金融監管日益加強，不僅改變了過去若干年房地產企業習以為常的“高負債、高杠桿、高周轉”，也旨在推動房地產回歸居住屬性、民生屬性，避免引發區域性、系統性風險。加上近期國常會提出的“不超發貨幣、不透支未來”，就不難發現，當前的地產去庫存與過去存在很大不同，重點在于暢通地方經濟循環，避免引發區域性風險事件，而非將地產作為經濟發展增量的主要方向。

因此，當前的房地產去庫存政策并非是普遍性行為，而是結合房地產調控的“一城一策、房住不炒”等要求因地制宜出臺政策。在房地產庫存較高的區域，不再新建安置住房，以消化存量為主；而在需求較高的地區，也將結合土地供應政策的變化加大支持力度，以暢通區域內的循環體系。

另一方面，在這一政策導向的加持下，過去兩年許多房企暴雷導致政府接管的項目也有了“托底方案”，不能市場化銷售的部分也可由地方政府統籌作為保障性住房進行處置，由此可避免出現“長期爛尾”的問題。某種程度上來說，這與國辦提出的“盤活存量資產”不謀而合；在總體經濟增量有限的情況下，挖掘存量資產的潛力是更行之有效的方式。

引導合理需求，維持區域穩定

如今針對房地產領域的改革，在“去金融化”的同時也正在推進“居住屬性與金融屬性”的分離，政策層面與實施層面均在大力推動租賃住房的建設，以滿足城市居民的實際居住需求。因此，當前的房地產庫存除了用作安置住房外，后續還有一大重點方向就是通過國有企業作為平臺改為租賃性住房，并通過金融政策予以支持，引導居民需求的合理釋放。

因此，當前的房地產去庫存政策并非完全是“供給側改革”，而是將重點劃在“需求側管理”，通過政策引導與支持，將居民需求、企業需求以及財政需求進行合理釋放，解決共同問題，維持區域經濟的穩定運行。這也意味著，在當前整體逆周期的影響下，近期地方政府與城投將出臺更積極的政策、用更積極的方式去維持市場的穩定。

定向安置工具，助力城市更新

此次鄭州出臺的“房票安置”政策，實際上也是市場化模式在城市建設中的靈活運用，兼顧了市場制度下資金流轉、權責清晰、市場化定價等一系列要求，還通過制度性管理將資金在指定的區域或項目內形成“閉環”。因此，這一制度除了在去庫存時使用，也完全可以用作城市更新中拆遷安置的定向安置工具，助力城市更新項目實現市場化運作、資金閉環、項目收益自平衡等目標。

當前城市更新項目均要求“以區域為單位封閉運作”，但由于不同領域政策銜接上的限制，如何形成資金閉環以及滿足市場化運作的要求仍然存在一定的政策性要求；這一定向的“房票制度”顯然從實踐層面上提出了一個新的思路，可以在釋放需求的同時滿足城市內部“產權調換”的需求。

結合盤活存量資產政策與新一輪需求的釋放，城市更新等重點領域項目也將迎來新的動能。尤其是后續政策性金融政策等出臺與加速，許多區域的基建投資有望迎來快速回升，新的國內經濟循環體系也將逐步建立。