那些做收并購的技術咖，都是這樣思考項目的！

收并購作為房企獲取土地儲備，增加貨值的重要渠道，越來越受到房企的重視

以融創、世茂等典型代表的房企，通過收并購獲取的土儲甚至可以占比達到50%以上

作為重要的側面戰場，收并購的深層核心邏輯在于具備以下幾點優勢

1、土地價格優勢

收并購項目相比于招拍掛而言，競爭并不充分，所以一般也低于周邊招拍掛地塊所成交的樓面價

兩個邏輯可以理解：

（1）風險與收益對等：由于收購項目本身存在的潛在風險較多，即便充分盡調，也很難窮盡

而招拍掛相對公開透明，所以在做項目篩選時，收并購項目的投資標準是高于普通招拍掛項目的，前期收購階段即體現在土地獲取成本上

（2）排除和諧因素外，招拍掛是相對充分競爭的，而收并購存在信息不對稱

2、付款節奏緩和，現金流好

收并購項目相較于招拍掛而言，對價支付節奏可以根據風控條件對應調整

有的項目收筆對價款支付后，項目即可銷售，而招拍掛項目需要嚴格按照政府的地價支付節奏要求，1-6個月不等，對于現金流的壓力會比較大

對于在建工程項目，收購完股權后，融資也下來、銷售也馬上啟動，一地兩吃，還是很舒服的

3、拓展糧倉，戰略布局

招拍掛地塊的規模有限，要想實現公司快速的戰略布局需求，通過招拍掛還是比較難的

而如果是通過收并購的形式，尤其是資產包而言，可以快速實現項目布局，獲取糧倉型土儲的一大利器

要想做好收并購，技術層面是需要通過實戰才能更好掌握的

相比于招拍掛而言，收并購是完全不同的操作模式，投資人員必須具備以下幾點思維和視角

選擇適當的、合格的標的公司，以股權收購的方式進行投資，其目的是獲得項目可行性研究報告估算的預期利益

但股權收購存在諸多不確定性，為此必須時時樹立風險思維，做好計劃和事先防范

風險思維的應用，在于股權收購中對標的公司收購中可能涉及到的風險諸如公司股權類風險、權利完整性風險予以充分估計

在于重視盡職調查報告所揭示的風險并采取應對措施，在于充分利用合作框架協議、備忘錄、承諾函、股權轉讓協議等合同進行風險管理

把所有潛在風險、或有債務、訴訟風險等各種因素考慮進去

股權并購作為收購方與賣方的資產重組、資產互置的行為，是一系列經濟行為的組合和順序的推進

股權并購的順利實現需經歷意向階段、籌備階段、盡調階段、協議談判階段、協議簽署階段、報批階段以及變更階段等多個環節

股權并購中要具有流程思維，著眼宏觀大局，統籌安排。要看到，前一環節既是后一階段的緊前條件，前一環節的推動有時也伴隨著后一階段的著手準備

在針對股權并購設定進度安排和推進計劃時，要注意流程的前后銜接，確保股權并購順利、高效。

身為市場合作機會的“覓食者”，作為房地產企業，重要目標便是發現優質項目，投資于那些潛力大、效益好、風險低的存量土地

作為房地產開發企業，在進行股權收購時，首先要認準自身“收購方”的角色定位，全方面考慮股權并購推進工作的事宜

更要掌握主動性，在溝通、談判中占據股權并購的主導權，認真判斷標的公司存在的問題和瑕疵，爭取獲得賣方有利條件及重要承諾